房产投资，如刀口舔血

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前两天，建委网站发了一则公告，官宣了“永定府”、“天恒学院里”两个项目将正式转为新型共有产权房的消息。同时，销售规则也发生了一些变化。

这意味着：

购房人的牟利空间，大大缩小了。甚至可以说：不存在了。

按照2017年土拍时的规定：

天恒学院里，销售均价不得超过85373元/㎡，最高销售单价不得超过89642元/㎡。

永定府，销售均价不得超过89068元/㎡，最高销售单价不得超过93521元/㎡。

而，天恒学院里周边二手房价格普遍在10-11万；永定府周边二手房价格在7万左右，新房“天坛府”价格11-12万。

妥妥的巨大价差。

但，转为新型共产房之后，一切都不一样了。

现在，这两个项目都还没公布具体的政府持有份额。据业内人士猜测：

永定府，政府持有比例大概率会是20%。

这也就是说：你花8.9万的价格，只买了80%的产权。折算成100%产权的话，价格是11W+。

如此一来，倒挂空间就被彻底抹平了。

而且，新型共产房，自拿房本之日起，五年内不得上市交易。按两年交房、两年拿证的正常流程来算，相当于限售9年。

这就大大削弱了其流动性。

另外，即便是将来作为二手房上市交易，ZF也是要按照其持有比例共享收益的，这就缩小了房产的可套利空间，最大限度地践行了“房住不炒”。

新型共产房的概念，诞生于2021年1月，在去年五月份第一次集中土拍时正式付诸实践。

翻看2021全年的土拍，以及2022年的供地计划，你会发现：

在北京，凡是位置优越的地块，几乎全部是新型共产房。

帝都果然是最讲政治的地方。既然说了“房住不炒”，就要执行彻底。

2

2016年12月19日，中央经济工作会议上，“房住不炒”被首次提出，随后，全国各地，开启了一系列的密集调控。

泰山压顶般的调控之下，北方很多城市的房价，彻底熄火了。

比如：

郑州、天津、石家庄、环京，以及北京很多区域的房价，2017年调控之后就再也没涨过。

但，南方的很多城市，都涨得贼拉拉离谱。

然而，这种局面，在2021年突然被打破了：

这一年，全国几乎所有的城市，步调出奇一致地进入下跌通道。

这其中有政策的原因，也有人口的原因。

高房价究竟是不是最好的避孕药我不知道，但，目前我们面临的人口问题，对楼市绝对是很大的利空。

任网红有一句很经典的话：

短期看政策、中期看金融，长期看人口。

可现如今的情况是：不管是政策、金融，还是人口，对房产投资都很不利。

政策、人口不必说了，我们重点来看一下金融。

2021年以来，全国各个城市，贷款利率都不低了，即便是首套，最低的城市也在5%左右徘徊。还有些城市已经破六。

以北京为例：

如果你买一套总价500万的非普宅新房，有首套资格的话，能贷款六成，300万。

那么，你每月月供为17889.05元。

假设你持有这套房子五年，那这五年光利息成本，就是74万。

如果，你付的这200万首付，不用于购房，而是直接存到银行，即便按年化2.5%的收益来算，五年的利息，也有25万呢。

这也就是说：如果这五年时间，你的房子不增值100万，那你就是赔本的。

从500万涨到600万，涨幅要达到20%。

放眼整个北京，未来五年后，能有20%收益的房产有没有，在哪里？

对不起，即便是最优质的东西海、亦庄和望京，也没有人能100%跟你保证：五年后就一定能有20%的涨幅。

今年小阳春过后，如果还像2017年那样，连续阴跌三年，也是有可能的。

遇到这种情况，如果你的房子位置好，也能有不错的租金收益，但如果位置不行，赔的就会更多。

3

前些年，投资房产，是一件轻轻松松就能躺赢的事情。不需要任何技术，只需无脑买入即可。

现在呢，即便是最专业的房产投资人，也没有十足的把握一定能赚钱。房产投资，不确定性太大了。

说句不好听的：完全就是赌。

即便你买入全国经济最强的北京，即便你买入北京最好的东西海，依然要面临很大的不确定性。

如今这年头，投资房产，无疑于刀口舔血。

只不过，对于普通百姓来说，能投资的渠道还是太少了，特别是两年前P2P纷纷炸雷后，人们更加觉得，房子可能是最安全的。

如果，你有专业的能力，能找到每年稳定收益5%左右的投资渠道，那，一定是比投资房产要划算的。

可惜，大多数人都只是普通百姓而已。

今天，文章重点是房产投资，不涉及刚需，不涉及自住，不涉及养老，更不涉及入学。今天的留言区，也不接受杠精们为了杠而杠。看见了统统拉黑。

上一篇北三县，很多人留言说：你是跟北三县有仇吗？检查站外移，难道不是方便大家的生活吗，我们买房就是想住的宽敞一点，舒服一点，生活方便一点，这有错吗？为啥到你这里就成了哪里都不能买，不要买，买了就多惨多惨似的呢。

首先，即便是不看内容，文章标题也写得很明白了：北三县投资客，撑不过2022。投资客，投资客，投资客...

反正，不管你承不承认，能不能接受，目前的大环境，投资房产，就是刀口舔血。我只想表达这么一个观点。如果你能力出众，能找到稳赚不赔的项目，那你就去投。

突然之间，就理解高层为什么要严控“言论”、严控自媒体了，因为一部分人啥都不知道，天天乱带节奏，一部分人是屁股决定脑袋，利益决定一切。另一部分人是纯粹为了流量，故意带偏节奏...

当然，也包括我自己。

所以，大家要保持独立思考的能力，独立判断的能力。大家都是成年人，自己为自己的钱包负责。

以上，虽胡说八道，但都是肺腑之言。

今年的文章，也依旧会是这种风格。没啥干货，没啥实操，也不能帮大家赚钱。如果你觉得还有点用，可以继续关注。如果不认同，动动手指，即可轻松取关。