首付5%且总价减半，香港“居者有其屋”的新探路

以总价计算，在房屋动辄过千万的香港房地产市场中，售价约270万至495万元的房子便显得相对“经济适用”。图为相关计划拟选址建设的香港新界地区一处屋苑外景。《财经》记者 焦建/摄

文｜《财经》特派香港记者 焦建

编辑｜苏琦

在寸土寸金的中国香港特区，由政府主推资助房屋项目（类似于内地“经济适用房”）的局面，或将迎来新变化。一种由地产商推出的价格近乎“减半”的资助房屋能否落地成为香港首个非营利性私人资助房屋项目，已引发各方持续性关注。

据人民网12月6日消息称：香港新世界集团于当日宣布，其旗下非牟利房社企“新世界建好生活”将推出全港首个由私人发展商资助的房屋计划——“新世界资助房屋”，以超低首付兼早段低供款，为有置业需求但经济能力欠缺的年轻家庭提供可负担的房屋，助香港青年阶层纾困并向上流动。

香港的住房问题盘根错节。在此之前，出于一系列原因，香港曾出现过地产商宣布捐地但被政府“婉拒”现象。在上述相关消息传出后，香港特区政府相关部门称对该建议表示欢迎，表示会与对方保持沟通，了解计划的具体内容。

价格减半真有吸引力吗？

自1978年起，香港通过其“房屋委员会”（下简称“房委会”）统筹推动“居者有其屋计划”，在40多年的时间当中，一直推动以低于市值的价格将居屋单位售予合资格的申请人士。

首个此类房屋名为“顺致苑”，在1979年落成入伙，相关房屋因建筑质量较高等原因，超额认购数近40倍。自从开始，居屋计划成了香港资助型房屋的重要一部分。

2003年至2011年期间，香港的居屋计划停建。首批复建新居屋于2014年公开接受申请。近年来，香港市民对居屋的建设速度和质量亦有一系列相关意见。

按照相关最新统计，香港人如要购买房屋需要攒下全部收入“不吃不喝”超过21年才能够有望“上车”。

在公共住房短缺、希望加速解决居民住房问题的香港，近年来的一种主要手段，是通过公私营合作，由地产商捐或借出土地兴建过渡性房屋。按照相关数据：截至2021年中，在有相关具体方案的1.5万间过渡性房屋中，有8580间或近六成建在地产商捐出或借出的土地上。

据《财经》记者获悉：作为一种新尝试，上述项目正规划于香港新界东北元朗或锦田地区一块土地上实施，地产商计划捐出的土地约为1.5万平方米，并出资11亿港元，建造第一批约300个实用面积在28平方米至51平方米的一至三房单位。

与现行的政府资助居屋模式相比，针对缺少首付等难题，该计划的几个亮点在于成本价、低首期、渐进式弹性按揭以及全方位的软件配套支持。其中，“超低首付”即买家可以用低至5%的房价来首付置业。在此之前，按照香港的相关规定，只有首套自住房购房者，在房屋总价不高于800万港元的情况下，才能享受以10%的超低首付购房。

还有一种新模式，则被称之为“渐进式供款”，即买家可先就其购买单位的50%房价（相当于市场价的25%）来计算第一阶段贷款，余下的50%可于成交后10年内，一次性或分阶段按揭供款。

因相关房屋的总面积较小，单以总价计算，在房屋动辄过千万元的香港房地产市场中，这些售价约270万至495万元的房子便显得相对“经济适用”。为进一步减缓购房者压力，最便宜的房子首付仅需13.5万元，在相关规划中，此后每月供款约5010元，余下楼价可于单位成交后10年内一次过或分阶段承担。

“从总价折扣的角度来看，该计划与现行公营资助房屋机构的居者有其屋计划差不多，但地产商可能会希望获得好名声追求更高的质量，此类房子就显得比较有吸引力了。”香港新界的一位地产中介人士对《财经》记者表示。

对于有意购买自有住房的购房者来说，目前其担心是“虽然看似有吸引力，但一来总数太少（只有300套）竞争必定激烈，大家肯定‘争崩头’；二来项目何时成真也不清楚，因此需要审慎考虑，不会相信画饼。”一位香港市民对《财经》记者表示。

作为资格标准，该项目的申请者须为首次置业的香港永久居民，同时要符合每月入息及资产上限规定，25岁至45岁的年轻人或家庭可以优先申请。

此外，上述地产人士也表示目前的操作细节相对复杂，买家也需要考虑：在买入相关房屋后首三年至五年内不能出售或出租。买家需还完所有按揭贷款后，才可把单位出售予合资格人士；或者买家亦可在买入单位第十年起，向政府补回地价差额后，才可让单位在市场上自由出售。

“从投资角度看，相关项目的位置不可能太好，升值潜力较低，另外转售的限制较多，可能会吸引那些真正希望买楼自住的年轻人。”

计划能落地吗？

上述相关消息公布后，香港市民的反应相对多元。不乏叫好者，亦有人关注地产商捐地背后可能会有其他盘算，因部分市民并不相信地产商能够让利于民。

按照相关推动者的计划，未来数月其将会与特区政府、相关机构及业界商讨并优化建议，待细节落实后再作公布。

该项目是否能够落地成真并不简单。此前出于一系列原因，香港曾几次出现过地产商宣布捐地但被政府“婉拒”现象。

与之相比，该计划的项目主体架构与居者有其屋计划相似，部分研究者认为此举有利于其通过政府相关的审核过程并落地。

据《财经》记者获悉：目前该计划能否通过的考验分散在财政、法律及金融等一系列相关领域。核心之一是其渐进式还贷计划能否获得金融监管部门的批准。与之相比，现行居屋等项目由房委会承保30年，银行在审批贷款时更愿意批准。

此外，其所采取的定价方式能否获得政府支持，目前亦尚未清晰。因其定价会以成本价挂钩，而其成本高低则与其建筑成本以及补地价成本有关，即核心在于政府是否会提供补一定程度的补地价优惠。

理解这一点的核心，与香港目前的“经适房”建设模式有关：该类房屋的主要推动者，目前除了前述公营机构“房委会”作为主力，还包括市区重建局，以及作为私营机构的香港房屋协会（下称“房协”）。

从成本角度来看，目前市区重建局主要以市值七年楼龄的楼面地价收购旧楼重建，地价成本理论上并不便宜，其推出居屋的操作空间主要在于在单位面积内加高楼层兴建更多单位以降低成本。

与之相比，香港房协用获批的土地兴建公营房屋可获得政府豁免部分地价，其中出租公屋只需支付1000元象征式地价，而资助出售房屋项目的地价则只是市值地价的三分之一，地皮的补地价均远低于市价水平。

因为地价低且非营利，房协可以较低的价格出售居屋，而买家则相当于获得了政府的地价补贴。正因如此，其日后要希望自由出售的时候，需要补回相关地价。与之相比，前述的“私人居屋”项目建议的核心亦有相似之处。

与房协需要政府拨地或通过重建获得土地相比，地产商拥有存量土地储备及建设队伍，理论上来说建设居屋的速度和质量或会更快。但该项目能否像房协一样获得相关的地价优惠，目前尚是未定之局。各方考虑的核心问题包括其是否可以把相关的建设成本、运营成本等公开透明化。

为增强吸引力，该项目的咨询委员会委员之一由香港特区政府地政总署前署长刘励超担任。其于近日公开表示：该项目的建设质素贴近私楼，并强调社会企业的非营利性，不存在官商勾结，“作为社企，运作透明度一定十分之高，大家都可以看得到有没有利益冲突。”

在项目相关消息公布后，香港运输及房屋局发言人指出：若建议得以落实，可让有意置业的市民多一项选择。此外，为满足市民对出租公屋及资助出售房屋的需求，特区政府一直努力觅地兴建更多公营房屋，现已觅得约350公顷土地，可在未来10年兴建约33万个公营房屋单位，足以满足期内预计的30.1万个公营房屋单位需求。

香港金管局发言人则称：留意到有私营机构建议推出新房屋计划，透过楼价折扣及“渐进式供款”等安排，协助25岁至45岁年轻家庭置业。金管局会积极与有关各方共同研究，相关的银行按揭安排如何配合新房屋计划的推出。