因房东隐瞒房屋情况导致的损失可要求房东赔偿

很多房屋都没有办理完整的批建手续。诸多租赁房屋的企业往往也不仔细核查房屋是否具有相关证件，或是认为手续不齐全的情况十分普遍，出于侥幸心理不予关注。随着近年来整治违法建筑越来越严格，诸多承租户就因租赁的房屋被认定为违建并被强制拆除，遭受了很大的损失。因房东隐瞒房屋情况导致的损失可要求房东赔偿。北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师为您解析：

根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，房屋属于违建则订立的租赁合同无效。又根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。从这个角度讲，如果因为房东故意隐瞒房屋合法性导致承租人受损的，应该承担相应侵权责任。

具体来说，首先承租人有权要求出租人退还所缴纳的押金、租赁保证金等合同约定的费用。

那么有人会进一步想，既然合同无效，是否租金也应当予以退回，虽然从上述角度看，租金是应当退回的，但是实际上考虑到承租人毕竟实际使用房屋并获益，如果再由承租人收回全部租金，不承担任何费用，未免显失公平。

因此《房屋租赁合同解释》第五条就规定，虽然出租人不能收取房租，但是可以按照合同约定的房租标准收取承租人使用房屋期间的占有使用费，这样一来一回，实际上导致了承租人不能要求退回租金的结果。

但是这也导致了另一个问题，那就是执法机关实施强拆前往往会下发各类处罚单据，有些承租人由此得知房屋面临强拆时就会选择不再支付房租，然而实际上无论房屋合法与否，房东仍然可以要求承租人补足欠缴的房屋使用费，对此不应当存有侥幸心理。

此外，商业性用房的租赁中，租户在接收房屋后出于经营需要，一般都会进行相应的装饰装修。合同被认定无效后，对于已经与房屋形成附合的部分，因强拆导致损毁，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

一般人可能会奇怪，房屋没有办理合法手续是出租人的过错，承租人有什么错呢，实际上，承租人在签订合同时就负有审查房屋是否具有合法手续的审慎义务，因此会因未尽到该义务承担次要责任。这也是告诫广大承租人，在签订合同前不能马虎。

值得注意的是，《房屋租赁合同解释》第十三条规定——

出租人未同意装修或扩建而承租人自行实施的，其损失由承租人承担。但是以常理来看，租赁房屋用于商业经营的，对房屋进行装饰装修以便开展经营活动有合理性，因此法院通常认为除非出租人能够提供反证据，否则应当推定出租人是默示同意。

对于企业租赁房屋的情况来说，因厂房被强拆导致的停工、遣散员工等损失，也可以向房东进行主张。

但是此处的难点在于举证，即停产停业的损失法院通常要参照之前的纳税额等指标计算，员工遣散费也同样需要提供包括社保缴费记录等在内的各类单据。而对于中小型民营企业来说，各方面台账不齐全，往往很难证明自己的损失，因此在事先的经营过程中就需要格外注意账目、单据的处理。