沙井，撑得起8万+房价吗？

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深圳史上最大旧改项目迎来新进展。

华润置地沙井千亿旧改——金蚝小镇的设计方案已经出炉了！

前两天，ISA官微发布了“古墟复兴——《沙井大街片区重点城市更新单元城市设计》”一等奖的详细设计方案。

从曝光的海量效果图来看，只有“惊艳”二字可以形容！

沙井大街片区（金蚝小镇）设计范围约3平方公里，是沙井海岸城的3倍，比4个大冲旧改还大，相当于华润在沙井要再造一座城！

在一系列重磅利好加持下，沙井片区部分小区二手房最高成交价突破了8万+，沙井撑得起这个房价吗？

01.

沙井的过去和未来

打造深圳“西部国际家园”

和深圳很多“拆不动”的旧改相比，走“政府规划统筹、市场主体实施、股份公司参与”新路子的金蚝小镇，可谓进展神速：

2018年7月推介→2019年8月牵手华润→2020年4月草案公示→2021年7月华润发布招标公告→2022年5月评审结果公布。

同时，整个项目的体量也很惊人：金蚝小镇规划设计面积3平方公里，涉及13家社区股份合作公司，包含23公顷沙井古墟历史风貌区，是深圳市第一批历史风貌区。

沙井大街片区（金蚝小镇）城市设计范围

为了兼顾拆除重建和历史风貌保护活化，项目采用“重点城市更新单元+历史风貌区活化”的创新路径，探索城市更新背景下历史风貌区的可持续发展路径。

最终是要将该片区打造成集文旅、研发、居住为一体的区域地标，实现生产、生活、生态“三生”融合。

总体鸟瞰图©ISA&局内设计

沙井的过去：

自北宋开始，沙井古墟便是广东的重要产盐地，清初盐场废弛改为蚝田、形成商贸兴盛的墟市，之后逐渐发展茅洲河与周边河涌驿道的航运经济。

在不断围海造田与工业化进程中，沙井也开了很多工厂，逐渐失去了原有的自然生态圈。呈现“海洋生态收缩——“三来一补”园区占据沙田-沙井工业/商贸社群-城市化扩张”的断面。

沙井古墟历史风貌区历史格局

沙井的今天：逐渐失去活力的城中村

随着深圳全力推动全球海洋中心城市建设，沙井西侧新建了海洋新城、会展中心，成为深圳西岸海洋经济新引力。沙井逐渐被城市包围，成为了“城中村”，区域内道路不通，建筑密度过大、市政设施陈旧、公共空间严重不足，整体呈现脏乱差特点，城市更新压力巨大。

沙井的未来：打造深圳西部的新沙井国际家园

尝试将文化作为最核心的竞争优势，深入挖掘沙井历史发展的痕迹，恢复近代失去的自然、社会与经济生态圈，打造深圳西部的新沙井国际家园。

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未来沙井将成为深圳西部深具历史底蕴的国际新家园，呈现出“都市人居家园——科创花园——沙井八坊——复合活力岛——都市人居家园”的全新断面。

沙井全新断面©ISA

鸟瞰图©ISA&局内设计

02.

沙井的房价凭什么节节攀升？

如今的沙井，还远不止一个金蚝小镇这么简单。

近年来，随着各种重磅规划的落地，沙井成为了深圳最热的“投资热地”之一。品牌开发商陆续进驻、地铁的开通也让周边的房价节节攀升。

2013年，沙井片区二手房成交均价约1.6万/平，2016年地铁11号线开通后，沙井房价一路上扬，到了2020年片区二手房均价已达5.9万/平，部分小区甚至突破8万+。

很多人感到困惑，沙井靠什么能支撑起现在均价5万+的房价？

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地理位置优势+产业基础雄厚

沙井地理优势突出，地处珠江口东岸，位于粤港澳大湾区的核心发展轴上：往南，是前海；往北，衔接东莞广州；往西，联动中山珠海；往东，携手光明科学城。

同时，沙井也是“三城一港”的主要规划和辐射区；前海扩容后，沙井滨海部分被划入了大前海，片区迎来了新的发展机遇。

此外，沙井一直都是深圳的工业重镇，拥有配套完善的产业链，近年来片区低端制造业也在向外转移。

2020年8月，在宝安区重大项目与产业空间资源对接会上，沙井喜提18项重大项目，总投资546亿，预计年产值822亿元或以上。

这些项目涉及先进制造、文旅产业、跨境电商、建筑工程等多个产业：

1、基站天线领域龙头企业立讯精密，投资建设SIP产业基地，建成后预计年产值200亿元；

2、宝安冰雪文旅综合体项目预计投资367亿元，将集世界最大室内滑雪场、室内娱水乐园、室内体育乐园、商业为一体，建成后预计总产值520亿元/年；

3、平安高科技城：占地约44.82万平，预计总投资约150亿元，导入平安集团资源，打造平安科技金融与智慧城市创新中心；

现如今有超过2.7万家企业扎根于此，五类百强企业32家、上市企业5家、总部企业1家、产值亿元以上企业167家。

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“三城一港”利好辐射核心区

在《宝安区重大项目“十四五”规划（征求意见稿）》中，沙井的定位是：打造产城融合的西部城市中心。

加之，沙井还处于深圳大空港腹地，作为广深科技创新走廊十大核心创新平台，大空港规划为国际会展城、海洋新城、海上田园城和宝安综合港区“三城一港”的空间格局。

“三城一港”总规划约95平方公里，将承载就业人口70万，规划居住人口约40万，而位于大空港腹地的沙井就是最先受到利好的核心区。

海洋新城：承载国家战略的稀缺性增量发展空间，未来将成为深圳建设全球海洋中心城市的产业中心载体，构建千亿级的海洋产业集群；预计到2035年实现6万人就业、3000亿产值。

会展新城：主体为深圳国际会展中心，作为全球最大国际会展中心，自2019年11月投入运营以来，单日最高人流量50-60万人次。据测算，未来深圳会展业的直接收入将达到150亿，带动相关产业收入高达1350亿元。

海上田园城：面积高达163万平，是深圳西部唯一4A综合景区，其中华侨城斥资百亿打造的全球最大的室内游乐城备受关注。

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拆掉城中村：29个旧改项目

作为工业重镇，沙井存在大量的城中村、工业区、厂房、乃至烂尾楼，少有空地进行招拍挂，新盘并不多，大部分都是旧改。

要想谋划产业升级、区域迭代，只能依赖城市更新。

沙井是深圳为数不多的有着体量巨大的连片旧改区域，从3平方公里的金蚝小镇获批，到总面积94万㎡的万丰海岸城，再到深圳最大的工改工项目——规划面积2.3平方公里的新桥智创城。

前两者解决区域内住宅供应匮乏的情况，后者提供358万㎡产业空间，布局一批高新技术企业和优质大型企业，相当于再造一个南山科技园。

除了上述旧改，沙井还有城市更新项目约29个，其中含住宅的有16个。

陆续启动的城市更新，保证了沙井未来的新房供应，待旧改完成后，片区面貌也必将迎来翻天覆地的变化。

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11号线带动了沙井的崛起

除了区位、产业优势、超大规模的城市更新，近年来沙井的交通条件也改善了许多。

甚至可以说，沙井乃至整个宝安北部几个刚需片区的崛起，除了地理优势外，很大程度上都得益于地铁11号线。

轨道交通：

《沙井片区交通专项规划》显示，沙井未来将拥有6条地铁线、1条穗莞深城轨和1座高铁站。

已开通的有西部11号快线，时速高达120km/小时。从沙井到前海，仅需35分钟，到福田CBD50分钟。

11号快线给深圳楼市的带动影响，可谓史无前例，极大缩短了宝安北部区域与宝中、南山、福田等核心区域的空间距离，促进了沙井、福永、松岗等区域的楼市发展。

还有年底即将开通的12号线，虽然带动作用与11号线无法相比，但也非常值得期待。

12号线，号称“西部换乘之王”，串联了会展中心、大空港、机场、福永、宝中、南山中心这些西部大热区域，可以说是支撑深圳西部发展轴的轨道交通骨干线。

12号线线路示意图

空港优势：

此外，由于沙井处在大湾区核心接点水，空港优势明显：靠近宝安机场（约8公里）、临近福永码头（约10公里）、大铲湾码头（约21公里），形成“海、陆、空、铁”四位一体的综合交通网络。

随着T4航站楼（约5公里）宝安综合港区、空港客运码头的规划建设，沙井的空港优势未来也会更加突出。

道路交通：

当前沙井共有广深沿江高速、外环高速、京港澳高速及一条107国道环绕，十分便捷。外环高速的开通对沙井意义重大，加强了沙井与珠三角各地的联系，改善了沙井区域交通运输状况和投资环境。

03.

二手房单价都七八万了，

买沙井的房子是不是站岗？

地铁11号线开通、深圳外国语学校的落地、前海扩容、海洋新城、大空港的规划等等，这些都是过去几年让沙井成为置业热点片区的重要利好因素。

与此同时，这几年沙井的房价也是水涨船高。譬如博林君瑞，作为沙井房价的天花板，二手房成交单价一度达到了七八万。

来源于链家，截自2020年10月

有人质疑，沙井的价值已被透支，现在进去就高位站岗了。

楼校长以为，当下的确不适合追高入手沙井高价位的二手房，毕竟片区面貌还未有较大改善，农民房、厂房、旧改多，整体环境落后，短期内无法改变，当下的居住价值是撑不起7字头甚至8字头的价格的。

但是华润置地和海岸集团的大面积旧改，未来会让区域面貌上升一大个台阶，片区楼盘、产业环境、商业环境，都会有较大改变。再加上大空港“三城一港”的规划，也会给沙井的发展带来长足影响。不过，等这些价值兑现需要一定的时间，短则七八年，多则十年乃至更长。

沙井要开花结果，还需要时间。中长期我们看好沙井的发展，如果能熬得住，建议入手片区新房，尤其是地铁沿线新盘，五字头的价格对刚需比较友好，也有升值空间。

沙井今年有7个新盘即将入市，其中又以网红盘万丰海岸城，以及拥有70㎡小户型的新盘招商雍和府打头阵，还有几个限价新盘也要入市，关注沙井的买房人不可错过。

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