租赁土地进行运营，遇到拆迁时的经济补偿诉请

1993年8月16日，泰乐公司取得位于经区华客隆南侧、面积184003平方米的土地使用权，后用于经营铁路建(木)材市场。鸣海公司于2001年左右承租泰乐公司位于青岛路西的一个门市，后与泰乐公司签订租赁合同，租赁部分土地进行经营，并于2002年、2003年左右先后建设一处仓库和一处生产基地，两处建筑物均未履行行政审批手续，亦未取得所有权证书。2010年8月，泰乐公司张贴通知，主要内容为：铁路建材市场定于2010年8月1日动迁，8月20日正式搬迁，要求各租户在2010年9月10日前迁出。

2010年10月30日，泰乐公司向鸣海公司出具一份承诺书，内容为：鸣海公司总经理赵明海为配合泰乐公司拆迁工作，主动退出已结成的不利于拆迁的联盟，并停止一个车间的生产将26号仓库物品搬进去，为此，泰乐公司承诺，一、保证鸣海公司生产基地继续生产经营，包括场地、水、电等；二、保证鸣海公司生产基地所建厂房在今后拆迁时，能够按照政府规定的相关拆迁补偿标准，给鸣海公司同等补偿；三、在市场搬迁完毕，留下古墓前后土地给鸣海公司经营，泰乐公司将在鸣海公司生产基地近处给鸣海公司一块500平方左右的场地以建仓库之用。

2011年3月21日，威海市国土资源局与泰乐公司签订一份《国有建设用地使用权收回协议》，约定：威海市国土资源局代表威海市政府收回泰乐公司受让取得的位于经区华客隆南侧、面积184003平方米的土地使用权，收回土地价格为泰乐公司原取得该宗土地使用权价格，即38.01元／平方米，共计6993954.03元，收回土地价格内包含地上建筑物、构筑物及其他一切补偿，收回土地款在该宗土地的拍卖收益中支付。

协议签订后，威海市国土资源局收回上述土地。鸣海公司拆除其建造的约627平方米的仓库，生产基地尚未拆除。2019年，威海市土地矿产储备中心将鸣海公司等诉至一审法院，要求其停止侵害、排除妨害、搬离案涉土地。一审法院经审理于2019年6月5日作出民事判决书，判决鸣海公司等于判决生效后九十日内腾退案涉土地。后鸣海公司等上诉，威海市中级人民法院于2020年8月28日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

2020年8月26日，威海市财政局向威海市自然资源和规划局出具《威海市财政局的复函》，称2013年1月8日，威海市青岛路西、珠海路北一宗土地挂牌出让，出让面积103.43亩，成交价款2999470元。根据2011年3月21日威海市国土资源局与泰乐公司签订的土地收回协议，补偿价格为6993854.03元，约定补偿资金直接支付给泰乐公司主管部门威海市地方铁路管理局。自2013年开始，市财政先后将泰乐公司土地补偿款及该地块形成的其他土地出让收入拨付威海市地方铁路局，共计2.77亿元。

另查，威海市地方铁路局变更为威海市地方铁路事业发展中心，2021年，威海市国资委下发《威海市国资委关于的批复》，决定注销威海市地方铁路事业发展中心企业法人登记，自2021年1月1日起经营主体改为威海桃威铁路有限公司，市铁路发展中心全部资产、负债注入桃威铁路公司。

庭审中，双方均未能提交租赁合同。泰乐公司提交其与案外人签订的场地租赁合同以及两份民事判决书，拟证明泰乐公司与鸣海公司签订的租赁合同中约定如遇政府拆迁，不给予补偿。

经质证，鸣海公司对此不予认可，认为其租赁时间远远早于其他租户，合同没有类比性，并且泰乐公司两次以书面方式承诺对鸣海公司进行补偿。案件审理过程中，鸣海公司申请对生产车间的建筑安装成本进行鉴定。一审法院依法委托威海宏志价格评估有限公司对案涉厂房补偿款按照威海市政府2011年的有关补偿政策进行评估。2021年10月27日，该公司出具鉴定评估报告书，载明：工业厂房评估额683338.40元、厂房院落混凝土地面31466.35元、厂房前照壁7721.21元、工业厂房西平房38918.42元、平房院墙17293.19元、平房院落29371.73元，故案涉厂房补偿价值在价格鉴定评估基准期的价格为808109元。鸣海公司经质证认为对报告的真实性没有异议，但报告使用73%的成新率计算案涉房屋补偿款不当，应当按照重构价值计算。

泰乐公司经质证认为报告采用的评估基准日2011年错误，鸣海公司一直使用案涉房屋到现在，没有支付任何费用，其违约在先。桃威铁路公司认为，对真实性没有异议，但没有考虑案涉房屋属于违法建筑的事实，不应采用重置成本法，且涉案建筑物已经使用18年左右，即使采用2011年的相关标准进行数额确定，也应该将实际使用年限计算成新率。鉴定报告中的测量范围包括工业厂房区和工业厂房西平房，泰乐公司的承诺书中明确了补偿标的物是厂房。另外鉴定程序存在瑕疵。另查，鸣海公司垫付鉴定费34000元。

鸣海公司向一审法院起诉请求：1.请求泰乐公司支付拆迁补偿款、躲迁费、搬家费、停业损失等共计50万元人民币(具体数额以评估鉴定为准)；2.判令威海市地方铁路事业发展中心在接受征收补偿款范围内对第1项诉请承担连带给付责任。诉讼过程中，鸣海公司撤回要求支付躲迁费、搬家费、停业损失的诉讼请求，变更补偿款数额为808,109元；撤回要求威海市地方铁路事业发展中心承担责任的请求，要求桃威铁路公司在接收补偿款范围内对泰乐公司的责任承担共同给付责任。

一审法院认为，本案的争议焦点为：第一，泰乐公司是否应当对鸣海公司进行补偿；第二，补偿的数额；第三，桃威公司是否应当对泰乐公司的付款义务承担责任。

关于第一个争议焦点，首先，本案鸣海公司与泰乐公司系平等主体，鸣海公司依据泰乐公司出具的承诺书要求支付补偿款项，属民事案件的受案范围。其次，鸣海公司建造的厂房虽无合法审批手续，但泰乐公司向鸣海公司出具了承诺书，明确承诺在拆迁时按照政府规定的拆迁补偿标准给予鸣海公司补偿，鸣海公司确已投入了建造成本，泰乐公司对此明知，其仍然做出补偿承诺，一审法院对该事实依法予以认定，泰乐公司以案涉厂房无合法手续为由拒绝支付补偿款，理由不当。

再次，泰乐公司给予鸣海公司的承诺是基于鸣海公司退出不利于拆迁的联盟而作出的，鸣海公司已经退出，双方之后因补偿款问题无法达成一致，不能认定鸣海公司违反了承诺书的约定。泰乐公司主张鸣海公司占有使用土地的费用问题，双方可另行解决。

关于第二个争议焦点，第一，案涉土地征收行为发生于2011年，鉴定报告以该时间作为鉴定基准时间并无不当，泰乐公司主张鸣海公司之后占有使用土地的费用其可另行主张。第二，对于补偿范围，鸣海公司厂房并无合法手续，其主张补偿款的依据为泰乐公司出具的承诺书，承诺书中明确写明补偿范围为“生产基地所建厂房”，不宜作扩大解释，且根据鉴定人员到庭所述，案涉场地上包括工业厂房及西平房两部分，西平房有单独院落、有院墙，能够看出两部分是各自独立的，故承诺书中的厂房应当认定为鉴定报告中的工业厂房、所在院落及附属前照壁，即补偿款数额为722,525.96元(683,338.40元+31,466.35元+7721.21元)，一审法院依法予以认定。鸣海公司撤回要求泰乐公司支付搬迁费、躲迁费、停业损失的请求，不违反法律规定，一审法院依法予以准许。

关于第三个争议焦点，经查明，政府收回泰乐公司的土地后，包括土地补偿款6,993,854.03元在内的其他土地收入2.77亿均拨付给威海市地方铁路事业发展中心(威海市地方铁路局)，即泰乐公司应得的补偿款由铁路中心收取，现铁路中心的资产全部注入桃威公司，鸣海公司要求桃威公司在收取征收补偿款范围内对泰乐公司的给付义务承担责任，理由正当，一审法院依法予以支持。

一审判决：一、威海泰乐广场管理有限公司支付威海市鸣海防水材料有限公司补偿款722,525.96元；二、威海桃威铁路有限公司在其收取威海泰乐广场管理有限公司土地补偿款6,993,854.03元范围内对威海市鸣海防水材料有限公司承担给付责任；三、驳回威海市鸣海防水材料有限公司其他诉讼请求。

泰乐公司、桃威铁路公司上诉请求：依法撤销原判，改判驳回鸣海公司诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、本案不存在拆迁行为，涉案承诺书履行的前提条件不存在。首先，泰乐公司与鸣海公司之间的租赁合同关系，在2010年12月30日时就已经解除。自此以后，鸣海公司对涉案土地不再享有租赁权，属于无权、非法占有使用涉案土地。2010年至2011年及以后几年，威海市政府主打青岛路建设，泰乐公司管理经营的木材市场集中搬迁。2011年3月21日，泰乐公司与威海市国土资源局签订《国有建设用地使用权收回协议》，政府收回涉案土地。对于当时在2010年9月9日之前按时搬迁的，木材市场给了相应奖励，对于没有按照上述时间进行搬迁的，在2011年3月份，木材市场以泰乐公司的名义对租户提起诉讼，要求搬离，并且不支付任何补偿。威海经区法院于2011年分别做出判决，判决租户腾空房屋并进行交付，驳回了租户要求补偿的反诉请求。上述判决均能够客观、明确地确定，木材市场的搬迁没有任何性质的经济补偿。

其次，拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。而本案中，鸣海公司之所以要搬离涉案土地，是因为涉案土地被政府收回以后，鸣海公司一直在无权、非法占有并使用涉案土地，2019年，威海市土地矿产储备中心将鸣海公司诉至威海经区法院，要求鸣海公司停止侵权、排除妨碍、办理涉案土地。该案经一审、二审、高院再审，均支持了威海市土地矿产储备中心的诉请。因此，就本案而言，鸣海公司搬离涉案土地的原因是威海市土地矿产储备中心起诉要求排除妨碍，而不是拆迁，况且，要求排除妨碍的是威海市土地矿产储备中心，也不是本案中的上诉人。

第三，威海市人民政府曾下发会议纪要，纪要载明原则性问题必须坚持把严把牢，不动摇，不迁就，不能出现偏差留下后遗症和连锁反应。对于木材市场的搬迁，合同已到期的业户要依法抓紧组织搬迁，对厂区内乱搭乱建的违章建筑，按照国家政策和租赁合同约定，依法按规办理。根据该会议纪要，鸣海公司在当时木材市场搬迁时，威海市人民政府对涉案土地上的违章建筑没有任何补偿政策和规定。

而且涉案承诺书中明确载明“保证鸣海公司生产基地所建厂房在今后拆迁时，能够按照政府规定的相关拆迁补偿标准，给鸣海公司同等补偿”，根据该内容，也能够确定承诺书对泰乐公司具有约束力的前提是有二：一是日后威海市政府存在拆迁行为，本案中显然不存在拆迁行为；二是威海市政府有明确的拆迁补偿标准，本案中当时没有补偿标准，现在依旧没有具体的补偿标准。因此，对于鸣海公司的违章建筑，就不应该得到任何补偿，即使存在补偿，补偿的主体也不是上诉人。

二、泰乐公司、桃威铁路公司不是拆迁主体，没有实施任何要求鸣海公司搬离的主张和行为，泰乐公司、桃威铁路公司没有支付拆迁补偿的义务。同前所述，鸣海公司搬离涉案土地的原因是威海市土地矿产储备中心起诉要求排除妨碍，而不是拆迁，要求排除妨碍的是威海市土地矿产储备中心，也不是本案中的上诉人。而且，在2011年3月，涉案土地被政府收回的时候，对于主动或者不主动搬离的主体，泰乐公司当时均采取了诉讼的手段，要求搬离。当时之所以没有起诉鸣海公司，是因为在起诉前，鸣海公司主动找到泰乐公司，要求泰乐公司不要起诉鸣海公司，并主动在10月份配合拆除了部分违建厂房，当时，泰乐公司还退还了鸣海公司5880元的租赁费用。起诉鸣海公司排除妨碍的原告不是泰乐公司，要求鸣海公司搬离的主体也不是泰乐公司，因此，泰乐公司、桃威铁路公司没有支付任何补偿的义务。

三、本案没有明确的拆迁补偿依据。根据国家相关法律的规定，鸣海公司自建厂房，应履行一定的行政审批手续，建造完成后，应该根据《物权法》的规定，进行所有权登记。在(2019)鲁1092民初121号案件的二审审理过程中，鸣海公司承认其自建的厂房没有依法经过审批，没有产权证明文件，鸣海公司不能证明其建造、占有、使用涉案厂房具有合法性，涉案建筑属于违法建筑。因此，在鸣海公司不能证明其合法建造并依法取得物权所有权的情况下，没有权利要求支付拆迁补偿。而且，在涉案承诺书中载明的是“保证鸣海公司生产基地所建厂房在今后拆迁时，能够按照政府规定的相关拆迁补偿标准，给鸣海公司同等补偿”，

首先，本案不存在拆迁行为，上文已经进行论述；其次，目前威海市人民政府针对涉案土地上的违法建筑物，并没有任何补偿标准或者补偿政策，庭审中，鸣海公司亦没有提供证据或者明确的政策法律依据。因此，在没有明确补偿依据的情况下，鸣海公司的相关请求不应该得到支持。

四、涉案鉴定评估报告书不应作为认定本案事实的证据使用。首先，《建设工程造价鉴定规程》第6.2.5款规定：“鉴定机构在出具正式鉴定意见书之前，应先征询鉴定委托人意见，确定是否要出具鉴定意见征询稿。”本案中，针对鸣海公司的鉴定申请，泰乐公司已经提交书面的不同意鉴定意见书，在泰乐公司不同意鉴定的情况下，鉴定机构应该根据上述相关规定，完善鉴定程序，依法、依规出具鉴定结论。但是，涉案鉴定评估报告书的出具，并没有形成任何初稿，更没有将初稿向各方当事人送达，剥夺了当事人在规定的期限内通过法院向鉴定人提交书面异议和相关证明材料的权利。

其次，涉案建筑属于不可更改的违法建筑，亦称呼为不可改变的违法建筑，即使存在拆除的行为，应该注重保护鸣海公司在生产过程中建设违法建筑而支出的实际建设成本，而不应该保护物权利益。因此，在涉案鉴定评估报告书中所采用的重置成本法属于鉴定评估方法错误，对不可更改的违法建筑，不存在重置并予以保护的法律基础和事实，即使本案必须通过鉴定评估的方式确定具体的数额，也应该用2000年初鸣海公司建设违法建筑的成本法，而不是重置成本法。

第三，涉案鉴定评估报告书确定成新率为73%错误。涉案违法建筑系鸣海公司在2000年初私自建设，至今已经使用18年左右，尤其是自2011年3月以后，更是无权占有使用，在鸣海公司没有支付任何使用成本的情况下，一审法院还支持其高额的重置成本费用，严重损害泰乐公司、桃威铁路公司的合法权益，间接的侵害了国有资产。

五、涉案土地被政府收回时没有任何溢价，桃威铁路公司除收取了当时已经支出的土地成本以外，没有收取任何补偿收益，不应在收取土地款的范围能承担责任。首先，涉案土地于1993年受让取得，面积共计184003平方米(合计276亩)，具体价格数额是7833538.92元。具体明细为：当时政府征收大天东、蒿泊地块共计385.93亩，共计支付征地款和相关费用共计10953614.77元。其中，大天东、蒿泊征地款为9069350元(大天东5007340元、蒿泊4062010元)；交土地局费用共计799146.07元(管理费260080.5元、业务费518430.57元、确权调查费20635元)；交耕地占用税1085118.7元。泰乐公司受让的土地总数为184003平方米，合计276亩。根据上述政府征地的明细，受让涉案土地支付的价款是10953614.77元/385.93亩276亩=7833538.92元。2011年3月21日的《国有建设用地使用权收回协议》协议第二条第1款约定的土地收回价格是6993954.03元。实际上，根据该收回价格与当时取得涉案土地的价格相比较，涉案土地属于差价回收，泰乐公司自担了差价损失839584.89元。

其次，2011年3月21日的《国有建设用地使用权收回协议》。协议内容属于国土局的固定版本，协议第二条第2款的约定是国土局版本合同的统一表述，而该统一表述，并不能认定桃威铁路公司实际收到了相关补偿。结合第1款的约定以及前文的论述，完全可以确定涉案土地收回过程中，桃威铁路公司没有获得任何地上建筑物、构筑物及其他一切额外补偿，实际上也没有该项补偿。综上，一审判决事实认定及法律适用均存在错误。

鸣海公司辩称，鸣海公司系泰乐公司引进的招商企业，泰乐公司征地后，引进大批商户，鸣海公司就是在这时候进驻泰乐广场，并允许鸣海公司进行建设厂房，进行投产运营。但是，因为土地在泰乐公司处，所以无法办理厂房建设等相关手续，所以涉案厂房没有取得相关政府批文系因泰乐公司的原因所致。但是在政府拆迁的过程当中，泰乐公司向鸣海公司承诺给予一定补偿，而且据鸣海公司目前了解，补偿的金额远远小于鸣海公司拆迁所造成的损失。而且，泰乐公司已经书面承诺，给予鸣海公司拆迁补偿，理应信守承诺，所以根据诚实信用原则也应对鸣海公司的拆迁进行补偿。一审适用法律正确，应予维持。

自然资源局述称，案涉宗地于2011年收归国有，相关补偿已支付给土地登记的使用权人，即泰乐公司。根据生效民事判决，鸣海公司对案涉房屋不享有合法权益，无权要求相应补偿。

二审查明的事实与一审认定一致。

二审认为，本案争议焦点为鸣海公司主张依据泰乐公司的承诺取得相应补偿是否有依据。

首先，鸣海公司与泰乐公司之间系租赁合同关系，在政府部门对相关土地进行拆迁工作期间，泰乐公司向鸣海公司出具了案涉承诺书。泰乐公司作为出租方，对于相关土地和地上建筑物的情况均是知情的，在此情况下泰乐公司向鸣海公司出具的承诺书，明确承诺在拆迁时按照政府规定的相关拆迁补偿标准给予鸣海公司补偿，且鸣海公司确已投入了建造成本，泰乐公司现以案涉厂房无合法手续为由拒绝支付补偿款，理由不当。泰乐公司主张本案不存在拆迁行为、泰乐公司不是拆迁主体，不负有拆迁补偿义务，对此本院认为，案涉土地被政府收回，土地上的建筑物涉及拆迁，在案涉承诺书中，泰乐公司亦使用了“拆迁补偿”等文字，说明其认可存在拆迁行为。至于土地征用后威海市土地矿产储备中心曾起诉鸣海公司要求排除妨碍，并不能排除泰乐公司基于承诺书设定的相应义务，该义务并未因此而消灭。该义务并非基于泰乐公司系拆迁主体的拆迁补偿义务，而是平等民事主体的合同义务。至于泰乐公司主张2020年12月30日与鸣海公司之间的租赁合同已解除，但泰乐公司并未提供合同原件予以证明双方之间的具体合同约定内容，对此应承担举证不能的后果，其上述主张本院不予支持。

其次，泰乐公司出具的承诺书明确承诺给付鸣海公司补偿，补偿标准为按照政府规定的相关拆迁补偿标准，给鸣海公司同等补偿。泰乐公司主张政府部门对于该土地上的建筑物当时并无补偿标准，因此给予鸣海公司补偿缺乏依据，对此本院认为，从一个角度分析，双方约定的补偿标准系“相关补偿标准”，并未限定为仅指案涉土地及建筑物的具体补偿标准，从另一个角度分析，如果政府部门当时对案涉建筑物有非常具体明确的补偿标准，则也不需要泰乐公司向鸣海公司出具承诺书。泰乐公司在对此应当知情的情况下出具承诺书，现又以缺乏补偿依据为由认为不应给予补偿，于理不合。在对于上述相关补偿标准约定不是特别明确的情况下，一审法院委托评估机构进行评估以作为参照，并无不当。评估机构以2011年为时间点采用重置成本法，进行相应评估，亦无明显不当，泰乐公司主张评估机构采用重置成本法错误，缺乏依据。此外，泰乐公司主张政府收回泰乐公司的土地后，桃威铁路公司没有获得任何地上建筑物、构筑物及其他一切额外补偿，实际上也没有该项补偿，该项主张缺乏依据。鸣海公司要求桃威铁路公司在收取征收补偿款范围内对泰乐公司的前述给付义务承担责任，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。

综上所述，泰乐公司、桃威铁路公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。