改善置业的注意！高层住宅的未来堪忧；高端住宅不建议买高层

随着2021年9月10日，住建部《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》的发布，未来高层住宅是否会沦为“贫民窟”的问题，成为了“地产圈”一直热议的话题。

住建部发布的（征求意见稿）明确提出：“各地要严格管控新建超高层建筑，一般不得新建超高层住宅。城区常住人口300万以下城市严格限制新建150米以上超高层建筑，不得新建250米以上超高层建筑；城区常住人口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。各地相关部门审批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建设项目时，应送当地消防救援机构征求意见，以确保当地消防救援能力相匹配。……”

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不知从什么时候起，“摩天大楼”的高度成为了代表一个地方经济实力的象征，很多城市曾经为了所谓的“城市名片”、“地标建筑”批建了很多超高层建筑，出现了大面积的办公产品空置，从而造成了一定的资源浪费。

而本次引发“地产圈”热议的重心是对于住宅建筑80米以上高度的限制要求，圈内主要出现了以下两个不同的观点。

观点一：多角度评估，未来高层住宅存在很多诸如：维修、老化、消防等问题；将来多数人会放弃居住高层住宅，导致社区老化、居住人群复杂、物业服务差等问题的出现，拉低了居住品质，最终沦落为类似“贫民窟”状况的出现。

观点二：觉得上述观点比较片面，现在很多一线城市的高端住宅都是主要以高层或超高层的大平层产品为主；虽然观点一的问题可能会存在，但未来肯定也会有相应的政策出台；城市土地资源稀缺是根本，高层是主流的趋势不会改变。

对于以上两个争论的观点，小编可能更偏向于观点一的说法；对于未来高层住宅可能会出现的问题，其实在行业里的讨论也是由来已久。随着时间的推移，第一批高层住宅的老化，这样的矛盾和问题也会日渐突出。

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其实，在一些发达国家和我国的香港已经出现了老旧高层难以重建的问题。这就是为什么我们去一些欧美国家旅游的时候就会发现城市里充斥着大量老旧高层建筑，城市面貌十年二十年都不会有什么太大的变化。在我国一些快速发展的城市，三到五年就可能焕然一新。城市发展换新固然是令人欣喜的事情，但是随处可见的新建高层建筑也引发了思考和顾虑。

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那么，高层建筑尤其是高层住宅到底有什么问题，小编最近也进行了深入的调查研究，结合自身从业经验主要总结出有以下几点突出的问题：

1、未来拆迁成本高的问题；高层住宅是高度密集的居住场所，无论从面积还是户数都是巨大的体量；未来即使是城市焕新或者本体老化无法使用，拆迁的成本无疑是巨大的。但是房地产的发展不可能像之前那样快速的膨胀和发展，房价也不太可能飞速地上涨；拆后重建的成本和利润作为管理层和企业都是要考虑，要么加大容积率建更高的房子，要么继续提升房价，但是这两种方式无疑都不是最好的选择。

2、建筑本体和配套设备的老化；我国民用建筑设计使用寿命为50年，建筑随着时间的延长，建筑和配套设施也会因过度使用、自然环境、违规装修等原因出现各种各样的问题，更有甚者将来可能会变成危、旧楼无法继续使用。然而在拆迁成本过高的情况下，使用过程中的不断修复、加固等手段算是比较合理的选择。但是不断地修复、加固等手段都是涉及到费用的，这笔费用由谁来承担？即使前期有一定的公共维修基金的储备，但是面对着大体量的高层恐怕也难以为继。

3、老旧的高层住宅安全系数低；安全系数低主要体现在电梯老化和消防的安全。一般民用电梯的实际使用寿命通常在15-20年左右，高层住宅是高度依赖电梯的一种建筑类型。而更换一部电梯的成本是非常高的，若不更换仅仅是维修无疑是存在一定的安全隐患的。

从消防安全角度来说，大部分的高层住宅建筑层高都接近100米左右；而目前大部分的中小型城市装备的消防云梯最高78米，只有少部分大型城市装备了100米以上的消防云梯。近些年地壳的板块运动也日渐频繁，高层住宅逃生难度大的问题也应考量。

4、高层住宅未来的居住成本更高；随着时间的推移，高层住宅里面很多生活配套设施如：供水设施、排污、电气、电梯、建筑立面、园林、娱乐设施等等都会逐渐老化需要维修、保养或更换，未来业主避免不了也要承担一部分相应的费用。

5、高层住宅物业服务质量差；虽说现在的主流住宅是高层，而且目前看来部分社区的物业服务还可以。但是随着时间的推移，一部分人群会搬离高层住宅，社区内部的人群会变得越来越复杂；高层住宅的人员密集性和复杂性，让物业服务的难度也会越来越大。物业的工作人员数量有限，业主的服务体验很难再有进一步的提升。

随着社会的发展、时代的进步，人们对于高品质生活的追求和要求也会越来越高，众多问题无法解决的高层住宅也会逐渐被有生活追求的人们舍弃。虽然现在一线城市的高端住宅都主要以高层或超高层的大平层产品为主，但仔细研究你会发现，这样的高端住宅都集中在中心城区，土地资源严重匮乏的核心位置。

小编结语：高层建筑的老化是自然规律，也是我们必须要面对的问题。过去几十年，随着城镇化的进程，大量人群涌入城市；为了城市的发展需要的同时，提高土地资源的利用率，只能向上寻求空间。现在，城镇化的进程已经到了一定的程度，我们已经没有必要再继续向上探索了，对于改善需求的置业，除了核心位置的大平层，其他的高层住宅大面积产品只可作为过渡性置业。小编认为未来的改善置业趋势会是以低密度的多层建筑为主，高层住宅或将如同现在老新村、安置社区一般地存在。

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