庄河一物业公司起诉业主物业费和违约金，法院：违约金不予支持

最近，庄河市大连华丰西山湖畔物业管理有限公司与业主之间的多起物业纠纷在庄河市法院陆续开庭审理。而据企企查显示，自2021年5月起，公告的开庭日期就多达30起。该物业公司和业主之间的纠纷，在庄河当地引发关注。

日前，裁决文书网的公布的一起案例判决显示，物业公司向业主主张拖延缴纳物业违约金，一审二审法院从构成和谐社会和小区和谐发展考虑，对物业公司主张违约金的诉求均未予支持。

庄河市法院认为：刘先生西山湖畔物业公司小区的业主，原告西山湖畔物业公司为小区提供物业服务。刘先生接受物业的物业管理服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系。根据权利和义务相一致的原则，刘先生亦应按约向西山湖畔物业公司支付物业管理费。逾期未交，应当承担违约责任。一审法院对刘先生提出的西山湖畔物业公司主体不适格，庄河法院对刘先生辩解与西山湖畔物业公司之间并没有签订合法有效的物业服务合同的意见不予采纳。

关于刘先生辩解前期物业服务合同无效一节，庄河法院认为，物业服务企业是否取得物业服务资质证书，是有权行政机关管理的范畴，刘先生据此主张前期物业管理协议无效，没有法律依据，对其此项主张，法院不予支持。物业公司服务期间收费标准与前期物业服务合同约定的一致，该收费标准不违反相关法律、法规、部门规章规定。

关于刘先生提出房屋存在漏水问题。庄河法院认为，刘先生房屋漏水非物业公司过错所致，业主与物业之间，是物业服务合同的关系，房屋漏水的责任主体非物业管理公司。且刘先生向物业公司报修后，物业公司已经进行了维修。故对刘先生的辩解意见，法院不予采纳。

关于违约金计算标准，物业服务合同中约定按应交金额的3‰按日交纳标准过高，庄河法院调整为按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。

庄河市法院认为，物业服务公司，应加强物业管理，不但提高整体服务水平，服务应坚持常态长效，让业主享受到“质价相符”的服务。双方还应建立及时有效的沟通渠道，畅通投诉渠道，履行好各自义务，切实解决物业服务存在的实际问题，维护各方权利。作为业主，应当自觉按照合同的约定及时交纳相应的物业管理费，只有这样才能维护美好的小区生活环境、提高物业的服务质量，让业主有一个满意的居住环境。

庄河市法院经审理后判决：一、刘先生给付大连华丰西山湖畔物业管理有限公司2020年物业费合计2214元并承担该款自2021年1月1日起至实际给付之日止按一年期贷款市场报价利率计算的违约金。二、驳回大连华丰西山湖畔物业管理有限公司的其他诉讼请求。

刘先生不服一审判决，向大连中院提起上诉称：一审判决书第2页描述“2019年11月21日起，大连华丰西山湖畔物业管理有限公司为庄河市西山湖畔一期小区提供物业服务。”该事实认定错误。物业公司请求支付物业费，首先应当证明物业公司具有物业服务的主体资格，还需证明与业主之间形成了物业服务合同。西山湖畔物业公司的营业执照显示成立于2019年11月，在此之前，由大连华丰房地产开发有限公司提供前期物业服务，但因为服务质量差且资质不全，于2019年7月被庄河市住建局勒令撤离该小区，此时西山湖畔物业公司还未成立。此后，西山湖畔小区无物业公司提供服务。

刘先生认为，在庄河法院一审庭审中已查明：一、刘先生所在西山湖畔小区并未成立业主委员会，更没有与物业公司签订物业服务合同。二、刘先生等业主与物业之间也没有签订物业服务合同。因此，物业公司提供物业服务并非基于业主的招聘，也非政府指定，更不是前期物业服务公司。因此庄河法院认定物业公司为刘先生提供物业服务错误。

刘先生上诉称：庄河法院认定刘先生与物业公司之间存在事实上的物业服务合同明显错误；法律适用错误，物业公司要求刘先生支付物业费没有请求权基础。《民法典》第五条：民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事关系。庄河法院认定“存在事实上的物业服务合同关系”违背了该原则。合同的成立要求邀约与承诺，物业公司提供物业服务，没有告知西山湖畔业主，未发出邀约，刘先生等业主也没有作出任何承诺。因此双方之间不存在物业服务合同，双方也未口头上的合意或默示的民事法律行为，因此也不存在事实上的物业服务合同。

刘先生上诉称，其也不需要物业公司提供物业服。庄河法院认定物业公司与刘先生之间存在事实上的物业服务合同，变相帮助了物业公司进行强买强卖——只要是物业服务企业，不需要有物业服务合同，不需要经业主同意，只要提供了物业服务，业主就得交钱。这也违反了《民法典》第六条公平原则：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

大连华丰西山湖畔物业管理有限公司辩称：

不同意刘先生的上诉请求，认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，刘先生的上诉理由不能成立，请求大连中院依法驳回刘先生的上诉请求:

1、华丰西山湖畔物业是大连华丰房地产开发有限公司于2019年11月21日全资成立的子公司，其经营范围为物业管理服务、保洁服务，其具备物业服务的主体资格；

2、在华丰西山湖畔物业成立之前，案涉小区物业系由大连华丰房地产开发有限公司专属物业部分开展物业工作，华丰物业部门与华丰西山湖畔物业系同一班人马，刘先生系小区业主，其接受了华丰房地产和华丰物业的服务；

3、2011年12月16日，在刘先生入住案涉小区时，其已经与华丰房地产前期物业管理服务协议，该协议第一条第1款第1、2项，第2款第12项明确约定华丰房地产有权委托物业管理协议实施前期物业管理，甲方有权将本协议甲方权利和义务转让给物业，业主必须接受甲方委托的物业服务企业的管理和服务，这是合同明确约定；

4、刘先生称华丰房地产提供前期物业服务于2019年7月被庄河市住建局勒令退出案涉小区不是事实，一审时刘先生提供的庄河市住建局文件及信访答辩意见均系复印件，华丰西山湖畔物业在一审庭审中对该证据的真实性不予认可，退一步讲，即使复印件是真实的，其内容仅对西山湖畔二、三期有约束力，而刘先生系西山湖畔一期小区业主，一期直到现在仍然没有成立业主大会，也没有成立业主委员会，也没有聘请新的物业管理机构进行管理，一期业主与华丰房地产签订的前期物业协议仍然是有效的阶段。

大连中院认为，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案二审的争议焦点为上诉人应否向被上诉人支付物业费、电梯费及违约金。

根据已查明的事实，华丰西山湖畔物业2020年度为案涉庄河市西山湖畔一期小区提供了物业服务，上诉人对此虽有异议，但未提供证据予以反驳，本院对其该项主张，不予支持。华丰西山湖畔物业实际为上诉人提供了物业服务，刘先生亦实际接受了服务，刘先生应向华丰西山湖畔物业缴纳物业费及电梯费。

关于违约金的问题，因刘先生未缴纳物业费、电梯费，系与物业公司就房屋漏水问题存在纠纷，并非无故拒绝交纳物业费。考虑到整个小区的和谐发展，双方理应加强沟通，及时化解矛盾，以期良好地履行各自的义务，故对刘先生不予支付违约金的上诉请求，法院予以支持。

综上所述，对刘先生的上诉请求部分成立，予以支持；部分不能成立，应予驳回。大连中院作出（2022）辽02民终2129号民事判决书：

一、撤销辽宁省庄河市人民法院（2021）辽0283民初6857号民事判决第二项；

二、变更辽宁省庄河市人民法院（2021）辽0283民初6857号民事判决第一项为：刘先生于本判决发生法律效力之日起十日内给付大连华丰西山湖畔物业管理有限公司2020年物业费2014元、电梯费200元，合计2214元；

三、驳回大连华丰西山湖畔物业管理有限公司的其他诉讼请求。