房价最高翻24倍！侨香村起飞、龙悦居冲顶后跌了200多万!

最近侨香村火了！远在宝安沙井的中介都开始推侨香村了。
十年禁售期解封，近4000套二手房转红本后即可入市。年前尚未转红本之前，就有业主“预售”，如今正式转正，这个小区成了尚在低谷的深圳二手楼市的希望之光。2011年，深圳房价平均2万元/平，侨香村均价约9000元/平，成为深圳最贵经适房。最小户型面积90平米，当时售价约81万。2022年，侨香村90平成交已破1200万，一度有业主报价冲上18万/平单价。

十年翻16倍，曾经的经适房蜕变为千万豪宅，这个小区为何出圈？解封后报复性上涨是否可持续？同类型小区甚至有翻24倍的先例，但同类型小区也有冲顶之后跌价200多万的现实。

曾为深圳最贵经适房如今被贷款优势+地段学位+价格洼地带飞据乐有家数据显示，1-2月，侨香村过户8套，登上深圳1-2月二手成交榜单TOP20。2月带看热度冲到深圳第三。据安托山片区资深中介透露，年后侨香村成交已超30套。

价格方面，报价与成交也水涨船高，1月初90平三房1000万出头成交，现如今已有1200万＋成交，这个小区穿越了春节和疫情的双重夹击，市场表现一路向上。小区起步价两个月上涨了200万。但就微观市场来看，占地约13万平、22栋3个面积段共3900余套房子的小区，内部也自成一个小市场，具体细分户型因为位置楼栋层数等因素也存在一定价差。

侨香村属安托山片区、位于北环大道以南，是泛香蜜湖片区体量和占地最大的头部小区之一。最小户型为90平三房，也是小区占比最大的户型，另有113㎡四房和142㎡五房。90平三房有A-E共6种户型，靠近北环大道的楼栋受噪声影响较大，价格也受影响。整体来看，侨香村成为近期热点楼盘，综合了政策窗口及自身区位等因素。首先，侨香村分配时间为2011年，解禁时间为21年底，目前没有二手房参考价，银行贷款可按成交价贷，有中介在朋友圈晒出“侨香村银行评估单价14.88万/平”，侨香村的房子且多是“满五唯一红本”，在2022年新的二手房指导价出炉之前，侨香村独家“金融宽松”优势十分凸显。

不过，需要提醒的是贷款随之而来的增值税，十年前分配时均价约为9000元/平，十年增值千万，90平的房子也带来近70万的增值税费。省去巨额增值税费的方式也只有全款过户。而业主补差价转红本的费用则小很多，原业主应向政府缴纳一半的增值收益，即当时市场住房价格与当时该套住房购买价格，仅在一万左右。另外一个政策刺激是深圳的积分入学政策，春节之后，学区房例行会迎来一个成交旺季，一部分申请学位的家长会赶在学位申请之前购置房产。而侨香村所属的学区归福田教育侨香外国语学校，近年的入学积分在80出头，现阶段当年购置房产再加社保积分基本可以保证入学。因此，因教育需求而购置侨香村的客户占据这一轮交易一定比例。此外，该片区网红新盘—海德园的带客作用也不可忽略，去年11月，海德园B区181套新房开盘售罄，推售房源为121-296平3-6房，均价约12.6万/㎡，总价区间为1385-4259万/套。没有打到新的转向附近小区，侨香村便成了周边小区中最具性价比的上车盘。下图是周边小区二手参考价（2021），侨香村所在的香蜜湖片区豪宅林立，小区旁的香格丽苑、鸣泉居、翠海花园、金地香蜜山、港中旅等参考价约在10-13万元/㎡（实际成交价更高），且户型偏大，1000万以下仅有几个小区的两房可选。综合对比，1200左右的90平三房，成了入驻教育、商业、交通等配套完善的香蜜湖豪宅区的门槛之选。

长远来看，“价格洼地”侨香村还会持续吸引追求性价比的人群。但目前的火热形势是否可持续？我们可以对比下同类小区：深云村和龙悦居。

深云村十年翻24倍
龙悦居冲顶后跌价200多万深云村、龙悦居与侨香村一样属于经济适用房，是深圳80年代保障房政策的“历史遗留”，2013年深圳停止集中建设和供应经济适用房，龙悦居第四期成为深圳最后一批经济适用房。侨香村附近的深云村于2010年分配，2020年解禁，配售时价格为4800元/平，现在成交价大在11-12万/平，指导价为9.08万/平，十年价格翻了24倍。而位于龙华的龙悦居，13年配售价为5114元/平，19年底转正之后，63平两房一度冲到750万，均价约12万/平，但近一年多价格震荡下挫，现价回落到530万左右。同为经适房，拉长时间、回归“房住不炒”本质，价格最终会回归反映房屋自身的产品价值、地段及配套的价值。深云村与侨香村体量相当，也有3000多户，是低容积率、居住人群纯粹的的宜居大社区。深云村因为教育配套—中科先进院实验学校、交通配套—7号线的建设一改过去的窘境，这两年网红盘深铁懿府的建设也让更多人熟知此片区，综合来看，深云村有坚定产品及区位支撑。龙悦居所在的片区近年来也一样是飞跃式发展，小户型低总价的优势、以及深外龙华学位概念，一开始吸引了不少投资客，但潮水褪去，自身产品的缺陷便凸显出来，4梯14户的板楼结构让居住属性大打折扣。此外，深外龙华初中实行的是共享学区，玉龙、龙腾学校内的小区加入之后，初中学位要拼积分，龙华学位竞争之激烈，从近几年的学位维权事件便可知一二。再看侨香村，近4000的户数，只有3000的车位，小区园林很大，地面以草皮为主，与周边的豪宅小区的绿化确实存在差距，身处核心地段，依旧是豪宅中的普通住宅。

经适房成为历史新的公共住房在路上经适房已画上句号，深圳新一轮的可售型安居房已经在路上了。位于大鹏的安居君兰湾现已封顶，计划于年底竣工，该项目是深圳市首宗可售型人才住房项目，共有567套住房。自2018年深圳“二次房改”，发布“4+2+2+2”的住房供应与保障体系之后，深圳的历次土拍中出现了“竞人才房面积”的要求，可售型安居房正在落地。

今年年初，《深圳市住房发展“十四五”规划》发布，深圳未来五年的公共住房体系构成有如下三种：1、公共租赁住房——面向户籍中低收入人群；2、保障性租赁住房——重点缓解新市民、青年人等各类人群的住房困难；3、共有产权住房——补充提升居民住房自有水平。

未来5年，深圳将建设8万套共有产权房，而出售安居型商品房是共有产权房的构成之一，另外一部分是安居型商品房。据官方年初发布的存量住宅用地清单显示，深圳537块存量住宅用地中，共有产权房项目共57个，大部分将会在5年内入市。但深圳市首宗可售型人才住房项目销售政策尚未出炉。“封闭流转”的字眼，曾出现在深圳市住建局2019年4月17日的共有产权房方案招标公告中。“深圳推出的经济适用住房、安居型商品房，其实已经具备共有产权住房的基本特征。在新一轮住房制度改革中，深圳将会尝试将共有产权和封闭流转制度有机结合，推出具有共有产权性质的人才住房、安居型商品住房封闭流转机制。”不过，同样在19年4月，住建局的《深圳市安居型商品房建设和管理办法（征求意见稿）》《深圳市人才住房建设和管理办法（征求意见稿）》的征求意见稿中，也给出了出售安居型商品房/人才住房应缴增值收益的计算规则：
应缴增值收益=取得完全产权时该套住房市场评估价格×（1-原购房时基准销售价格/原购房时市场价格-1%×折扣系数×与产权单位签订买卖合同购买安居型商品房/人才住房的申请人在深累计纳税申报年限）-相关费用。（具体折扣系数由市主管部门另行制定，报市政府批准后执行。）
未来的增值收益是要按比例上缴给政府的。
而相比之下，经适房应上缴的费用以及计算方式则简单很多。
应缴增值收益=（该套住房市场价格－该套住房原购买价格）×50%－税费，税费包括契税、印花税、交易服务费。
这里“该套住房市场价格”是配售之时的价格。侨香村原业主转红本费用之低，原因便在此。不过，深圳官方至今尚未颁布正式的文件，依据安居君兰湾建设进展，相信今年内深圳市政府会有一个正式的文件。
不过在此之前，可以先参考下广东省在2020年7月发布的《关于因地制宜发展共有产权住房的指导意见》，共有产权房的流转，原则上承购人取得不动产权证书满5年的，允许转让其所持有的全部产权份额，同时因特殊原因确需退出时允许产权退出。