楼市冷暖预测

作者：大山老师
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2021年以来，中国楼市的新一轮政策调控已经宣告结束。

“央行降准”和“政治局会议通稿”的双管齐下，意味着楼市“政策底”已经到来，政策将会“逐渐趋于宽松”。

尤其是“政治局会议通稿”中，关于“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”的表述，确认了后面“房贷”闸门将会松绑。

只要房贷可以松一松，北京楼市此轮“下行”行情就宣告结束了。

而在其他城市，甚至都已经出现了“限购松绑”的暗潮涌动，比如东莞和佛山就网传“限购松绑”，政策底信号非常强烈。

【02】

春江水暖鸭先知

北京二手房成交量将会持续升温

2022年一季度是节点

政策底一旦确定，二手房市场将会首先反应出来。

11月份北京二手房成交量突破1万套，达到了1.1万套，比10月份9300套有了明显反弹，但是距离市场枯荣线1.5万套依然遥远。

也就说北京二手房成交量只有月均达到1.5万套以上，才有可能带来房价的总体升温。

比如北京上一轮“楼市行情”起始于2020年的5月份，一直到2021年的8月份结束，历经大概15个月的时间。

北京房价从5.1万上涨到5.8万，涨幅大概在15%左右。

比如2020年5月份北京二手房成交量开始升温，单月达到了1.6万套，随后一路“走高”，2020年12月突破2万套，2021年3月份达到2.2万套。

这个时候，北京二手房房价涨幅已经“领涨全国”。

但是到了2021年8月份以后，北京二手房成交量迅速下滑，2021年9月份下降到了1.2万套，10月份不足1万套，市场迅速“冰冻”。

按照目前的政策转变来看，我们判断12月份北京二手房成交量将会突破1.2万套，一直到2022年3月份将会达到1.5万套以上。

2022年一季度北京二手房将会开启“小暖春”，二手房房价有望随后出现新一轮“上涨行情”。

所以，要想卖房，最好到明年一季度以后。

【03】

从二手房传导新房

北京新房市场将会在明年中旬爆发

2022年6月之前是入手新房最佳时期

二手房一旦出现“行情”，将会在3-6个月内传导到新房市场。

比如2020年5月份北京二手房开始“升温”，一直到2020年11月份北京新盘才开始“热销”，中间传导了大概6个月的时间。

2021年3月份北京二手房成交量创造“新高”，结果仅仅用了3个月，到了6月份北京新房成交就直接“爆了”，而且高价盘也开始大量去化。

这中间仅仅用了3个月的时间。

所以从数据上，我们就可以看出，二手房市场一旦出现“升温”，3-6个月之内，新房市场立刻会有“行情”，很多项目就会被“抢光”。

所以如果2022年3月份北京二手房成交量开始“突破1.5万套”，突破这个枯荣线，那就意味着6月份新房市场就会迎来“抢购潮”。

因此，2022年3月份之前时候“入手二手房”的最佳时期，6月份之前就是“入手新房”最好的时机。

【04】

1.8万套是二手房上涨节点

北京房价新高点将会出现在2022年年底

预计上涨幅度10%-15%

北京上一轮二手房成交量是从5月份开始回暖的，但是房价上涨却是在11月份，因为从11月份以后，二手房成交量月均都在1.8万套以上。

所以上一轮北京的二手房房价是从2020年11月份开始上升的，一直连涨8个月，到了2021年7月份开始出现回落。

我们的预测是2022年6月份，北京二手房成交量将会突破1.8万套，房价开始出现“升温”趋势。

随后可能会在2022年的年底达到新一轮的“顶峰”。

也就是说，如果我们从数据上分析，北京下一轮房价行情走势应该是：

2022年3月份成交量开始突破瓶颈，2022年6月份房价开始明显启动，2022年12月份将会达到顶峰，随后会出现平稳并进入新一轮盘整期。

而2022年这一轮北京房价的上涨幅度和周期，我们认为房价上涨幅度不会超过15%，而房价行情可能将会延续6个月左右。

从目前来看，北京房价2022年基本确定将出现“小爆发”！

综上所述，我们认为北京楼市上一轮的“小行情”自从2020年5月份开始启动，在2021年8月份已经结束。

而随着12月份“政策底”的出现，北京楼市成交已经开始摆脱10月份的“最低点”，出现了“升温行情”。

但市场真正回暖还需要一段时间。

北京楼市的下一轮“小行情”有望在2022年3月份以后开始启动，6月份开始加速，到12月份将会达到新峰值。

我们对2022年这一轮“小行情”的涨幅预计将会在15%左右。

如果从板块上看，2022年新一轮“小爆发”与2020年有所不同。

2020年的小爆发主要集中在“东西城”、“海淀”、“朝阳”的个别地区，是由于“学区房”带着涨起来的。

但是由于学区房政策的出台，“学区领涨”的可能性已经不太高了，尤其是明年可能还会出台更加严厉的“学区房”政策。

所以2022年学区房“再次领涨”的概率不高。

2022年二手房房价上涨的片区，我们预计主要集中在“房价不高，但发展成熟度较快”的刚需片区，比如亦庄片区，顺义的后沙峪片区，昌平回天地区等地区，这些地区未来的二手房房价上涨幅度可能会更高。