资色·榜单丨上市房企现金流量榜：万科、金茂、越秀现金流大幅下降

对房地产行业来说，2021年是钱荒的一年，在融资持续收紧的背景下，部分房企陷入现金流困境。

“现金为王”终于从口号变成了现实，经此一役，上市房企也许从此会走向不同的境地。和讯房产推出《2021年上市房企经营性现金流榜》（以下简称为“榜单”），通过现金流视角解读房地产上市公司的风险情况和未来发展。

2021年上市房企经营性现金流榜

整体来看，2021年上市房企的经营性现金流均值为72.71亿元，与去年同期基本持平。不过，在入围的50家房企中，多达23家房企的经营性现金流出现下降，这一数字去年同期只有16家，这意味着2021年经营性现金流下降的房企比2020年增加了7家。

很显然，在融资收紧且投资业务仍无法构成第二增长曲线的背景下，房企的现金流大概率会出现问题，这也是为什么2021年恒大、花样年、当代置业、新力控股、港龙地产、荣盛发展(002146)等房企陆续出现债务违约的主要因素。

究其原因，2021年对房企影响最大的政策是预售资金监管在执行层面收紧，此前，挪用预售资金是行业默认的常态。由于定金和预收款是房地产开发资金的重要来源，其占比超过了房企自筹资金，因此，全面收紧后，房企的现金流立时捉襟见肘。

目前来看，经营性现金流下降的房企大概有两类，一类是金科股份(000656)、招商蛇口(001979)、华侨城A、保利发展、龙湖集团等房企，他们虽然出现下降，但经营性现金流整体不错。比较令人意外的是万科，虽然2021年经营性现金流为正，但账面仅有41.13亿元，比去年骤降490.75亿元，是万科2014年以来的最低水平。

和讯翻阅财报发现，原因主要在于万科2021年购买商品、接受劳务支付了3606亿元，比去年同期多出421亿元，此外，在员工人数轻微下降的情况下，万科给职工以及为职工支付的现金也增加了大约30亿元。对于更进一步的原因，万科没有披露。

IPG中国首席经济学家柏文喜分析认为，这主要是由于去年下半年以来市场急剧转淡导致的销售收入大幅下滑所致，万科虽然减少了拿地，但供应链上相关企业流动性恶化让万科为了维护供应链的稳定被迫加快了付款与结算速度，也就导致万科购买商品、接受劳务支出会增加较多的情况。

万科2021年财报截图

另一类房企包括中骏集团控股、保利置业集团、大悦城(000031)、远洋集团、越秀地产，这类房企不仅经营性现金流出现下降，其2021年的经营性现金流本身就没有回正，以大悦城为例，数据显示，2021年大悦城支付其他与经营活动有关的现金高达721亿元，是近十年的高点。

对此，大悦城总会计师吴立鹏解释道，2021年，经营活动产生的现金流量净额-84.64亿元，主要是2021年新获取土地储备，新增项目土地支出、开发项目建造支出及税费支出合计485.92亿元，而当年销售回款、租金收入等经营流入400.10亿元，致使当年经营现金流净额为负。

此外，部分房企实现了经营性现金流稳健增长，包括碧桂园、新城控股(601155)、中梁控股、绿地控股(600606)、荣盛发展、正荣地产、中交地产(000736)、宝龙地产、中海均实现百亿元的现金增长，以新城控股为例，2021年经营性现金流为219.85亿元，成为安全性极高的房企。

由于房企最大的支出是土地，而据和讯观察，上述房企共性正是不同程度减少了拿地。根据中指院数据显示，2021年碧桂园权益拿地额为1397亿元，同比减少115亿元；新城控股拿地额384亿元，同比减少477亿元；中梁控股拿地额186亿元，同比减少169亿元。