从双限地到「藏宝地」，鹭鸣北湖做了什么？

日前，北交所一则成交公告，正式宣告金地获得「鹭鸣北湖」40%股权，最终形成首开操盘、金地入股的格局。

观察项目则发现，在超百亩大盘的基础之上，1.5的容积率+湖泊资源+纯洋房社区，让项目居住体验向墅级靠拢。

而值得注意的是，这是一宗双限地，首开&金地将如何在此情况之下，对项目进行价值注入与腾挪？

▎1.5容积率，双限地成「藏宝地」

2021年成都第二批次集中供地之中，首开以底价竞得成华区124亩住宅用地，成交楼面价1.28万元/平米。

据了解，该地块位于成华区龙潭街道和成社区1、5、7、8组，容积率1.5，起拍楼面价12800元/平米，土地最高限价14100万元/平米。同时，要求宗地最高清水限售价位21036元/平米，要求成品住宅比例80%，基础装修标准2000元/平米。

从中可见，该项目拥有两个明显优势，第一是体量超百亩，具备塑造大盘的物理空间。而对于五城区来说，超百亩宅地市场供应愈发不足。以2022年首批次集中供地为例，入市的50宗宅地中，仅12宗地块占地超百亩，其中仅三宗宅地位于五城区。

第二是容积率仅1.5，这在双限地里非常突出，首先，项目因此获得了低密、改善的基因，其次，在限价的情况之下，也意味着购房者将以较低价格买入低密项目。

对此，氢地产新媒体查阅2021年成都第二批次集中供地名单发现，75宗土地之中，最高容积率4.2，最低容积率1.5，其中，2-2.5容积率为主流。而容积率1.5的地块，仅在成华区龙潭街道、龙泉驿区同安街道等地出现，无疑在一定程度上体现了1.5容积率的稀缺性。

而继续对比发现，在锦江区、武侯新城等地，部分高端标杆项目，容积率同样为1.5，但是价格或许已在“天上”。籍此，这宗双限地的价值得以凸显，“壕宅”的容积率+较低的新房价格，为项目价值空间留下较大余地。

从城市规划角度来看，容积率1.5的项目也将注定更为稀缺。

2021年2月22日，成都市规划和自然资源局发布了《〈成都市城市规划管理技术规定（2017）〉的补充规定》。其核心内容便是提高土地容积率——核心区土地容积率由平均2.5提高到3.0，一般地区土地容积率由平均2.0提高至2.5。

项目资料图

▎瞰湖纯洋房社区，助力项目出圈

也正是1.5的低容积率，「鹭鸣北湖」得以从产品层面进行突围，从而打破双限地同质化产品、产品段位不高的魔咒。

从之前成都多家房企的开发经验来看，诸多项目通过高层+叠拼or高层+洋房的产品组合，拉开项目内两种产品类型的价差，使之平衡后满足限价，并进一步吸引不同类型购房群体，满足更多人群的置业条件。

但是，这种设计虽然保障了洋房、叠拼产品的舒适性，却牺牲了高层的居住体验，同时也在一定程度上磨损了产品及居住圈层的纯粹性。

通过实地踩盘发现，作为一个低容积率的双限地项目，「鹭鸣北湖」并没有选择打造“高低配产品”，而是将项目全部规划为3-8层洋房，建面约115-143平米，为购房者带来墅级居住体验。

同时，项目整体采用阵列式布局，让6-8层建筑位居小区内部，3-4层建筑环绕在周围，尽可能使每一户都能获得窗外景观，以及随之而来的价值增幅。

从站位来看，「鹭鸣北湖」位于北湖板块的核心位置，景观面几乎无遮挡，部分房源可以直面3700亩主城湖区。其中，76%房屋更是设计为南北向，采光及视野优越。

2022年5月7日，项目实景示范区正式亮相。作为北湖板块首个亮相的住宅实景示范区，也同步标志着成都最大的主城湖区——北湖，正式启幕成都主城湖居的全新篇章，而部分房源直接瞰湖也成为项目核心记忆点之一。

籍此，「鹭鸣北湖」的产品价值&景观价值进一步得到凸显，项目跳脱出了一般双限地的打造思维，土地禀赋、产品主义、湖景资源等一起发力，「出圈」也就成为现实。

▎双强加持，预售单价17800元/平米起

除产品与土地优势外，项目背后的开发企业同样为居住品质、项目价值挖掘带来保障。

据了解，首开为国有大型企业集团，作为中国最早成立的房地产企业之一，承担并圆满完成了北京市危房改造及方庄、望京、回龙观文化居住区等多个大型居住区的开发，也是唯一参与了北京亚运、大运、奥运“三村”和冬奥速滑馆“冰丝带”建设的“双奥”开发企业。2021年“中国企业500强”评选中，首开排名376位。

在成都市场的开拓方面，自2017年进入成都后，首开便凭借自身优势不断拓土，连续入驻成都多个热门板块——2017年三圣乡，2018年武侯新城，2019年进驻十陵，2020年怡心湖。

而此次入股的金地，1988年初创于中国深圳，2001年在上交所上市。截止2021年12月31日，金地集团总资产约4628亿元人民币，归属于股东净资产约630亿元人民币，连续多年入选福布斯全球企业2000强、《财富》中国500强榜单。

从中可见，「鹭鸣北湖」由双强联合开发，在当下的市场背景之下，国企实力值得信赖，在产品品质、产品交付方面领跑市场。另外，金地的加盟，也为项目的持续开发注入了更多力量，有利于大盘的持续开发

而最新消息则显示，「鹭鸣北湖」已于今日取得预售许可，含建面约115-143平米板式纯洋房，建面单价17800元/平米起。