新盘众多，配套不够用，苏州这个板块到底怎么了？

　　近期，分析师在寒山闻钟上看到了这样一条帖子，大概的意思就是：新区浒墅关聚集了十几个楼盘，但是教育、商业等配套却没有跟上，尤其是优质教育资源较为匮乏，浒关老镇片区商业配套更是寥寥无几，仅有个大润发，远远不能满足片区居民日常生活所需，片区居民只能开车去城铁片区，造成城铁片区的商业体拥挤，生活不太方便。

　　说直白点就是片区的新房很多，配套却跟不上，针对这个诉求，不少网友也表达了相同的感慨。

　　分析师搜了一下寒山闻钟，发现类似的抱怨或者诉求还是挺多的。事实真如市民所说吗，浒墅关的问题到底在哪里？分析师想表达一些自己的观点，和粉丝做个分享，也欢迎粉丝批评指正。

　　说起苏州楼市的高库存板块，就不能不提新区浒墅关。

　　从2016年起至今，浒墅关共成功出让了19宗涉宅用地。目前，板块内在售楼盘有洛克公园、金地自在春晓、泊岸时光印、运河与岸、首开金茂熙悦、运河与岸、苏悦湾、中南春风南岸、东原滨江·印江澜、南山保利云熹花园、璞玥风华等楼盘，需要注意的是，其中部分楼盘所剩房源不多。

　　从产品类型来看，多以高层和小高层为主。主要户型建筑面积为90-120㎡，其中泊岸时光印的起步建面约89㎡，为刚需量身打造。首开金茂熙悦有建面约140㎡大户型在售，适合高端改善。总体来说，浒墅关板块的新房户型面积段还是比较全面的，覆盖刚需到高端改善。

　　去年浒墅关共成功出让了五宗涉宅用地，包括中建智地虹溪璟庭、伟光汇通34号地块（运河印象）、苏高新35号地块（叙澜庭）、苏高新74号和75号地块。

　　从位置上看，五宗地块中除了苏高新35号地块叙澜庭，其它四宗地块位于核心城铁片区，区位优势明显。

　　从产品类型上来看，大部分仍以小高层、高层产品为主。

　　这几年，浒墅关的新房供应量十分丰富，成为苏州楼市新房“供货”的主力军，正如寒山闻钟的帖子所说：多年来，浒墅关一直在卖地造新房，所以造成了板块新房库存的居高不下，满大街的中介在发传单、截客。
去年下半年以来，苏州楼市持续走冷，浒墅关板块新房销售压力山大，很多楼盘纷纷推出打折优惠来以价换量，更有楼盘直接备案价打了8折。

　　房子造了不少，很多楼盘交付了，板块人气愈发旺盛，板块的资源配套跟上了吗？这是网友反映的核心问题，我们一起来看。

　　从传统的地理位置划分来说，浒墅关以运河为界分为两个板块，一个是运河以东的城铁片区，另外一个则是运河以西的浒关老镇片区。

　　再来看整个浒墅关的在售楼盘分布，璞玥风华、南山楠、云熹花园、东原滨江·印江澜等楼盘位于浒关城铁核心区域，运河与岸、苏悦湾、首开金茂熙悦、金地自在春晓、洛克公园、中南春风南岸则位于运河以西的浒关老镇片区。

　　在分析师看来，运河以东的城铁片区在资源配套方面是丰富且完善的。

　　交通方面，高铁、地铁、有轨电车、快速路四维一体交通四通八达。

　　沪宁城铁站快速通达上海、南京等城市，去周边城市较为方便；

　　2015年底，中环北线开通，浒关到狮山CBD仅约15分钟车程，同时可以畅达苏州各区；

　　2019年底，轨交3号线通车，对接有轨电车2号线，在建的轨交6号线设有苏州新区火车站、城际路站，预计2024年6月开通运营。

　　这样的交通配置放眼全苏州的板块是比较少有且上乘的。

　　片区内拥有苏州市区不多见的繁华商业配套。永旺、宜家和开市客，还有待开业的迪卡侬，四大巨头商业齐聚，居住在城铁片区的居民的“衣食住行”需求基本可以满足。

　　以上我们看到了浒墅关核心片区城铁的配套丰富且醇熟，但是运河以西、大润发以南，浒关老街附近的城市界面可就是另外一番景象了。

　　过去几年， 受上塘和下塘拆迁影响，浒关老街片区发展速度比城铁片区慢了很多，在商业配套方面仅有一个大润发超市，而老街片区的新老小区众多，一个生活大超市显然不能满足居民的日常所需。

　　所以这个片区的居民只能自驾去城铁的永旺和开市客，车程约5公里，大概十分钟左右，虽然很便利，但是问题不在于交通便利度，而在于商场的拥挤度。很显然，按照浒墅关目前的常住人口，永旺和开市客显然已经承载不了这么多人的购物需求。

　　而且宜家和开市客包括没开业的迪卡侬，都是城市级的商业，吸纳的是苏州城市里的购物人群。

　　加上还有众多新小区没有交付，又有新楼盘接连入市，未来浒墅关的常住人口可想而知，按照目前的商业配套显然是不能满足需求的……只能期待后期政府能够规划大型商业用地，并且选址在浒墅关老镇区，来均衡下商业的分布，并促进整个板块发展的协调统一。

　　最后，我们再来看下颇具磁性的居住要素——教育资源，它是每一个家庭较敏感的幸福指数。

　　这也是寒山闻钟的帖子中反应强烈的一个问题——优质教育资源的匮乏，目前板块比较拿得出手的是——“文昌中学”，因为它在2018出了个中考状元名因此名声大噪，但其和狮山双实验却无法相提并论。

　　近几年，针对板块的教育，浒墅关也做出了积极地努力，比如说将文达初中、文贤初中、文昌实小、浒墅关中心小学四所学校被划为“新区一中”和“新区实验”两大新区高端教育集团。

　　同时，积极引进名校，去年引进上海世外教育集团，雷丁学校也将于去年9月投用。但是上海世外教育附属苏州高新区文贤实验初级中学校的师资力量却并未受到认可，甚至有市民在寒山闻钟上质疑学校的师资。

　　总的来说，在其它板块都在发力引进优质教育资源之时，动辄新增十几所公办或者民办学校时候，浒墅关在教育资源的引入力度和数量方面确实不算强。

　　“先有浒墅关，后有苏州城”，浒关曾经是京杭大运河重镇，被誉为“十四省通衢之地”。

　　在2010年7月1日，沪宁城际铁路通车，意味着浒关正式迈入“城铁新城”时代，随着高新区“北扩西进”战略的不断推进，“城铁新城”开始进入了大众的视野。

　　从时间上讲，“城铁新城”比“高铁新城”起步要早，但不知道什么时候开始，“城铁新城”的讨论声渐渐被“科技城”代替，人们讨论起苏州楼市的热点板块，都会说“科技城”、“高铁新城”、“太湖新城”，而“城铁新城”似乎被遗忘在时间的长河中。

　　说到底，是规划起点和兑现能力问题。从城铁新城的规划后，这些年，浒墅关就很少有高起点的规划，所以它的光芒逐渐被科技城所掩盖。

　　最近的一次规划是，去年3月出炉的高新区《关于构建“三大特色园区”发展新格局的实施方案》，浒墅关被定义为“先进制造园区”。

　　确实啊，论资源配套比不了狮山，论规划起点和兑现能力追不上后起之秀科技城，所以其近两年在苏州楼市的表现并不亮眼。

　　论供应量，在苏州楼市处在头部位置，论成交量，却一直不温不火。

　　现在的浒墅关，无论是运河西还是运河东一路走过到处都是高楼，当然，很多已经交付，亮灯率很高，居民越来越多，问题就逐渐显露了出来，目前浒墅关的配套，尤其是教育和商业资源，确实难以满足周边日益增长的生活需求。

　　
这里，分析师想稍微花点时间，和大家聊一聊先卖房子还是先建配套的问题，也就是规划问题。

　　显而易见，浒墅关选择了先卖房子，配套再迎头赶上的规划思路。

　　这个思路很好理解，板块先通过拍地、建住宅，卖房子，聚集一波人气，再按照需求建造对应的配套。

　　但是这个思路有一个先天性的不足，配套的短缺让板块价值大打折扣，所以开发商为了保险起见，会做针对刚需的小户型。

　　久而久之，板块成为了刚需俱乐部，接盘的也都还是刚需客，不但房价上不去，于板块的价值提升也无益。

　　由于客群的特性，大型高端配套要想进驻片区会权衡片区的消费实力是否足够，板块的发展会因此受到限制，从而进入一个恶性循环。

　　这和苏州楼市另一个当红板块吴中太湖新城则走了另一条道路。

　　吴中太湖新城是典型的配套和卖房子同步进行的规划思路。

　　从2012年政府开始规划之时，对吴中太湖新城的建设理念就是——“先规划后建设、先地下后地上、先生态后业态、先配套后居住”的发展理念。

　　先配套后居住这句话很关键，分析师的理解是：强有力的规划来招商引资，吸引高端企业、商业综合体进驻，待城市功能配套规划落地并开始建设之时，接纳房企的入驻在板块开发住宅。

　　当下吴中太湖新城的苏州湾中心广场、苏州湾橙天里、橙天嘉禾360剧场、悠方购物中心等在建设中，且都是高投入、大型高端的、城市级的，板块的客群就可以定位在高端改善。

　　而这一切在新房房价上体现得更为明显，当下的吴中太湖新城新房成交均价已经冲破3万元/㎡，而浒墅关的核心区城铁新城的房价才2.8万元/㎡，老镇的新房均价在2.4万元/㎡左右。

　　建筑大市贝津铭说，对于 一个城市来说，重要的不是建筑，而是规划。

　　理想方式是建设住宅和商业配套能够同步、能够均衡发展，才能够促进板块的良性发展，生活便利性和宜居性才能得到认可。

　　分析师认为，先建配套再建住宅会带来一系列的问题，比如说板块人气不足，商业配套运营的压力会很大。

　　事实上，苏州楼市中，先建设住宅后引进配套这条路是大部分板块走的路，比如说新区科技城，它也是先建住宅，当板块人气旺盛、居住氛围浓厚了，板块内大型商业配套匮乏的短板就开始暴露。

　　而浒墅关也是这样，正是板块的住宅与日俱增，人气日渐旺盛，商业配套不够用的问题才显现出来，接下来浒墅关只有把商业、教育等资源配套丰富完善起来，才能促进板块价值的提升。

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