国企房屋有疫情减免租金政策，那么非国有房屋租金能减免吗？

合伙指南 | 作者：李立律师

这是李立律师博客和合伙指南公众号第1067篇文字

国企房屋有疫情减免租金政策，那么非国有房屋租金能减免吗？

一、国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金

首先要明确的是，目前关于国有企业房屋减免租金的政策，也是有严格的条件。

例如，2022年上海市国资委发布了《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》。该文件的减免对象仅限于“最终签约承租实施主体房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户”。这里有几个限制条件：

1、所谓“最终”，也就是说，这个政策不是给转租的二房东，减免政策只给最终实际租赁使用该房屋的小微企业和个体工商户。

2、小微企业和个体工商户承租房屋是用来从事生产经营。

3、小微企业参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309号）划型标准认定；个体工商户是指营业执照登记类型为“个体工商户”的经营者。如果以个人名义承租进行生产经营的，就很可能不适用这个政策。

到目前为止，从国资管理这条线来看，出的政策仅限于“减免小微企业和个体工商户房屋租金”，没有对小微企业和个体工商户以外的企业出过类似的政策，也没有对非经营性的房屋租金减免给过政策。

须注意的是，上述国有企业房屋租金减免，是需要最终承租人主动申报的。主动申报后，受理单位会根据政策文件的规定进行认定，符合条件的会主动实施房屋租金减免。

假如承租人不去申报，而是直接拿着文件向出租方要求少付房屋租金，那是不可行的。因为，这项政策，从性质上来说，是国资管理部门对国有企业的行政管理行为。它并不直接介入相关的房屋租赁合同关系，也没有赋予承租人民事权利的效力。

根据该文件，2022年免除租金按照“3+3”来实施：

第一档，普遍免除3个月租金。所有地区内的最终承租方，2022年免除3个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。
第二档，增加免除3个月租金。租赁合同存续期间，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域内的最终承租方，或按有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋的最终承租方，以及全年经营亏损的最终承租方，经出具上述任一证明材料，2022年再免除3个月租金，全年合计可免除6个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。符合第二档免租条件的最终承租方增加免除金额不超过3个月租金。

具体的申报流程，国有企业应当主动告知承租方，做到应知尽知。申请人根据国有企业的告知，提供申请及相关证明材料（包括承租方、最终承租方证明材料）进行申报，等待审批和反馈。

二、非国有企业房屋，因疫情能否减免租金吗？

这方面，没有明确表述“减免租金”的法规和政策。但是，不能说完全没有。

从法律上来看，有法院或仲裁机关在一定条件下“变更合同”的规定。

《中华人民共和国民法典》规定：

第五百三十三条　合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

这是《民法典》新增的立法内容，情势变更制度，是在最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条的基础上补充修正而成的。

依据这条法律规定， 最高人民法院在2020年5月15日发布的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中规定了：

承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。

这里提到的“参照有关租金减免的政策”，是指可以参照“国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金”的政策。但是，不是强制的，只是在组织调解时作为参考依据。

适用上述法律和司法解释，有3个要点：

1、必须要有一定的证据，证明疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平。

没有证据，或者出租方有证据显示并不是疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入的，法院也不能变更合同。

2、承租人必须要向法院选择明确要变更合同的具体请求。有3个选择：请求减免租金、延长租期或者延期支付租金。

不能笼统概括地请求法院变更合同，但可以同时提2个或3个具体的变更请求。

3、法院变更合同的“尺度”，没有明确统一的规定，是结合案件的实际情况，并根据公平原则来作出变更合同的判决的。

例如，承租人请求法院判决减免租金，那么，是减少还是免除，减免1个月还是3个月，要看案件实际情况，也要看不同的法官按照公平原则作出的自由裁量。

当然，承租人和出租人能够自行协商减免，那是最好的。不过，双方谈不拢，也不要互相就认为对方不道德。协商这个，性质上就是谈买卖，各自有各自的利益和立场，谈不拢很正常，可以去法院让法官居中裁决来解决。

看到这方面最新的案件，是南通崇川区法院公众号介绍的一起房屋租赁纠纷案件。

2017年，南通某影院与某商圈运营公司签订房屋租赁合同和综合服务协议，承租崇川区某广场的三个区域，期限15年。2020年2月起，因疫情防控需要，影院停止营业没了收入，不能支付租金，被运营公司诉至区法院，要求支付租金、综合服务费、违约金等。法院判决运营公司对影院2020年2月到4月的租金78222元及综合管理费39111元予以免除。