近日，无锡又有多家楼盘的商品房备案价格进行了公示。
其中，位于玉祁的纯新盘中海左岸澜庭吸引了不少购房者的关注，项目此次公示了1160套房源的备案价格，毛坯均价17050元/㎡，基本装修价格为1878.66元/㎡。
以此次公示的备案价格来看，中海左岸澜庭无疑是目前玉祁板块房价的“天花板”，也让更多购房者重新关注起惠山区这个典型刚需板块。
01
玉祁街道是无锡著名的经济产业强镇，辖区面积36平方公里，苏南模式在这里率先形成，成为全国首批亿元乡镇、国家千强镇22位。
2018年8月，无锡市政府正式发布《无锡市惠山区玉祁街道控制性详细规划》，功能定位为无锡市西北部城镇组团，一个以 现代水乡为特色 的高品质人居城镇，一个 以高端制造业为主导兼具传统产业转型集聚 的示范城镇。
根据规划，玉祁街道将形成“双核联动、点轴串联、五片聚力、水绿抱城”的空间结构。其中双核联动分别为玉祁老镇及平湖新城的两大核心区。
平湖新城依托于无锡十大湿地资源之一的唐平湖，占地面积为117公顷，是无锡市惠山区重要的功能性载体之一。
玉祁街道规划“五片聚力”，魅力老镇区、平湖新城区、产业提升区、高新产业区以及道口经济区，五大功能片区集聚发展。
同时玉祁街道还计划打造 振祁（湖西）路经济发展轴 ，北接老镇核心区，南联新城核心区，通过点轴串联促进新老镇区一体协同发展。
虽然玉祁板块相较主城较远，但是自成一体的体系能够满足区域的基础生活需求。
交通方面，玉祁主要依靠的还是自驾和公交， 玉祁客运站 坐拥607、628、653等多条公交线路，周边还有平湖苑、汽车城等公交站点。
区域内目前的新房如实地常春藤和中海左岸澜庭紧邻沪宁高速玉祁道口，沿堰玉路直通高铁惠山站；北面为玉祁客运站，拥有锡、澄、常三市的人流基础。
而在3月16日，无锡地铁公示了《无锡市城市轨道交通第三期建设规划（2020-2025年）及线网规划环境影响评价公众参与第二次公示》，包含3号线北延线。
3号线北延北起于唐平湖站，南止于3号线一期起点站苏庙站，线路全长13.52km，全地下敷设，共设车站8座，平均站间距1701m，投资估算102.83 亿元。
比较遗憾的是，在国家发改委正式批复的无锡轨道交通第三期建设规划中，无锡地铁3号线北延线并不在内，也就是说短期内该线路并无开工希望。
商业方面，区域内目前有 美特购物广场 ，玉祁老街的商业。地块东侧为已经在2017年12月底正式启动的 江苏环球港商业广场 ，但是人气相对比较一般。
地块西南侧为玉祁平湖天地·商业广场，虽然该商业体基本已经建成，但是招商并不成功，目前处于烂尾状态，已经在法拍网对商铺进行了多次出让，但并未有人接手。
医疗方面板块有 惠山区第三人民医院 ；教育方面则有玉祁中心幼儿园、玉祁中心小学、玉祁高级中学等（学区以官方公布为准），基本可以满足小区居民的生活配套。
近期，玉祁板块又迎来了产业利好。
12月16日上午，惠山区人民政府与中建八局云端互联举行战略合作签约仪式，共同推动 总投资300亿元 的新旧动能转换项目落地建设。
双方将以玉祁街道曙光工业园升级改造项目为试点，打造 惠山新旧动能转换先行示范样板 。玉祁街道曙光工业园东片区总占地面积约1035亩，可开发建设用地面积755亩。
根据规划，玉祁街道曙光工业园升级改造项目总体定位为“未来健康科创城”，计划总投资75亿元，新建产业载体及配套设施80万平方米。
项目建成投产后，可实现产值800亿元，税收10亿元。
02
玉祁板块在很长一段时间内都并不能称得上是无锡主流的刚需板块，区域内在售房源数量较少，主要的购房群体多为当地的购房者。
2013年，无锡天物置业有限公司拿下XDG-2012-7号地块，开发了玉麒会项目，此后接近7年时间里，玉祁镇再无涉宅地块挂牌，直到平湖新城1号地块的出现。
去年3月31日的土拍中，平湖城1号地块的成功出让也打破了区域长达9年的宅地供应荒，最终该地块也被实地以楼面价7474元/㎡竞得，成为当时玉祁的地价新高。
此后，平湖城1号地块确定案名为实地常春藤，如今已经成为了板块在售新房主力。据了解，项目在售的毛坯、带装修高层产品均价15500-16000元/㎡。
此次公示价格的中海左岸澜庭前身为高巷地块。
在今年第二批次集中供地中，位于玉祁的 高巷地块 最终以8058元/㎡的楼面价成功出让，相较于去年出让的平湖城1号地块（楼面价7474元/㎡）， 提高了近600元/㎡ 。
目前，该地块的规划设计方案已经出炉，拟建主要设计内容为18栋9-18层住宅（其中7栋总高18F、4栋总高10F、2栋总高11F）、1栋配套用房及地下室等。
据了解，中海左岸澜庭售楼处已开放，项目地址位于惠山区唐平路与曙光路交汇处，计划推出小高层建面约89、102㎡，多层建面约100、112㎡。
此次公示的1160套房源户型建筑面积约62.2㎡-114.64㎡之间，总价最低约103万元。
03
除了玉祁板块外，惠山区的其他刚需板块也在今年迎来了不少利好。
譬如洛社，洛社东接无锡，西临常州，南依太湖，北近长江。
作为江南历史文化名镇，洛社镇距今已有1600多年的历史，二十世纪以来，洛社工商业颇具盛名，素有“ 小无锡 ”的美誉，是苏南乡镇企业的发祥地之一。
图源无锡日报
新时代，洛社被赋予了更多的定义。
今年初，江苏省人民政府网站发布了关于筹建 江苏省惠山高新技术产业开发区 的批复。
今年6月25日，江苏省惠山高新技术产业开发区（筹）揭牌仪式举行，为洛社带来了超100亿元总投资， 5家银行，超750亿元的联合授信和超10亿元的产业基金。
同时，将会有12项重大项目开工建设，其中万达锡西超级综合体、“洛社会客厅”、叮咚买菜智慧农业产业基地、星巴克等，都被纳入到了建设范围中。
而在今年9月29日举行的无锡惠山基金峰会暨项目签约仪式上，11个基金项目现场签约，总规模超400亿元！
在惠山高新技术产业开发区“三年创成”的产业规划和总体发展规划中，还提及未来将有一所 985高校在洛社建立校区 ，这不仅对于洛社是一项重大利好，对于高校稀缺的无锡来说，也是高等教育前进的一大步。
图源无锡惠山发布
而在今年9月，同样位于洛社的无锡洗砚湖生态科技城正式启动公开招标。
洗砚湖生态科技城位于无锡惠山区锡宜高速以北和京杭大运河以西区域，项目范围包括战略规划范围和概念性城市设计范围，战略规划范围为东至新长铁路、西至直湖港，北至京杭运河、南至锡宜高速，总面积约38.1平方公里。
正是因为规划利好的袭来，洛社板块的新房价格也在水涨船高。
土地市场方面，在今年年后首场土拍中，洛社的新开河1号地块也是以楼面价8669.22元/㎡出让。第一批次集中供地中，洛社板块再次出让了米兰3、4号地块，最终两幅地块均成功触顶10000元/㎡的最高楼面价，并需要配建共计7700㎡租赁住宅。
其中新开河1号地块目前确定案名为云锦东方，规划12栋22-26层住宅；米兰3号地块案名为融创玉兰玖园，主要建设内容为6栋18层住宅；米兰4号地块确定案名为和著，主要建设内容为6栋住宅（5、6#楼总高11层，其余均为18层）。
融创玉兰玖园示范区实景图
新房方面，在今年1月，洛社板块在售的楼盘主要是融创西羲里、碧桂园南光城等。其中融创西羲里在售的 精装高层均价1.6万元/㎡ ，已经是洛社板块的新房价格“天花板”。
但是洛社板块目前在售的金玥湾 精装小高层和洋房产品均价都已经超过了2万元/㎡ ，前文提到的融创玉兰玖园 精装高层均价也达到了2.1万元/㎡ 。
融创玉兰玖园示范区实景图
作为惠山区乃至全无锡的典型刚需板块，洛社与玉祁在今年利好都不少，但是随之而来的便是置业门槛的提高， 购房者陷入了“幸福的烦恼”。
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