疫情下厦门房地产市场形势分析及趋势发展

前言

自疫情爆发以来，房地产市场经历了诸多大幅度的调整，同时在今年一季度疫情呈现“多点开花”的趋势蔓延，城市无规律的陷入缓行、静态管理等境况也愈加频繁，这些不确定性因素愈加影响着行业的未来。

厦门作为福建的前沿城市房地产市场运行更加不能独善其身，当前厦门疫情控制较好，内部压力小，更多的是源自于外部的疫情压力，倒逼企业增强应急能力，把“稳”字放在第一位。1-4月厦门住宅成交同比呈明显降幅，企业销售规模大幅缩水，年过三分之一仍不见好转，企业销售压力随着货量推出有增无减，正如我们在2022年的展望时写下的，2022年是行业洗牌、市场重塑、房企接受考验的一年，在这个不确定的时代脱虚向实，回归行业居住本质，回归到对美好生活的追求中去。

文末可下载完整版报告

PART 1

市场政策

今年以来随着全国松绑大势，厦门开始出台缓市政策，从资金监管、预售条件、公积金等方面进行了精细化的调整，对限购结构性放宽，政策面的松动主要停留在微调层面，政策效果仍需时间持续发酵。

(略……)

PART 2

土地市场

01

供地政策机制逐步完善，确保企业经营利润

自“两集中”供地以来，厦门已成功出让四批次共计32幅住宅用地。自2021年下半年起热度快速降温，市场预期重创明显，时至“集中供地”落地的第二年，厦门土地市场经历了国企托市、民企躺平，由热转冷再到温的过程，土地供应机制在此过程中愈加完善、精细化。

从拍地条件上来，自2021年第三批次供地开始，新导入摇号及定品质规则，限定岛内外住宅、车位销售价格，形成了独特的“限房价、限地价、定配建、定品质、摇号”的竞拍方式。

在此土拍规则下，起拍价下调更加贴近市场，同时土地溢价得到限制，由2021年名义最高溢价率29.37%分别降至2021年第三批次的2.71%和2022年第一批次的6.78%；销售价格更加公开透明，增厚了企业的拿地利润，不仅让企业有预期，也提供了产品的打造提升的空间；而摇号机制的导入为民企打开了一扇“留厦之窗”，2022年首批地块中金地以摇号摘得岛内岭兜地块即是相应体现。

02

岛内地块加速放量，中小规模土地成为优质标的

2022年厦门计划供应24幅商住用地，总建面246.4万㎡，与2021年相比均有上调，在供应模式上，今年厦门集中供地轮次“由三变四”，而经过了去年第三批次的撤牌后，加强了与拿地企业的沟通摸底，除不可抗力因素外，2022年第一批次地块均成功出让。

从供应的区域来看，岛内土地计划供应明显攀升，2021年的计划供应3幅，实际上成交了5幅；2022年计划供应6幅，截至第二批次若是能够全部成功出让，将超额完成计划达到7幅，岛内地块不断成为厦门土地供应的重头戏。从企业角度来看，岛内地块因利润空间相对较大，资金回笼快，也在业绩表现上也较为突出而受到企业青睐。

(略……)

03

政企磨合走向默契，品牌民企有意重回赛道

从拿地企业来看，当下房地产行业受到疫情影响，企业资金持续承压，全国市场形势在不确定因素影响下每况愈下，厦门土地市场“国进民退”进一步凸显，其中在第三批次土拍中首次出现零民企参拍，国企阵营持续壮大，建发、国贸、保利、联发、中海等迎来了房地产“独角兽”时代，在民营企业资金压力真正解除之前，国企仍将是成交主力，而厦门出现此种行情以2021年为节点，主要表现在两个方面：

(略……)

04

疫情时代行业转型调整，抱团发展成为趋势

在疫情时代下，房地产行业将要面临调整、转型与洗牌，打好战“疫”现金流，成为企业“保命”的关键，联合则生，不联合则可能面临退败，这已不仅仅是中小房企救亡图存的路径，也是大型房企无法回避的行业趋势。

从当前厦门来看，优质土地一直处于供不应求，以岛内地块为例，自2021年开始联合开发成为常态，即便是资金实力雄厚的建发、国贸、中海、联发等都开始选择抱团发展。

一方面龙头房企有进一步分食市场的需求，另一方面联合开发既可分担开发成本与风险，减少资金占用，控制负债率，又可达成各家优势互补、资源整合，提升产品和项目的整体竞争力，同时还能增强项目所在区域的开发实力和兑现能力。

PART 3

新房市场

01

1-4月住宅供求同比大幅下跌，观望情绪加重

纵观2022年1-4月，在疫情的阴霾之下楼市下行压力加剧，并出现了长达90天的新品断供。前4个月商品住宅新增供应38.43万㎡，同比下跌60.9%，成交面积55.64万㎡，同比下跌56.0%，厦门住宅市场供求量双双走低，与往年同期相比，供应量甚至不如2020年疫情初发年，成交虽然优于厦门市场盘整周期（2018~2020年），但从实际来看，1-4月成交规模低于厦门常规周期的成交量，难达企业业绩目标，可谓表现平平。

自去年三季度以来，厦门成交量连续三个季度呈现负增长趋势，一季度叠加农历新年前后返乡以及疫情反复的影响，往年传统的 “黄金周”已转化为传统“淡季”，然而虽然3月份有三盘入市供应量有所增加，但4月并没有如愿大幅推高，供应量仅6.82万㎡，成交量则是小幅回升至14.77万㎡，甚至不及年初1月的成交，市场并未出现向好趋势。

(略……)

02

保价格控总价，岛外小面积产品主导地位得到巩固

从近年各面积段的成交情况可以看出，100㎡以上户型占比呈现逐年压缩趋势，由2018年的61.5%的市场份额压缩至2022年的37.5%。

(略……)

03

岛内即将迎来集中放量，开启“主动权”争夺战

虽然1-4月岛内声势较弱，原因在于土地集中较为集中造成短周期上的衔接不及，随着三季度的到来，岛内项目将会批量进行上市。从已知即将入市的地块住宅限制规划套数达4840套，加上即将开拍的三幅用地规划住宅合计1267套，也就意味着目前已知今年岛内待入市住宅或超6100套，加上主力证载库存货量可达7000余套，根据CRIC数据监测，2019年岛内重回主战场以来截至2021年末总共售出7200套，可售货量已赶超三年销售总和，再加上后续地块的放出，市场竞争日渐趋烈。

04

全面进入渠道时代，操盘能力要求提升

今年以来厦门已全面进入渠道时代，从需求上来看，在以中小户型为主导的市场环境下，大面积产品走量遇难，在4月多个项目出现渠道佣金点数上调动作，上调幅数在0.5~1%不等，主要为大户型的佣金调整。

(略…… )

PART 4

二手房市场

01

二手房成交增量缓慢，活跃度明显偏低

自2015年以来厦门进入存量时代，是以二手房为主导的市场行情，今年1-4月厦门二手房市场成交增量缓慢，与2020年疫情初期相比成交量亦有所下滑，以往3-5月的传统学区置业季在疫情的影响下呈现明显的转淡行情。

2022年1-4月二手房共成交7404套住宅房源，成交面积79.76万㎡，与一手住宅的成交比为1.43倍，尽管当下二手房放贷速度已普遍提速到一个月内，最快甚至一周内放款，但由于一、二手房市场环境整体乏力，二手房客户量增长缓慢，活跃度明显偏低，新房市场成交量亦同频呈现趋冷态势。

02

4月下旬学区置业重启，岛内打新促活跃度回升

一季度以来，厦门同样受到疫情的影响买房换房的计划被迫延迟，好在4月下旬开始进入新一轮学区置业周期，整体呈现维稳回升态势，周均成交套数出现回升趋势。加上第一批次土地成功出让，岛内新房供应迎来放量，改善置换及热门地块打新的机会出现，二手房市场议价空间变得更为灵活，预示着迟到的“春天”正在蠢蠢欲动，交易活跃度将有所回升。

PART 5

市场展望

01

政策效果仍需传导，稳市场目标下政策放宽有空间

(略…… )

02

中小规模地块供应为主，供地模式将因地制宜

(略……)

03

新房市场加速分化，刚需市场难度增加

目前，厦门市场在去投资化的时代下，市场价格高部维稳，以居住为目的的改善需求保持稳定输出，刚性需求的观望情绪则被迫加速，预计在接下来刚需产品走量若无价格和重磅资源的支撑，走量将会愈发举步维，随着新盘的陆续入市，可售货量的增加将对市场整体成交起到一定的提升作用，但同板块内企业竞争将进入一个白热化阶段。

从4月下旬起，岛内外新盘动作频出，开发周期持续压缩，岛外进入板块内卷及企业分化，岛内则开启强者联盟抱团发展时代，传统的单打独斗以及营销手段将逐渐式微，回归以人为本、以客户为中心、以服务为根本的行业初心和产品本质中，创造以社交化为中心的营销内核，最大化挖掘与创造客户与品牌的连接，推动内生驱动力，孵化更好、更能够持续发展的产品，唤醒新的行业生命力。