中国奥园：英雄迟暮，中年大叔面临囚徒困境

又到了一年一度晒成绩单的时候。

无论你关注还是不关注，成绩单都得公布出来。无论是港股还是内地股，房企都得接受投资人的“检阅”。

非常时期只有意外，房地产股没有惊喜。

1月7日，中国奥园发布了全年业绩：2021年合同销售1210.3亿元。比2020年的1330亿元下降9%。合同销售面积约1096.1万平方米，平均售价为11041元/平方米。比之2021年1500亿元的销售目标定，中国奥园完成年度目标约80.7%。

壹

想当年，由于奥园的名字中自带体育运动的IP属性，而与中体系划江而治，终究靠民企的野性灵活性和家族企业的内聚力，野蛮成长快速做强做大，然列在华南五虎之中，将体制内的中体甩开来。

奥园的产品，正如其slogan那样，从“运动就在家门口”到“运动就像高尔夫”，适时拉升了消费者生活的档次，在华南大本营可谓独树一帜。再后来，奥园走出岭南一隅，开始向全国扩张，同样走得顺风顺水。近年来，地铁上盖物业+商业综合体模式在广州区域多点布局落地，最后都成为了区域成熟的地标项目，这个模式也算成功。

不过，奥园在房地产+上却遇到了瓶颈。在多元化的浪潮中，奥园也未能免俗地进入到了养老和旧城改造领域。

养老产业有万科、保利、富力、越秀和远洋等一众开发商探路，但形成可持续运营的商业模式的成功者寥寥。奥园进入稍晚，专门组建了奥园健康生活集团，以社区养老为入口，打造以“幸薈里”为代表的优质综合养老服务品牌。不过论落地成果，则乏善可陈。

至于旧城改造或者说城市更新领域，奥园则介入较早较深。旧城改造或者说城市更新这种模式前些年成功的不少。不过从去年开始，从住建部到各地城市政府，纷纷叫停城市更新项目，这一风口有关门大吉的可能，特别是会对民营企业关门，而国企央企未来会成为城市更新的唯一主力。

在奥园公布准年报的通稿里，列出来不少城市更新项目，以证明其后劲十足。但城市更新资金投入较多和回报周期长的特点，也会使得奥园的债务压力增大。

贰

奥园的业绩，给人最直观的感受是这是一家已经没有多少想象力的地产公司。奥园犯了众多房企都犯的错，在三高模式下，走到了资金流断流的雷区的边缘。比起公布年报提振股民、投资人、业主准业主的信心，奥园可能更焦虑的是如何渡过眼下的难关。

去年年底，奥园的危机如间歇性火山一样，时不时喷发，每一次都如同雪上加霜。

12月1日，奥园60亿理财暴雷，把不少员工及其亲属席卷于其中。到年底，奥园美谷发生多起高管离职事件。股价也不景气，一路下跌。加之之前奥园物业被摆上货架。奥园好似打开了一个潘多拉魔盒，危机接二连三，摩肩接踵而来。

也正因为如此，奥园流动资金紧张已是不争的事实，所以，从去年10月以来，奥园频频被惠誉、标普以及穆迪等机构下调信用评级，并触发相关债券的违约条款。

新年伊始，奥园的艰难日子仍在延续。仅在1月，奥园就有两笔合计近七亿元的美元债即将到期。正因为这些迫在眉睫的债务，奥园正试图用债务展期、出售资产等多种方式缓解现状。，尤其是境外资产的处理。据称，奥园目前和买家洽谈的项目已有4-5个，交易金额预计为人民币30亿元左右。

在这样的情形下，虽然奥园声称将交付视为头等大事，全力兑现保交付承诺，去年全年交付项目也达到98个，但对于这样的声明，我们也只能信其诚，担心其有心无力。

面对困境，奥园集团董事局主席郭梓文喊出了一句口号：“奥园要成为行业困境中成功突围的典型优等生。”

不过，更大的开发商都独在囧途，奥园又能怎样潇洒得起来呢？

“三道红线”让多少大而不强的开发商现了原形。奥园未来所能做的，也许只是将中年大叔的活力再保持得长久些，荷尔蒙“剩余电量不足”，想创新困难重重。这是众多刚刚进入千亿俱乐部的房企们共同面临的囚徒困境吧。

奥园只是其中一个案例而已。

比起前面二十多年的辉煌，未来奥园就只能求小富即安了。