变身后的帝都存量商业，THE NEW更新场，做成这样了！

去年此时，历时7年，在政府“减量、提质、增绿”原则指导下，由华润置地改造的西单文化广场完成蜕变，以全新的面貌正式亮相，焕新后名为“THE NEW更新场”。

项目前身为西单文化广场，于1999年当时的华远集团建造，最初以动感世界的形象面世；在华远与华润合并后，项目由华润置地接管。

2003年，动感世界因经营不善停业；后通过招标，新加坡零售服饰店品牌77街中标，开始经营西单文化广场。

2015年，此时的77街已不符合当下商业业态趋势，西城区政府、西城区园林局、华润置地决定共同执笔。

2015年6月启动了全面升级转型工作，先后共腾退各类商户646家，疏解人口4,000人，经过半年时间于2015年12月31日正式平稳停业，并启动了对西单文化广场的更新改造工作。

西单，最早指北京城西边落单的牌楼，如今牌楼已经消失，但“西单”作为地名却口口相传起来。长安街和西单北大街的十字交叉口，是最为人所熟悉的坐标。在2009年4号线通车以前的每个周末，海淀的大学生们挤着一小时的公交，跟各个区域坐1号线的小青年一起，赶来西单朝圣。

西单图书大厦、明珠、华威，中友、君太和西单大悦城，老炮儿级潮流商圈，见证了北京潮流生活方式的变迁。2009年第一条贯穿市区南北主干线的地铁开通，以地铁四号线的名字穿过城市腹地，在西单站卸下乘客，又驶向有条不紊的日常。

彼时的西单，一侧通过天桥串联起几大商业综合体，一侧聚集追赶时髦的小店，两种商业形态有机组合形成西单独有的商业生态氛围，身处其中，能听到向上的声音。

从西单劝业场到西单文化广场、77街，再到西单更新场，这个存量物业的升级改造，差不多每十年就要进行一次。在改造的轮回中，文脉和场所的演化，相对连续和缓慢，而城市功能的变化和使用场景的迭代，则要快速的多。

进入新的十年，西单遇上挑战。如何调整商业模式、确立独特定位以应对互联网时代产生的新审美和新需求？

怎么算“新”、如何“更新”？日本著名建筑师丹下建三有一个理论：“城市和建筑并非静止，而是像生物的新陈代谢，是一个动态过程。”更新不是颠覆，不是全盘否定过去的存在，而是在保留核心基因的同时，对个体进行迭代。

这些年的西单，日新月异。平房店铺变成新型商场，集散书市变成现代橱窗，老饕饮食变成各方食肆……一代人有一代人的西单，但随着时代的变迁，每代人的西单里，又都有着一些难以磨灭的东西，像它的精神图腾一样，不断传承。

每一个时间段上的西单

西单文化广场对于城市、对于居民的空间服务功能，人们对于西单至于城市的群体情绪与记忆，潮流向新、爱玩尝鲜、与众不同的西单气质……这些历久弥新的沉淀，于西单，恰是一切向上的出口。

01

顺应城市更新趋势，攻克项目主要难题，保留核心基因，对个体进行迭代

在北京城市更新从“增量发展”到“存量提质”的时代背景下，华润置地历时7年（2014-2021年），历经腾退撤市、规划设计、施工建设、开放呈现四个阶段，总投资6个亿，打造了西单更新场，将原有总建面4.3万㎡低端商业减量提升为绿地与商业结合的复合功能综合体，提供1.12万㎡城市森林绿地及6,000㎡高品质潮流商业。

西单更新场位于北京城市核心区，长安街和西单北大街交叉口，长安街素有‘十里长街’‘神州第一街’之称，作为长安街唯一一块公共性开放空间，项目具有重要历史文化价值，地铁1号线与4号线（西单站）上盖，地铁直接接入商业空间，实现地上地下联动互通。

前身西单文化广场所承载的，不仅仅是一个区域的配套商业那么简单，作为北京三大传统商业区之一，更承载着西单这块土地从明末清初至今的商业历史记忆。对新与旧、开放与封闭、古都风貌与现代功能的平衡，是改造项目需要攻克的主要难题。

因此，在规划时要多元化、复合化、高效化利用现有地块，在较小的用地里满足较多的功能。同时，要加强文化空间与商业空间的穿插、地上空间和地下空间的连接，提供丰富的场景体验。

从2015年华润置地携手CallisonRTKL公司建筑师刘晓光进行方案论证与设计规划，到2018年动工改造，更新场升级工程历时两年半，“提质减量升级”的改造理念被施展到极致。全新蜕变的更新场，地上广场成为覆盖1.12万平方米绿地面积的城市森林；原本4层的地下商场改造完成后变为“2+1”，包括2层商业层与1层车库，缩减楼层后的商业中心纵深变得开阔通透。

02

项目商业空间如何与周边公共空间融合发展？

每个商业项目都面临着与周边区域协同发展的思考，显而易见，从传统的小商品市场演变为公园式休闲空间，更新场打通了自然、商业和艺术的边界。

为了给广场绿地创造条件，项目改造对地下建筑结构标高下沉，进而为顶层回填土壤的厚度提供更多空间；园林种植也颇为考究，多为松柏、国槐等常绿乔木，适宜温度调节和土壤改良；优化交通动线也被纳入规划，更新场直接与沿线地铁口打通，地铁通道口拔高拓宽。

华润置地规划这一项目之初，便不仅仅限于从商业运作角度考量，而是规划如何做成一座城市会客厅，以符合首都核心区的新型功能定位。

最终呈现的更新场其实是华润与政府合作打造的一片城市森林，从建筑外立面看没有浓厚的商业气息。环保的石灰岩材质外立面，更像是一座供人欣赏的博物馆。

作为地上绿地广场的内嵌下沉空间，更新场尤其注重与整个西单文化广场的协同设计。大量玻璃穹顶的采光式设计，让商业中心获得充足的自然采光，贯通的动线设计让访客在地上森林空间与地下商业之间随意穿行。

这种与公共空间相融合的理念，源于项目定位之初的设定。以“更新场”作为项目命名时，“更新”二字承载城市更新的使命，旨在延袭西单文化广场商业基因的同时打造城市微更新的范例；“场”则区别于传统购物中心之名，最终营造出一个更加创新的组合式城市空间场景。

华润置地对这一项目的规划有着独特的背景考量。一侧是代表首都政治文化中心形象的长安街，一侧是承载商业活力的西单北大街；地上是城市空间，地下是商业场所。西单文化广场的改造需要考量城市更新的新与旧、场所权属的公与私、古都风貌与现代功能、空间节点与交通枢纽等。

这注定西单更新场需要承载更多功能属性。作为项目改造背后的建筑师，刘晓光亦认为这是一个具体而微的案例：“‘更新场’规模小、定位高、场所特殊，要充分体现它的价值，需要与以往不同的理念和业态，有机融合公共空间与商业活动，形成‘不像商业的商业’。”

目前看来，除了焕新商业活力，全新的更新场正承载着出多元化价值。

比如，其一，西单更新场正成为国内原创设计的展示平台。引入品牌时，关注原创设计，目前更新场内入驻的服装设计及包袋品牌等，旨在立足全国乃至国际视角传递中国设计品牌的力量。

其二，融入商业项目的人文艺术元素，令更新场带来颇具设计感的休闲生活体验。即便是在寸土寸金的商业中心，依旧预留了各式文化艺术场景，诸如与芭莎艺术杂志合作打造的芭莎艺术空间，与北京本土艺术书店jetlagBooks合作呈现漂浮式岛屿设计，在钢筋混泥土的城市森林中打造一片寄托心灵的文化艺术岛屿。

其三，公共空间营造上，改造升级的西单文化广场正对这片区域进行价值回馈。地处长安街主轴和西单北大街的交汇处，旨在营造更开放、更绿化、更融合的公共场景。当原本的地上广场演变为城市森林公园，空间的界限感得到弱化，汇聚于此的市民则仿佛置身城市绿洲。

03

聚焦新一代年轻消费客群，场景更新中突出“首店标签”，引领西单潮流

西单更新场定位于青年潮流文化发『声』地，在业态布局和品牌引入上运营团队追求品质与新意，将时尚和潮流元素融入商业空间，打造艺术消费与文化交流的艺文空间。生活方式、跨界、潮玩等元素在西单更新场有了新的定义和组合，将以更具公共性、更具艺术感“感染”最新一代消费者。

西单更新场共地下两层，实际可出租面积仅6,000㎡，共有37个店铺。改造完成之初，引进37个品牌，其中“首店”概念占比超过62%，出租率达100%，租金溢价率高达22%，首月坪效约6,400元/㎡/月，属于华润置地体系内最高坪效水平，50%店铺为当月全国销售冠军。

“西单更新场”以“青年、艺文、潮流”为关键词，引入大批首店、概念店等特色店铺，与西单商业街其他商场里的品牌形成差异化。大批特色店铺串联起了多个“新颖”的玩法与消费，营造“爱玩、尝鲜、极具话题感”、开放的新奇商业空间，让追逐前沿与潮流的年轻客群为“新鲜”买单。

场内入驻品牌具有区域差异化，业态具有复合性，丰富、包容。场内引入的四十多个品牌，一多半是全国首店、北京首店、北京西区首店及高能级概念店。

引进的美妆集合店HARMAY话梅和时尚买手店STUDIOUS，在更新场开设全国最大旗舰店；华为的MSC门店则定位为品牌的最高级别店，未来将成为最新产品发布地。

主力店——800㎡“HARMAY话梅”全新概念店，为目前市场上面积最大的门店，HARMAY为新一代美妆及生活品类新零售品牌，为近两年火热美妆品牌，其引流能级较高

主力店——日本最大潮流买手店Tokyo Base旗下最高能级店型——STUDIOUS首次进驻中国，集合超60家日潮品牌，强化项目在商圈内的潮流地位，释放“年轻力”

更新场还引入多种形式的首店品牌，例如与《芭莎艺术》合作打造的BBART Space全国首店。与此同时，众多时尚品牌门店在装修、内部设计等方面为顾客提供多样化的消费体验。

芭莎艺术体验空间BBART SPACE、独立设计师女装品牌DEVIL BEAUTY、小众香氛6Knows Corner等全国首店，以及北海道人气芝士蛋挞品牌BAKE、原创设计师包袋品牌哇吲WOW-IN、明星周边限时店Owhat，以及阿迪达斯Sneaker Collect的北京首店等，这些首入品牌本身具有相当的影响力，也成为了带动顾客消费的强效驱动引擎。

芭莎艺术BBART SPACE

O!What明星概念店

在引进品牌的过程中，更新场还挖掘出了不少北京本地的原创品牌，比如Chaos Chimney烟囱卷冰淇淋、S.O.E精品咖啡等。高品质的产品、新奇的体验，让更新场的消费者群体实现了全北京四环内的无差别覆盖。此外，更新场还通过与北京服装院校的合作，孵化原创设计师和国潮作品。

04

结语

项目始终围绕解决园林空间与商业空间这一矛盾而开展，打破物理边界界限，将建筑、商业与绿化高度融合；建筑规划方面，大胆地减少地下建筑的层数，控制建筑的规模，以“小而精”的理念提升项目的品质；在招商运营中，项目大力发展“首店经济”及高能级品牌，增加消费者体验感、新鲜感，并适应当代年轻人消费偏好。

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