新站区：探索棚户区改造“代建制”为百姓回迁再提速！

实施背景

过去，安置房项目建设基本是以政府“包办”为主，安置房建设的招投标工作由政府职能部门牵头，将施工、设计、材料等多个环节分开招投标，最终各个中标单位再一起合作建设。受到人才队伍、管理经验等因素制约，政府相关部门在安置房开发建设方面，不可避免地存在一些“痛点”问题。相比传统的政府建设模式，代建模式更为专业，房地产开发企业会组建包含专业技术人员以及项目管理人员在内的专业人才梯队，提供全过程、全方位的工程建设管理。

主要做法

2021年，合肥市新站高新区棚户区改造民生工程目标任务是：新开工12500套。其中：磨店家园二期5700套、北岗花园二期2800套和新店花园二期4000套。

（一）新思路，引入代建模式更为专业

为了实现棚改安置房“又好又快”建设，让社区征迁户早日回迁，新站高新区根据《合肥市安置房开发建设管理办法》，引进安置房开发建设品牌单位，由企业采用房地产商业开发模式建设，待交付验收后由区管委会回购。上述项目完全按照商品房的标准来打造，开启棚改安置房“房企全过程代建”新模式，着力打造优质优良宜居宜业的生态高地。

（二）降风险，最大程度减少隐患

充分调研市场行情，在综合考虑市场复杂性和特殊性的基础上，将单个安置房项目建设规模合理控制在40万平方米。既保障项目具备一定规模体量，吸引国内有资质的房地产开发企业参与投标建设，稀缺的土地资源得以最大程度发挥效益；也防止因建设体量过大，开发企业后续资金周转的隐患。

（三）提质量，“带图招标”明确建设标准

结合拟开发建设安置房项目的实际情况，新站高新区采取带批准的规划方案和施工图进行招标，并在招标文件中明确可优化设计内容，如绿化景观等。但是，对主体结构等关键内容，却严禁修改，所有修改内容必须经过招标单位同意之后才能实施。有效杜绝中标的房地产开发企业在项目建设过程当中，出现偷工减料的情况，有助于提高施工质量。

（四）保工期，每提前一天奖励50万元

针对开发建设单位合同履约情况，新站高新区设置回购价格（扣除土地出让金后）的10%，作为项目履约保证金，有效督促开发建设单位保质保量按期完成建设任务。在房地产开发企业专业化、市场化科学的运作模式下，总包代建项目，不仅缩短了工期，还大大节约了安置成本。新站高新区还依据项目特点，按照住宅楼层数划分工期，制定了更为严格的工期奖惩措施。一旦工期滞后，惩罚措施相当严厉。每滞后1天，按照回购金额的千分之一进行处罚。而工期每提前1天，按照每天50万元进行奖励。

实施成效

（一）新项目，可圆16244户安居梦

按照市保组办关于棚改新开工项目“早落实、早开工、早见效”的总体工作要求，近年来，新站高新区主动适应安置房建设模式改革新要求，在全市率先探索安置房开发代建改革和应用，2020年以来先后完成磨店家园二期、北岗花园二期、新店花园二期三个棚改安置房11个地块开发代建招标工作。截至目前，磨店家园二期A、D、E地块主体结构已全面封顶，其他项目正在进行主体结构工程施工，开发代建棚改安置房建设体量达到242.3万平方米，总投资114.4亿元，项目建成后可以安置16244户居民。

（二）新模式，工期缩短近三分之一

近年来，随着城中村整体拆迁，安置需求激增，对政府部门工作提出了新要求。将安置房全权交给有实力的企业来“操刀”，让“专业的人干专业的事，从一定程度上来说，品质能够向“商品房”看齐。在招标前，相关部门对安置房的套型配比、建设标准、开竣工时间等进行测算和审定，相比传统安置房建设，“代建制”模式使得整个项目的建设时间能缩短近三分之一，让回迁居民尽早住进新房。

（三）保费用，回购价格引入市场竞争

在安置房回购价格测算方面，建筑安装综合费用由审议单位进行测算，经专家评审后确定；税费、贷款利率、利润等由财务单位和评估单位经过测算和调研得出；土地费用由合肥市自然资源和规划局确定。新站高新区采用了限价方式回购，即限定最高价和最低价。一方面防止价格过高造成浪费；另一方面防止价格过低导致企业亏损，项目建设受阻。

来源：安徽省财政厅

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