“遭差评”的大华物业状告全体业主 法院：诉讼请求缺乏事实依据

但表决通过后，大华斐勒公园业主委员会收到上海市浦东新区人民法院传票，案由为“业主撤销权纠纷”。法院裁定，在确认上海市浦东新区大华锦绣华城第二次业主大会关于“选聘物业服务企业方案”的决议的法律效力前，禁止被申请人上海市浦东新区大华锦绣华城业主委员会开展协议选聘物业服务企业的相关工作。

业主强烈要求换物业，业主大会表决通过更换物业公司方案，新的物业公司也已经选出来，准备最后签合同了，地产公司却到法院提起诉讼申请行为保全，导致现在一切工作暂停。这一幕发生在大华斐勒公园业主身上。

大华斐勒公园小区是位于浦东新区北艾路1643弄的超大型中央国际住区，由大华物业提供服务。该小区与其签订的前期物业管理合同于2021年9月底到期，业委会因不满现有物业公司服务，召开业主大会投票表决。

业主大会表决通过后，大华斐勒公园业主委员会收到上海市浦东新区人民法院传票，案由为“业主撤销权纠纷”，开发商起诉业主要求行使撤销权也成为上海物管行业发生的首个案例。

1月10日该案结案，上海市浦东区人民法院驳回了原告上海锦绣华房地产开发有限公司的诉讼请求。

失控的大华物业

大华斐勒公园是由大华集团旗下公司上海锦绣华城房地产开发有限公司在上海核心城区开发的屈指可数的超大型中央国际住区，由大华物业提供服务，该楼盘于2019年开始交付使用。

据大华斐勒公园业主的物业合同，前期物业合同签约单位为“大华集团上海物业管理有限公司”。该物业公司分别由大华（集团）有限公司及上海大华企业发展管理有限公司持股90%、10%。起初，公司主要人员为朱晔、潘文瑶、张金兴，2019年8月21日，公司主要人员发生变更，现在公司董事长为董事长周酉，朱晔、郁秀芳任董事，赖军任监事。该公司几位管理层均有在大华集团旗下多家公司任职。

天眼查显示，大华集团上海物业管理有限公司涉及司法风险800多条，其中物业合同纠纷255条，历史被执行人61次，行政处罚2次。

此外，大华斐勒公园的开发公司，上海锦绣华城房地产开发有限公司下设有上海浦华物业管理有限公司，涉及司法风险上千条，其中物业合同纠纷809起，历史被执行人13次，历史行政处罚4次。该物业公司已有多条与大华锦绣华城业主委员会相关的开庭公告，案由也多为物业服务合同纠纷。

从相关人士获悉，大华物业看上去属于大华集团，但已不是大华集团管理，相对独立大华集团结构之外，而大华集团亦无法插手大华物业内部事务。

物业越来越被人们重视，物业公司在资本市场被给予较高的估值，各个物业公司也在积极改进服务，在这个各大物业公司异军突起的时期，大华物业却在停步不前，不思进取。有数据显示，2016年、2017年及2018年，上海大华物业管理有限公司满意度排名分别为404、297和518，排名靠后。

更让人不解的是，大华物业甚至连基本的物业职能都无法保证，这种没有服务意识的态度不可能得到业主的认可。

大华斐勒公园一开始就定位高端，物业费用达10元/平米，然而业主却非常不认可大华物业的服务。该小区的业委会官方微信号中，经常发文痛斥物业服务太差。包括物业方面对业主提出的喷泉维修、华鹏路上的灯箱损坏、小区平衡木破损严重摔伤小孩等问题的回复称：“不要每天叽叽歪歪，影响心情”、“道歉是不可能的”等言语也让业主难以接受。

大华斐勒公园业主群里，也充斥着对大华物业的不满。电梯内无信号，多次发生门禁卡故障，维护人员屡次无效修理；私家电梯困人问题处理不及时，老人、儿童乘梯危险系数增加；洋房一楼电梯口面板拆除很久，电线裸露，很容易发生漏电事故；四号楼大堂顶部漏水之后已霉变开裂，存在安全隐患……

大华斐勒公园一位业主对媒体表示，大华斐勒公园物业管理费在上海是数一数二的高，10元/平方米的物业费提供的服务与1.8元/平方米的一样；物业公司服务随心所欲，混乱和错漏百出，对我们的投诉物业公司装聋作哑、避重就轻，2年时间换了8任物业经理，依然没有解决问题。

业委会收法院传票

2021年8月9日，小区业委会组织业主进行投票，业主开始投票第二天，投票现场门外突然多了两名保安驻守，并配备了摄像头和录音设备，此举令一些投票业主感受到了压力。

大华斐勒公园商业业主（大华地产）拥有17%面积，所持态度为不参与、不投票、不委托任何人投票。到了2021年8月28日，大华斐勒公园业主委员会以书面征询意见方式召开业主大会，在商业地产（大华地产）未参与表决的情况下，有88.66%的业主参与表决，专有建筑面积占比75.45%。

根据《民法典》规定，投票权数和投票面积均需满足全体业主的三分之二，表决结果才算有效。按照投票数和面积，本次业主大会通过了选聘物业服务企业的方案，并推荐符合要求的物业服务企业参与竞聘。

查封申请人上海锦绣华城房地产开发有限公司名下上海市浦东新区华鹏路390弄6号1一2层房产；案件申请费5000元，由申请人上锦绣华城房地产开发有限公司预交。

也就是说，大华地产到法院申请了行为保全，不让业主对外签合同。开发商起诉业主要求行使撤销权尚属上海第一例。

2021年11月29日，该案于周浦第八法庭第二次开庭，历时1小时30分，法官宣告开庭结束，届时将邮寄判决书。

当时，大华集团表示，物业和业主有矛盾需要共同沟通、协调、相互理解，希望业委会及小区业主能够给到大华物业继续提供服务的机会。“这次事件对物业公司来说也是一种鞭策，可以倒逼物业企业做得更好。”

法院驳回大华物业诉讼请求

大华物业与大华斐勒公园业主矛盾或累积已久。2019年5月，该项目开始陆续交房，小区公共区域设施运行一直存在质量问题，由于质保期于2021年5月到期，从2021年3月起，业主屡次与开发商大华地产、大华物业协商解决，但始终没有结果。

2021年4月，大华斐勒公园召开第一次业主大会，选举产生了第一届业主委员会成员。2021年5月9日，业主委员会邀请社区居委会、大华物业、锦绣华庭及业主代表参与联席会议沟通，对一期质保问题、物业交接资料进行现场讨论，督促落实进度。沟通会后，业主们认为他们反映的问题未得到合理解决。

随后，2021年7月5日，大华物业推出物业费预缴优惠活动，即预缴2021年、2022年全年物业费，享受2021年1月至2024年4月共计40个月物业服务。但业主并不买账，认为其有存在误导、欺诈业主的嫌疑。

根据业主提供的房屋买卖合同相关约定，前期物业合同签约单位为“大华集团上海物业管理有限公司”，合同期限为2018年10月1日至2021年9月30日。也因此，有了业主委员会组织投票的剧情。

2021年11月29日，大华地产状告大华斐勒公园业委会一案，于周浦第八法庭再次开庭，在庭上，原告大华锦绣华城房地产开发有限公司仍然不断的要求将地下车库面积统计为其专有部分面积。

这再次引起大华斐勒公园业委会的不满，业委会在微信公众号中表态，假设大华如愿以偿，其将以商业业主身份在斐勒公园称霸，毕竟拥有从16%至32%的面积之后，将不可能再谈什么公平，未来的斐勒就是“大华您说了算”。

1月10日该案结案，上海市浦东区人民法院认为被告通过的决议符合法定程序，维护了大多数业主的合法权益，对小区全体业主具有约束力。原告认为业主大会决议违反相关法律法规、侵害了原告的合法权益，但未能提交充分证据证明其主张。原告作为受侵害的业主请求撤销决议的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。

资料显示，大华物业业务遍布上海、武汉、南京、西安、大连、大理、昆明、广州等20座大中型城市，服务项目127个，签约面积超2500万平方米，在管面积逾1500万平方米。只是，即使有如此实力，丢失了服务业主的意识，恐怕也难以服众。