郑州仓储资源“首选”，明年或将变成港区

顶端新闻·河南商报首席记者 吴军 文/图/视频

找仓库，无论是社区团购，还是快递快运，首选都是郑州经开区。

退而其次，才是港区、新郑或者中牟。

但2022年起，这个“首选”或将变成港区。

今年，港区新增高标仓还只有三四十万㎡，明年新增将达到100万㎡。

随着韵达在港区拿地278亩、中通拿地350亩、德邦拿地180亩、申通联合菜鸟拿地1000亩，郑州航空港高标仓的资源将很快超过经开区。

经开区租仓企业数量是自建仓者百倍

2021年1月底，杭州社区团购投资者来郑州找仓时，地址首选是经开区；4月、5月份，众多医药公司投资者在郑州找仓时，首选也是经开区。

物联云仓发布的“2021年第一季度中国物流地产分析报告”显示，郑州高标仓最紧俏的板块是经开区国际物流园区、中牟以及航空港，仓库平均入驻率超过了80%。

中国交通运输协会电商物流产业分会副秘书长贾进克透露，郑州经开区大大小小自建仓库的仓储物流企业大约有一二百家，租仓的企业更多，有一两万家。

丰树（郑州）物流园8万㎡高标仓全部租给了德邦快递，普洛斯（郑州）物流园仓储全部外租，宝湾（郑州）物流园16万㎡高标仓全部出租，宇培（郑州）物流园15万㎡仓储出租5/6，安得物流8.6万㎡仓储自用2/3、出租1/3......

快递快运企业是租仓的主力军。

中通快递虽然在经开区有自有园区，但中通快运在经开区其他园区租有3万㎡仓储。

京东亚洲一号虽然自有仓储高达59万㎡，但仍然在宇培租有冷库；次晨达物流在经开区也租有2.8万㎡仓库；亚冷也在经开区租有2万㎡仓库。

普货物流也纷纷来经开区租仓和场地。

方圆物流自2014年从南三环迁入经开区后，先是租下场地170亩，今年7月起，又租了50亩地。

鸿泰物流2017年入驻经开区后，先是在经开区九龙镇买下130亩地，自建园区，后随着公司规模扩大，又租了100多亩。

还有正和物流，2020年9月，从郑东新区白沙镇搬入经开区九龙镇，租下了65亩地，建设仓库和货台。

2018年至今，经开区高标仓租金大涨

2020年疫情爆发以来，普货物流因货量下降明显，部分物流企业出局。

仓储物流园区则几乎没受什么影响。

这有两个原因。

一是疫情来袭，催生了新的消费，社区团购企业对高标仓的需求达到空前高涨，这给高标仓物流带来了众多增量客户。

二是随着这几年的发展，郑州经开区高标仓市场已趋于稳定。

这个“稳定”也有两方面，一是客户稳定，二是价格稳定。

宝湾物流园华中大区商务部经理彭赟称，作为国内仓储行业头部企业，宝湾2017年在郑州经开区拿下了230亩地，2018年园区开建，2020年11月份交付使用前，其实已有一大部分仓储早就根据客户量身定做好了。

而高标仓的租客，租期一般都是3至5年；如果有改建冷库的，租期更长，为5至10年；租期最短的社区团购，也得1年起签。

郑州高标仓的价格在2018年之前并不高，只有25~28元，但此后一路高歌，涨至现在的30~33元/㎡/月。

“目前这个价格趋于稳定，大涨或大降的可能性都很小。”彭赟称，仓储市场只有在快速发展时，价格才会有大的波动，目前经开区高标仓市场已经没有价格波动的空间了，降是不可能的，但也不会再大涨了。

无地可拿的经开区，仓储物流正向港区南移

之所以说经开区高标仓的价格不会降，是因为经开区已无地可拿。

如果说以后经开区再有大体量的高标仓推出，其出处或有两个：一是原来的老旧厂房拆迁，建成高标仓；二是从别的企业手中买地，再建高标仓。

彭赟称，经开区高标仓的建设已在郑州形成一种榜样力量，后入场者都会尽量朝着专业化、标准化的方向靠拢。

而郑州航空港区，对经开区高标仓的客户觊觎已久，正虎视眈眈。

河南省物流与采购联合会仓储服务专委会统计，郑州各区仓储价格，经开区仓库租金最高，达到23元/㎡·月；其次是航空港区，21元；

眼下，仓储资源正从经开区向港区外溢。

安得物流河南分公司仓储主任薛海峰分析认为，这有几个原因：一是经开区目前已无地可拿，而港区有的是地；二是部分社区团购进驻了港区，给其他社区团购企业起到了一定引领作用，如在港区10公里内，就聚集了菜鸟、盒马鲜生、多多买菜、美团优选、兴盛优选等；三，港区比经开区选择的空间更大，也更有议价空间。

今年11月29日，顺丰丰泰二期在港区刚交付了9.3万㎡高标仓。对此，丰顺速运郑州产业园负责人卢恩称，今年港区高标仓新增只有三四十万㎡，明年将达到100万㎡。而随着韵达在港区拿地278亩、中通拿地350亩（今年“双11”前已交付）、德邦拿地180亩、申通联合菜鸟拿地1000亩，港区高标仓资源将很快超过经开区。

那些很有文化味儿的路名，暗藏了多少对企业的美好祝愿

高标仓资源，正从郑州东部的经开区，向东南方向的港区转移。

但彭赟认为，经开区目前的优势还是很明显的，至少三五年内，港区是赶不上经开区的。

薛海峰也认为，经过这几年的发展，经开区的仓储物流园区也在发展变化中，2015年前，可能大家都是以仓+干为主，现在根据客户的需求，已演变成仓+干+配+支线。传统的物流经营，正变成能为客户提供更多样化、更丰富的供应链服务。

入驻经开区6年，宇培郑州园区经理刘娇波则已对郑州国际物流园内的路名有了感情。

他说，每次经过仁通街、礼通街、义通街、智通街时，都会想到老祖先提倡的“温良恭俭让， 仁义礼智信”，不自觉地就会把车速放慢、礼让行人；当走到三江路、四海路时，就会想到，哎呀，当物流人真自豪呀，通过自己的力量就能把客户的货通江达海，太骄傲了；当走到鹏程大道、前程大道、启航路、祥达路时，他感觉自己的事业路就是从这里启航，即将前程似锦、鹏程万里；当走到乘风路、踏浪路、皓月路、凌霜路、美辰路、傲雪路、嬉雨路、松涛路时，他又觉得，干物流的也不全是为了生活四处奔波，你看，诗和远方就在路上、就在我们身边.......

刘娇波颇有感触地说，公司入驻经开区6年来，郑州国际物流园管委会无论是从区域定位、路网布局、配套投入等，还是从这每一条街、每一条路的起名上，都下足了功夫，都赋予了园区对企业和物流人的美好期望和祝愿。

所以，经开区在物流行业的发展能超越其他区，也就不难理解了。

编辑 苗亚祥 张恒