北京二轮土拍冰火两重天 民企渐行渐远

5月31日和6月1日两天，是北京第二轮集中供地的日子。此次北京总共推出了17宗地块，共出让面积98万平方米，总建筑面积175万平方米，总起始价559.7亿元。

在5月31日的土地出让中，共计有10宗地块，其中有7宗地块以底价成交，另外3宗地块流拍，当日总成交金额为218.1亿元。

在6月1日的土地竞拍中，7宗地块热度较高，最终总成交金额281.475亿元。至此，北京2022年第二批集中供地共成交14宗地块，成交总金额499.575亿元。

相较于北京今年首批集中供地，供应18宗地块，成交17宗，其中底价成交数量为8宗，平均溢价率4.5%。此次的第二批集中供地中流拍地块数量增加至3宗，底价成交7宗，但平均溢价率升至5.35%。

此次二轮集中供地的17宗地块均设置了总价上限，溢价率上限最高为15%。除底价成交的7宗外，6月1日现场竞价的7宗地块中，有4宗溢价率达最高水平。而北京首批集中供地多宗地块溢价率上限低于10%，整体溢价率上限水平的提高，或许也是影响此次集中供地平均溢价率上升的原因之一。

从整体情况来看，此次参与竞拍的房企有30家，包括中海、招商、首创、华润、保利、金茂、绿城、首开、中铁建、万科等在内，且多为联合体形式。其中华润参报地块最多，达到9宗；首开、北京城建各报名7宗；中海、金茂各报名4宗。

民营房企中，仅有龙湖、润泽、懋源等报名了少量地块。

最终，本轮集中供地中，仅有龙湖一家民营房企以底价斩获一宗地块，且是以龙湖+北京建工联合体的形式，成为民企中的独苗。其余成交的13宗地块，基本都被央企国企收入囊中。

此次争夺最为激烈的朝阳太阳宫地块、丰台区小瓦窑村地块、顺义薛大人庄地块、昌平平西府地块4宗地块，竞拍中均触达地价上限，且溢价率均达到15%。

这4宗地块之所以成为明星地块，除了部分地块地段优越外，还跟其销售指导价均与周边二手房价格存在倒挂、去化预期不错等情况有很大关系。

例如朝阳太阳宫地块，该地块建设用地面积2.7万平方米，建筑控制规模7.5万平米，起始价为58.1亿元，起始楼面价为7.67万元/平方米，销售指导价为13万元/平方米。

该地块可谓是本轮土拍中最为优质的地块，不仅位置位于北京三环边，周边交通、医疗、商业、教育配套十分优质，而且周边二手房价格已经高达16万元每平米，价格倒挂区间达3万元，销售指导价也是本轮供地中价格最高的。

但是，其高达58亿元的起拍价对于竞拍房企的资金实力要求十分高，几乎没有民企报名，报名的7家房企、联合体中，包括了大悦城+厦门国贸，城建+华润，中建智地（中建一局），中建玖合（中建二局），首开+保利+建工，金茂，中海，均为央国企背景。

最终，太阳宫地块在地价以及竞报政府持有产权份额均触达上限后，进入到摇号环节。经过49轮争夺，中建玖合以66.815亿元以及10%政府持有产权竞得该地块。

另一热门地块丰台小瓦窑地块，竞争也十分激烈，成为本次土拍的黑马，成为本次最为火爆的地块。该地块挂牌起始价为23亿元，起始楼面价为3.87万元每平方米，上限价格为26.45亿元，销售指导价为7.5万元每平米。

该地块共吸引了11家房企及联合体报名参与竞拍，经过此前线上14轮报价，起拍价格已经攀升至上限24.56亿元，根据规则，该地块竞价达到地价上限、竞报现房销售面积也达到上限，进入现场摇号确定归属人。最终电建+首钢联合体凭借实力和运气，以26.45亿元竞得该地块，现房销售面积3万平方米，溢价率15%，成交楼面价约4.5万元每平米。

此次土拍中，另一个令人意外的是，已经阔别北京土拍市场3年多的万科，此次重新现身，报名了朝阳奶西地块。上一次，万科在北京拿地还是2019年2月，以联合体的形式摘得丰台王佐镇地块，此后万科就从北京土拍市场中消失了。

不过，尽管万科此次进入朝阳奶西两宗地块的线下竞拍环节，但最终未能摘得该地块。

综观此次北京集中供地的情况，尽管有部分地段优越、去化和利润率预期较好的地块竞争激烈热度很高，但应该注意到，此次17宗地块依然有7宗地块底价成交，还有3宗地块流拍，市场分化严重。其中，丰台青龙湖地块更是第三次流拍。此次北京集中供地的总体情况恐怕用冰火两重天形容最为贴切。

一位TOP30的民营房企朋友说，这次北京第二轮集中供地的地块中，北京拿出了一些压箱底的货，有一些地块确实很优质，对比周边市场价格，不仅利润空间足够，安全空间足够，而且去化预期也非常好，要不是公司现金流实在紧张，资金链压力实在大，他们也早去报名竞拍了。

“今年公司的情况是前所未有的严峻，降薪裁员已属于常规动作。”这位朋友透露，如果不是今年受疫情影响比较严重，销售去化同比大幅下跌，资金回笼远低于预期，公司被下调评级融资受困，这次北京集中供地倒是补货的好时机。

这两天，中指院发布的一项数据也印证了这位TOP30房企朋友的说法：2022年1-5月，TOP100房企销售额均值为273.9亿元，同比下降50.7%，基本腰斩。

其中，销售额超千亿房企仅3家，较去年同期减少12家，大幅下滑，这3家分别为碧桂园2011.9亿元、万科1673.4亿元、保利发展1592亿元；而超百亿房企为70家，较去年同期减少48家。

在5月单月业绩方面，TOP30房企业绩均出现了下滑。其中销售额同比腰斩的房企达到13家，包括中梁控股、旭辉、美的置业、绿地、华发等；下滑幅度超过60%的房企有3家，分别为世茂、龙光以及中国铁建。

朋友说，今年上半年行业销售腰斩都算好的，现在想要拿地补货基本都是有心无力。再这么下去，以后可能就只能眼睁睁看着国企吃肉喝汤，自己喝西北风的份了。