来自“散装”城市的楼盘，经过流拍四次，它将何去何从？

这是“星叔房谈”带你买房的第5年，11次成功判断各城市楼市波动，目前已为8000多人提供买房最佳解决方案。星叔属于实战派，只说对你最有用的操作和建议

文章来源星叔房谈微信公众号｜可提问并学习更多楼市买房干货

提问：星叔，请问南京划都市圈，对合肥的房价有影响吗，合肥包河区的高速时代首府可以买入吗？
回答：“都市圈”并不新鲜，国际上著名的都市圈有纽约都市圈、东京都市圈、伦敦都市圈，它是个松散的城市组织。从城市融合上来看，虚名大于实质，尤其在咱们这里，城市之间在行政上互不隶属，各不相干。入圈后各城市的发展规划，与入圈前相比，估计改变也不会太大。

都市圈是顺应江苏、安徽两省的呼声，从更高层面促进两省之间的相互合作，但各城市在实操层面上，是很难做到统一部署，心往一处想，劲往一处使。

江苏人自己都嘲笑他们是“散装的江苏”，经济发达的苏锡常三地，根本就不把省会老大哥南京放在眼里，都市圈形成后，南京能否对外省安徽的四座城市构成影响，真是不好说。
高速时代首府，包河工业园板块，周边公交线路多交通便利。附近有青年路小学，西安路学校，沪上人家西中学。靠近日之惠，世纪华联等。周边配套基本能满足生活需求。
该板块机会不多，投资价值乏善可陈。

提问: 坐标东莞南城，目前住96平3房，最近想换一个4房，但是看中的4房总价720万，三房卖掉只能卖个480万，银行还有欠款185万，卖掉3房刚好够给4房的首付，但是目前横盘自住的三房不好卖，请问现在是置换的时候吗？买4房压力会特别大，还会有垫资的费用也很高

回答：东莞目前行情基本属于牛市末端，高位横盘状态，我认为不是很好置换时机。

首先记住这个结论，除非你通过置换可以把一套房子的债务提高 50%，否则是没有必要置换的。

我们买房子是为了囤债，没有办法把债务提高的置换，都是没有意义的，因为置换的成本很高。

对于房子来说，能买就别换。

卖房最简单，买房有难度，置换最要命！

房子的套数比面积重要。

房子套数多，才有周转和抵押的灵活。当然房票的问题通过赠与、婚姻等方式可以解决。

在保证房产中上等品质的前提下，要尽量多买，而不是一直置换。

提问：星叔，你觉得今年哪个城市的涨幅会更高？全国一线，新一线，二线，三四线房价是上涨还是下跌趋势？目前全球货币放水，会影响房价吗？今年买房会不会成为房产的接盘侠？

回答：可以进入知识星球看【最新干货：2021一二线城市楼市行情涨跌预测和机会分析】，含金量比较大。

包括一线城市现在还能买什么，要不要套现，调控之后核心地段会不会大跌?今年哪些二线城市有好的行情，已经上涨的城市，后面还有多少机会? 所有二线城市都有分析。总共七千余字。

建议大家都看看，毕竟一套房最起码上百万，需要很慎重，这一轮也不是买什么房子都会买对。

提问: 星叔，现金三十万。在厦门工作 两口子年入30w，想通过房产投资赚取利润后在厦门买房定居。该如何操作？
回答：你好，你的情况我建议分步进行：
1.目前手里预算偏少，首付30只能买总价100以内的房子，在厦门哪怕岛外几乎没有什么选择性。
考虑你们收入还不错，我建议继续蓄力1年，再或者找亲朋好友周转，首付最好能拉到60+，这样就可以买总价200左右的标的，更有利于上车。
现在买房已经过了普涨时代，买错比买贵更可怕！

所以这也是为什么要拉高总价的原因，因为预算增多，才能买到更有价值的板块。
2.厦门现在岛内两区思明的均价已经爬到了6.4万，湖里均价7万。
岛外四区，集美、海沧、翔安等区参考均价都在3-3.5万之间，同安在3万以下。
厦门的岛内外分化一直比较突出，这一波学区房涨幅尤其迅猛，成交主力依然是岛内，次之是集美和海沧。
所以当总价预算在200的时候，先买岛外 比如集美，等吃到一波红利后，加上继续蓄力，未来看时机再置换到岛内。

简而言之，对于预算有限的刚需，人生不可能一蹴而就，只能分步进行，各个击破，逐步置换！

文章来源星叔房谈微信公众号｜可提问并学习更多楼市买房干货

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