北京
文丨地产三哥
前言
2021年度末，这家房地产开发公司“三条红线”全部踩中。
2019年年末，这家公司融资总额214亿元，2020年末，融资总额455亿元；2021年末，公司融资总额升至629亿元。
“房住不炒”时代，这样的扩张趋势，除了国企背景的，还有谁？
中交地产股份有限公司，为中交房地产集团旗下上市企业，控股股东为中交集团。
截至2022年一季度，中交集团持股比例53.32%，公司实控人为国务院国资委。
一、中交地产的“三条红线”状况
“三条红线”新政是2020年8月底出台的。
对比从2019年末到2021年的数据，中交地产融资总额、净借贷比率都呈现较快的上升趋势，逆势加杠杆，力度较大。
融资的上升，直接带来了公司投资和销售的增加。
二、中交地产的销售及项目储备
从2019年末到2021年末，公司的项目数量从55个增加到103个。
土地储备从929万平米增加到1788万平米。
三、中交地产的合作开发股东有哪些？
2019年-2021年，公司的少数股东权益从35亿元增加到147亿元。
对比2019年和2021年公司合并报表子公司的情况，有以下现象：
1、公司合并报表子公司数量从46个增加到92个。
2、新增的子公司中，有中交地产独资的，也有相当比例是公司和合作方共同投资的：
卓越、路劲、世茂、华润、金科、中梁、碧桂园等。
3、公司披露的联合营公司从2019年的16个，增加到2021年32个，其中的合作方：
花样年、雅居乐、碧桂园、中南、万科、融创、金茂、保利等。
四、小结与思考
小结：
1、中交地产近三年逆势加杠杆，扩张速度明显；
2、中交地产合作伙伴多是头部地产企业，有国企，也有民企。
3、公司一季度报告显示：2022年1-3月权益口径签约销售金额 106.03 亿元，较上年同期增长101.46%。
4、2022年3月18日，中交地产收盘价6.83元，2022年5月11日，涨停封盘，股价29.26元。
两个月不到，股价涨幅328%。
这一涨幅数据的可比对象是：2017年高峰期，几家头部地产企业的年度涨幅。
思考：
1、受房地产行业整体形势影响，公司与民营房地产企业的相关合作是否会对公司现金流造成影响？
2、公司加杠杆的边界在哪里？已经接近？已经到了？或者已经过了？
3、三条红线规定：有息借贷额增速分别不能超过15%、10%、5%，这个规定没有也无法一视同仁，对部分国有企业太松，对民营企业则导致了挤兑的死亡螺旋。
最后
一边，民营公司老板纷纷押上个人的资产、声誉；另一边，部分国企逆势加杠杆、扩张进行时。
国企为国加杠杆、愿意挑担子，这很好。
希望国有企业也能早日承担起民营经济的功能、挑起“五六七八”的担子：
50%以上的税收，60%以上的国内生产总值，70%以上的技术创新成果，80%以上的城镇劳动就业。
几十年前，国企100%都曾经承担过，这没啥。
已经很久没有看到那些曾经的热词了：企业家精神、产权制度、交易成本、常识......
那时候，我还爱好哲学。
（完。一家之言，不作为任何投资参考。）
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