新手买房必须“伪装”，提出这12个问题，房产销售不敢随意哄骗你

买房是一件大事，有些人一辈子也许只会买这一套房，对于房子质量和价格都不懂的新手小白，在和销售人员对话时，提出这12个问题，销售不会小看你，更不敢再忽悠你！

第一，拿地时间

产权年限是指土地的使用期限，产权的开始时间不是房产证到手的时间，而是开发商拿地的时间。产权到期后要么自己缴纳土地续费，要么国家无偿收回。如果房地产拿地时间很早，购房者就要缴纳多年的土地续费期，买这样的房子是非常不划算的。

第二，公摊占比

购房者在售楼处看房时，看到的都是建筑面积，建筑面积包含实际使用面积以及公摊面积，每一处楼盘的公摊面积都是不一样的，要问清楚公摊面积的占比，选择合适的房源，如果公摊面积大，使用的套内面积就会小，这样是非常不划算的。一般知道了公摊面积，也就能知道得房率是多少，性价比的高低也就清楚了。建议多对比几家，这样不容易吃亏。

第三，差价原因

同楼盘内每个户型因朝向、位置、建造标准等因素的不同，价格是不一样的。看房时要问清楚房源的均价是多少，不同房源的差价原因，这样才能了解房子的弊端。如果不问，销售人员是不会说的，只有问清楚，找到差价值，意向范围扩大，才能买到性价比高的房子。

第四，楼层平面图

买房的时候一定要结合平面图，看楼栋平面图，可以清楚地知道楼间距以及楼道空间的距离对于通风和采光有一定的了解。也要多注意楼层布局，目前一些楼盘是半开放式，这段空间有夏热冬冷的情况，影响居住体验，因此购房者一定要仔细观察平面图。

第五，交房时间

目前很多的房源都是期房，买房时一定要问清楚交房时间和交房条件，年月日要明确，并在合同中体现出来，才能保障自己的合法权益；如果交房时没有满足一些硬性条件，比如交房时开发商没有拿到“一表三书”，那么对购房者会有怎样的赔偿，一定要在合同中明确，否则到最后吃亏的只能是购房者。

第六，延期交房的违约赔付

在买房签订合同时，一定要了解延期交房的认定以及赔偿问题。延期交房有两种原因，一种是由于施工迟延或者相关政府手续等问题导致交房延期，购房者等待一段时间就可以收房。还有一种是由于开发商经济实力或者各项手续存在违法现象导致延期交房，这种情况根据相关规定，每延期一日，开发商便支付购房者房价总金额的万分之五违约金，当然，购房者也可以和开发商自行商定违约金额。

第七，车位配比

车位是非常重要的，随着人们的生活水平不断提高，几乎每个家庭都拥有一辆汽车，那么买房时一定要清楚车位与住户的配比情况，否则到时候没有地方停车也是很麻烦的。如果车位有产权，那么买车位比较合适，否则还是租车位比较划算。

第八，容积率

容积率是小区建筑总面积和用地面积之和的比率。一个良好的小区，高层的容积率应该不到5，多层住宅小区不应该超过2，容积率越低，住户越少，合适的容积率居住起来非常舒适。容积率越大，容纳的人越多，人流量多，居住体验就会很差。因此，买房时问清楚容积率，建议选择容积率低的楼盘。

第九，物业归属

人们在小区内生活，免不了和物业打交道，好的物业可以带来舒适的居住体验，小区内环境的清洁、电器化设备的检查与维修、住户人员的人身安全与财产问题都能得到很好的保障。因此在买房时一定要清楚物业服务质量，问清楚小区物业属于哪一家公司，关注信誉以及口碑方面。

第十，房贷利率

现在的很多开发商都有合作银行，购房者不是只能在合作银行办理贷款，自己可以选择贷款银行。因此，看房子的时候，一定要知道合作银行是哪家，房贷利率是多少，然后自己去其它银行询问，有时候银行为了吸引客户，每个银行的房贷率都不同，选择房贷率较低的银行。

第十一，贷款失败的处理办法

目前的房价处于偏高的状态，因此很多的购房者选择贷款买房。而贷款买房的门槛是很高的，对征信、工资的收入和流水有很高的要求，因此会存在贷款失败的现象。建议购房者买房时要与开发商在合同中拟定好贷款失败的处理办法，最好是无论因任何原因导致的贷款失败，定金和首付都要全部退还。

第十二，各项手续办理时间

购房者选好中意的房型后，一定要向销售人员了解清楚首付缴纳时间，逾期缴纳的后果？何时办理贷款，贷款审核周期是多久？何时能办理网签和备案手续，网签备案不仅能验证房产是否五证齐全，避免买到无证房；更可以使房产交易透明化，防止开发商一房两卖。总之，这些事关切身利益的问题，一定要提前询问清楚。