雅居乐的物业摆上架了

在刚刚过去不久的2021年，"永续债大王"——雅居乐卖掉了不少项目。1月10日，雅居乐对外发布公告显示，2021年下半年，该集团累计出售14项非核心物业，共套现28亿元。

在业内看来，在2021年房企债务频现违约甚至引发企业爆雷的残酷现实下，房企"断臂求生"已经成为常态。高频出售资产套现的背后，是雅居乐销售承压、偿债压力增加等困境的凸显。

套现非核心资产

根据公告，于2021年7月1日至12月31日止期间，雅居乐已就14项非核心物业(包括酒店(含酒店用地)5宗、商场2宗、售楼部3宗、小区商业配套3宗、公寓1宗)之出售订立若干物业认购书及/或物业买卖合同，售价合计约为28亿元。其中，订金及销售款合计约11.49亿元已在2021年收取。

公告还显示，根据有关合同的约定，预计雅居乐集团可于2022年收取现金回款约16.51亿元。雅居乐于公告中表示，出售物业之所得款项净额拟用作一般营运资金。

据了解，雅居乐上述公告中提及的商铺、酒店、公寓等资产，在该公司内部被归属于多元化业务。同策研究院资深分析师肖云祥向北京商报记者表示，在2021年融资收紧、市场走低的背景下，通过出售现有资产是缓解企业资金压力比较有效的方法。

"从出售资产的类型来看，主要是商铺、商业配套等，这些物业类型通常回报周期都比较长，而且前期需要沉淀大量资金在里面。在目前的行业环境下，结合雅居乐自身的负债情况，能成功出售这些非核心资产来快速回笼资金，也不失为一个好的策略。"肖云祥分析道。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也指出，企业通过出售项目来补给资金，是维持企业生存的可取方式之一。"出售部分非核心资产，在节省运营成本的同时，也能在一定程度上降低企业经营风险。"

就上述非核心资产的出售事宜，雅居乐方面向北京商报记者表示，此次公告所披露2021年下半年出售的14项非核心物业，是该公司向管理要红利，主动开展资产盘点的结果。通过资产盘点，可有效盘活非核心资产，增加公司的流动性。同时，公司的核心业务依然会继续加强，为公司贡献长期稳定的现金流。

对于"接下来是否有计划继续出售资产"这一问题，雅居乐方面表示："未来，公司将持续开展动态资产盘点，提升资产使用效益，实现资产价值最大化管理，以更好的盈利能力回报股东和投资者。相关信息请以公司公告披露的为准。"

关键还是永续债

尽管雅居乐方面将2021年下半年累售14项非核心物业，解释为"主动开展资产盘点的结果"，但也有业内人士认为，相关资产出售在一定程度上也可以视为雅居乐的"断臂求生"。

在关荣雪看来，如此规模的资产出售，更像是雅居乐为了此前的高负债而买单。"从2021上半年的营业收入来看，雅居乐的表现还算是稳健，但其在利润指标方面却表现出乏力之态，这与其永续债规模过高的特征不无关系。"

据企业财报数据，截至2021年6月末，雅居乐剔除预收款后的资产负债率为68.4%；净负债率为45.3%；现金短债比为1.18倍，归于"绿档"。尽管"三条红线"指标达标，但在业内看来，这并非雅居乐真实的债务压力：因为永续债作为有息负债，不计入负债项而计入权益，实现了降低杠杆的效果；但若将其永续债计入负债，实际上的负债却是上升。

近年来，永续债规模的逐年走高，也让雅居乐被贴上了"永续债大王"的标签。记者梳理发现，2018-2020年三个年度，雅居乐的永续债余额分别为83.35亿元、135.67亿元和136.37亿元；截至2021年上半年，该公司的永续债规模仍然高达130亿元。

据了解，永续债吸引房企之处，除了融资相对便利以及属于"无期借款"，更在于可以优化企业的负债率，让企业的负债数据变得光鲜好看；但作为双刃剑，永续债背后的"利率跳升机制"也让企业"负重前行"，企业越晚赎回，永续债的利率越高，高成本的赎回代价也将吞噬企业的利润。

公开资料显示，雅居乐曾于2013年1月发行了一笔7亿美元的永续债。按照协议，自2013年1月18日起至2018年7月18日期间，2013年永续债年利率为8.25%；2018年7月18日起至2023年7月18日期间，年利率为适用国库券利率加7.463%。到了2019年6月，雅居乐将该笔永续债悉数赎回时，这笔7亿美元永续债的利率已经达到了10.215%。

值得一提的是，为提振市场信心，规避债务违约风险，雅居乐自2021年11月起，也开始接连回购即将到期的美元债。当年11月17日，雅居乐发布公告称，将在11月18日到期的2亿美元3.85%优先票据，赎回金额已全部到账；11月18日，雅居乐再度公告披露，将在11月22日到期的33.45亿港元贷款以及6000万美元贷款，偿债资金也已到账。

到了11月19日，雅居乐又发布自愿性公告称，将按期偿还定期贷款信贷。在该公司公开披露的这笔信贷当中，分别有约33.45港元的港元贷款以及6000万美元的美元贷款将于2021年11月22日到期。

此外，为缓解流动性危机，在部分房企选择直接抛售物业股权之际，雅居乐于2021年11月公告宣布，借物业股雅生活股价"抵押"发行可转债募资24亿港元。

经营依然承压

市场有声音称，对绝大多数民营房企来说，当前的主旋律是生存，而不是发展。基于此，争取更多销售回款、多举措收回更多现金流，对于像雅居乐这样永续债居高的房企而言，也显得愈发紧迫。

据了解，2021年雅居乐的销售目标为1500亿元。不过根据企业此前披露的2021年未经审核营运数据，雅居乐的2021年销售情况未达预期。

数据显示，2021年，雅居乐连同合营公司及联营公司以及雅居乐项目的预售金额合计1390.1亿元，同比增长约0.6%；对应建筑面积为971.9万平方米，同比下降5.18%；平均价为每平方米14303元。按此计算，2021年全年，该公司完成1500亿元销售目标的92.67%。

关荣雪直言，在房地产行业整体下行的背景下，多数企业在融资及项目去化端均表现欠佳，进而导致企业资金方面承压不小。这也是现阶段雅居乐所面临的市场考验。

谈及"新年度如何平衡规模扩张及降负债之间的关系"，雅居乐方面回复北京商报记者称，该公司已于2021年6月悉数赎回到期的1亿美元8.55%的优先永续资本证券，并将视情况适时赎回现存的其他永续债，公司永续债规模将不再增加。

"公司将延续稳健经营风格，保持业务发展与财务管理的平衡。在业务方面，随着布局于粤港澳大湾区及长三角区域等高能级区域土储价值的释放，将可为销售提供重要支撑。同时，随着多元业务进入收获期，并已实现盈利，也将持续为公司带来稳定现金流。"雅居乐方面补充说道。

对于雅居乐接下来的发展，关荣雪分析指出，结合企业负债及结构来看，雅居乐在盈利能力方面亟需提升。在她看来，首先，雅居乐应聚焦核心板块，提高项目质量及经营效率；另外，在项目布局及企业经营模式方面，还应结合自身运营状况及房地产市场发展走势进行适时调整，同时也可选择优质项目或板块进行谨慎投资。

北京商报记者关子辰荣蕾