引言房企“三道红线”叠加房贷“两道红线”下，房企融资和回款均受到制约，资金压力大，而代建是轻资产发展的一条可行路径；本文将简述代建的市场环境和典型模式，并就代建的主客体分别进行利弊分析。
01
代建模式分析
整个行业先后经历了政府代建、商业代建、资本代建等不同阶段的演化，当前已发展成三种代建模式并存态势
从国内房地产代建的发展来看，整个行业由单一的建筑环节向全产业链进行拓展，参与代建的主题由建筑公司向房地产开发公司转变，或者由各开发环节的专业化公司接受委托方统一管理与合作，专业化与综合化两个方向同时并存，当前已发展成三种代建模式并存的状态。
02
代建市场环境
市场竞争趋严，成长受限，资本代建模式或成为突破行业瓶颈新方式
受市场竞争影响，代建市场出现瓶颈期，房地产代建模式再次发生演变：
● 趋势一：竞争趋严，利润率水平或下滑：
还未入局的龙头房企，本身具有潜在代建实力，切入市场难度不大。未来若更多品牌房企涉足代建行业，势必造成行业竞争性加大，利润率水平也或将下滑。
● 趋势二：成长受限：
目前行业主要客户群体是中小房企，在当前强者恒强的房地产市场下，未来房地产市场或将由更具实力的龙头房企所主导。在此背景下，中小房企或将面临行业洗牌与淘汰，而作为中间环节的代建行业，其未来增长空间或受一定限制。
● 趋势三：资本代建是未来行业突破瓶颈的新方式：
金融机构拥有强大的集资能力，而代建企业则提供经营及管理房地产项目方面的经验或能力， 能形成更好的优势互补，从而让专业的人做专业的事 。
03
标企代建打法
绿城代建与咨询双向输出，多企业合作拓展业务宽度，轻资产运作转变
① 能深耕就做代建，难深耕就做咨询
② 已形成专业投资商、开发商、运营商、服务商的平台，同时积极谋求合作多方赋能
③ 超轻资产模式下，风险最小
绿城管理从全面代建，变成部分代建、部分咨询、部分平台服务之后，其实更“轻”了。
在市场新阶段，代建受到更多未进入赛道的房企关注，在看到机会的同时，也应看清风险。
代建方利弊分析
代建模式为“双刃剑”，代建方须各角度综合评估利润及风险因素
优势
★ 资金压力层面：
一、自有资金投入少，开发压力与风险低，收益可观：
代建项目投入资金少，土地成本及融资负债等均由委托方承担；
代建的项目权属未发生转移，若项目开发过程中遇资金、销售及利润等压力，代建方均不用自行承担，相比自己开发项目，大大降低了开发风险；
粗略计算，各项代建费用可达项目销售额10%左右。
二、有机会进行资金占用，谋求企业自身发展：
若项目现金流可观，代建方有机会与委托方商议，以同期金融机构的融资成本，向项目方进行借款，用于代建房自身发展。
★企业发展层面：
一、有利于拓展业务宽度，切入开发以外的领域：
现阶段行业环境趋严，企业多元化发展趋势显著，房企可通过自身现有将开发经验参与代建项目，拓宽业务，实现多方位盈利；
很多需求代建的委托方不具备地产开发经验，物业管理亦是未接触领域，代建方基于良好的合作关系，可较低成本获得项目的物业管理权。
二、可在更多区域扩展品牌知名度及口碑：
全国TOP系或在深耕区域具有一定品牌效应的房企发展成熟，拥有良好的品牌和产品线，可通过代建的方式拓展发展至更多城市，提升自身品牌知名度及口碑。
劣势
★品牌口碑层面：
一、发生委托方资金问题、法律纠纷、政策风险及购房纠纷等，会直接影响本企业品牌及口碑：
代建项目被冠以代建方名字，对外宣传亦是以代建方名义进行，一旦出现委托方资金问题、法律纠纷、政策风险及购房纠纷等问题，将直接损伤本企业品牌价值及以往的企业口碑。
★费用纠纷层面：
一、项目未达盈利预期，或会发生代建费的支付纠纷：
一旦项目未达到盈利预期，或者委托方中途抽调资金，会导致后期的代建费用支付延迟或出现纠纷，甚至无法兑现。
二、代建方短暂融资或借款存在风险：
委托方没钱做项目启动及前期垫资，代建方会用自身资质帮助项目融资或垫付前期费用，虽然金额不大，但仍存在不可控的风险。
★竞争环境层面：
一、未来市场红海，企业专业化、精细化的要求将更高：
现阶段代工代建市场整体占有较少，但作为轻资产模式，并且盈利较可观，较多房企已蜂拥而至，意图分“蛋糕”；未来代建市场环境将从蓝海转变为红海，企业竞争加剧，同时，对企业代工代建业务专业度及精细度要求更高。
★沟通难度层面：
一、委托方开发诉求或触及代建方企业底线，无法满足
二、为确保合作顺利开展，需考察委托方经营诉求、契约精神、高层处事态度等，将耗费较多时间及人力成本
三、委托方有自己的熟人供应商，房企体系内供应商无法进入，使得无法保证项目品质
委托方利弊分析
代建于委托方可实现项目的更大盈利，但须其谨慎选择发展良好的代建房企
优势
★项目盈利层面：
一、对于开发建设经验不足的企业，委托更专业的房企开发，提供全过程管理，可以在降低成本的同时，借助其品牌效应实现更大溢价，获取超预期盈利：
更具开发经验的房企专业度更强，可缩短项目开发周期、集中采购优势明显、销售及运营能力强，可提升整个项目的利润及投资回收周期；
更具开发经验的房企开发经验丰富，了解最新最全面的客户需求，同步进行产品优化，再加上其积攒的以往开发项目的客户口碑，为整个项目赋予产品力及品牌效应，更大程度的获得溢价空间，提高项目利润。
劣势
★ 品牌口碑层面：
一、无法赢得品牌和口碑价值的提升：
代建项目产品名称及对外宣传均以代建方为主，本企业无法赢得品牌宣传及知名度提升。
★资金风险层面：
一、委托方需承担资金压力和风险：
项目投入的土地成本及融资负债等均由委托方承担。
二、若代建方出现财务危机，会倾向于降价促销弥补债务，委托方因代建项目利润收缩受连带影响：
现阶段行业环境及金融端政策趋严，多数开发商面临现金流及短期债到期压力，若代建方企业出现财务问题，为保企业正常运营，代建方会倾向于低价促销代建项目，达到快速回款的目的，此时委托方收到利润压缩的连带影响。
★资产滞留层面：
一、代建方通常要求在项目住宅销售至90-95%后撤出，将为本公司留下质素不佳的尾盘房源、商业及车位，这部分销售难度大，带来资产滞留，延长销售周期。
总结：
代建优势总结：
近年来龙头房企发展成熟，拥有良好的品牌和成熟的产品线。同时很多地方性小房企拥有良好的土地资源，但开发能力、资金实力有限，产品无法产生溢价。在这样的背景下，双方进行代建合作，代建方投入少、风险小、“轻”资产模式实现盈利；委托方可通过代建方提供项目全过程管理，降低成本的同时，提升项目产品力，借助其品牌效应实现项目更大溢价，从而获取超预期盈利，产生1+1＞2的效果。
代建劣势总结：
于代建方：如委托方出现资金问题，需承担项目纠纷引起的品牌形象受损、后续代建费用纠纷；此外，未来代建市场趋于“红海”，竞争激烈；
于委托方：承担资金压力和风险，需承担项目主动或被动未能实现预期盈利后果。
未来地产行业中，代工代建模式占有一定市场份额；随着代建模式的成熟化，将形成完备的机制，在“双赢”的基础上，最小程度的规避代建项目双方的风险因素。
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