全面失速！新政调控后三个月惠州土拍、新房、二手房集体“扑街”

调控年年有，今年特别多。

据中房网统计，8月地方性房地产调控政策出现井喷，达到创年内单月新高的54条，房地产发展如火如荼的惠州也位列其中。

从惠州被住建部约谈，到“惠八条”政策出台，惠州楼市供需两侧一直持续下滑，金九银十也一度失色，成交量惨淡无比。

曾经疯狂拿地扩建，现在房企频频暴雷，有蓝光、恒大，新力、佳兆业等房企大鳄纷纷深陷泥淖。

此次政策涉及到了楼市的每一个环节，不仅是惠州史上最严调控，也是最全面的一次。

惠州新政施行已过去三个月，8、9、10月楼市各项数据已出，那新政后三个月，市场表现具体如何呢？我们一起来看看！

土拍

多规则限制，土拍连续爆冷！

在今年上半年，土拍市场楼面价持续上涨，热度走高，甚至突破了"9"字头，多次刷新惠州TOP10楼面价,而位于中海金山湖岛内地块楼面价达9161元/㎡，如此火热土拍市场，新政一盆水就浇灭了。

新政之后，各月份土拍市场的成交情况：

8月：成功出让4宗涉宅用地，总出让面积10.11万㎡，环比上涨42%，同比下跌70%；成交金额18.18亿，环比上涨22%，同比下跌3%；成交面积同比下降70.22%，成交金额同比下降4.61%。

9月：仅有一宗地块成交，且为村企合作用地。其中，博罗地块三宗地终止出让。

10月：挂牌10宗经营性用地，总面积约24.4万，环比下跌37%，同比下跌62%;多数采取“限地价、限房价”供地方式。最终结果，成交4宗，1宗终止出让，5宗均遭流拍。

图源：安居客

从整体来看，8月份因受新政的影响，多宗地终止挂牌。竞拍者都变得比较谨慎些，9月更是惨淡收场，仅成交一宗。同样，10月土拍市场凉意十足，底价成交、终止出让、流拍层出不穷.....

图源：网络

不得不说，新政出台之后，惠州土拍市场一度爆冷，难有”地王“频现的状态，只能期待在下一个周期土拍市场能有好的消息到来。

新房

成交量低迷，金九银十失色

事实上，新政出台的八月份影响还不是太明显，紧接着金九银十的节点，我们发现，成交量才开始出现断崖式下滑，“金九”未能如期令惠州楼市出现短暂回暖，银十也如期爽约，市场进入冰河时期。迎来供应量和成交量的双重下挫。

据惠州中原研究中心监测显示，供应方面，8月集中供应套数为5855套，供应面积约59.42万㎡，供应面积同比下跌69.34%。

成交方面，惠州新房在线均价13024元/㎡，环比上涨0.46%，8月惠州新房住宅共网签成交6078套，网签面积约64.04万㎡，网签面积同比下跌72.77%。

在TOP10排行榜中，华发旭辉铂钻四季以网签184套位居8月成交榜首，成交面积约2万㎡，潼湖凤鸣湾花园及曦悦湾畔花园紧随其后。

图源：惠州中原研究中心

9月集中供应套数为18547套，供应面积约184.98万㎡，供应面积同比下跌33.10%。

当月，惠州新房整体价格有所下跌，惠州新房在线均价12863元/㎡，环比下跌1.24%，9月惠州网签跌入冰点，全市新建商品住宅仅网签5558套，成交面积57.634万㎡，网签面积同比下跌67.25%。

在TOP10排行榜排名中，碧桂园中洲云麓花园以239套的网签量摘得桂冠，恒大翡翠华府和牧云溪谷分别以136套与117套的成绩位列第二、第三名。

图源：惠州中原研究中心

到了10月，依然寒气逼人，共计新增供应套数为6048套，供应面积约65.33万㎡，环比下跌68.75%。

虽然10月惠州新房整体价格有所上涨，新房在线均价12943元/㎡，环比上涨0.62%；但成交量依然惨败，10月惠州新房住宅共网签成交4416套，网签面积约47.05万㎡，环比下滑18.35%，同比下滑74.18%。

在TOP10排行榜中，龙熙花园以网签104套位居10月成交榜首，成交面积约1.61万㎡，昊翔源壹城中心紧随其后。

图源：惠州中原研究中心

新政施行后3个月，惠州楼市整体成交维持低位稳定态势，在信贷政策持续收紧、房贷利率依旧高企的情况下，虽然开发商优惠促销层出不穷，力度颇大，但购房需求并不买账，观望情绪持续浓厚。

市场的低迷，不仅仅体现在数据上的显著下滑。据称，因为客户不上门，打不动市场，重度依赖中介渠道的惠湾市场已经出现了中介门店的大面积关闭潮，很多此前以此为生的小中介公司也已纷纷倒闭。

二手房

利率高企，银行停贷

而关于二手房市场，8、9、10月份释放出来的消息更多的是关于利率与额度的问题，从今年6月左右起，部分银行出现停贷及暂停收单的情况，截至目前依然没有放松。随后在九月，惠州二套利率破7.5%！排名位于全国前列！

值得注意的是，按照最实际的划分，5.5%以下是低档利率，5.5%-6.5%属于中档利率，6.5%-7%属于高档利率，7%以上属于“劝退利率”。惠州的首套及二套房贷的平均利率分别达到了6.5%及6.7%，已然处于高档利率的档位之中。这对本来就活跃度极低的惠州二手房市场来说，无疑雪上加霜。

我们再来看看8、9、10月二手房价格：

8月，惠州新房二手房整体价格均有所微涨，二手房整体挂牌均价10667元/㎡，环比上月上涨0.36%。

9月，惠州新房整体价格有所下跌，二手房价格持涨，整体挂牌均价10688元/㎡，环比上月上涨0.2%。

10月，二手房价格下跌，整体挂牌均价10670元/㎡，环比上月下跌0.18%。

数据来源：安居客

由于目前楼市行情持续低迷，信贷政策的持续收紧，此前，政府多次在重要会议上，提及到了房地产，并且表示要维护住房消费者的合法权益，信贷政策有可能适度放松，二手房贷款利率下降。

据贝壳研究院统计数据，11月监测的100+个城市主流首套房贷利率为5.69%，较10月回落4个基点，二套利率为5.96%，较上月回落3个基点。

11月重点城市中约30%的城市下调利率，下调范围较上月扩大。主要覆盖长三角城市群、粤港澳大湾区。如长三角城市群的嘉兴、盐城、湖州、南通、金华、绍兴，粵港澳大湾区的惠州、东莞、佛山、中山等。

对比10月数据统计，惠州的房贷利率整体有所回落。其中，首套利率平均下调0.5%，二套利率平均下调0.3%。这是近一年多以来，惠州房贷利率首次出现下调。

以稳为主，防止过热过冷

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其实，从调控内容来看，采取限价、限购、限售等行政限制性手段的城市继续扩容，房地产资金监管、房地产市场秩序整治逐渐成为多地常态化工作。

9-10月中央层面为楼市“维稳”频繁发声，缓解楼市颓势，维护房地产健康发展。

7月

29

住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责同志，要求坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，切实履行城市主体责任，针对上半年房地产市场出现的新情况、新问题，加大调控和监管力度，促进房地产市场平稳健康发展。

8月

09

惠州市住房和城乡建设局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，八条房地产市场调控举措。涉及房价地价联动机制完善、新建商品住房预售和价格备案管理、开发资金监管、完善住房销售政策、落实配建公建设施、提升住房保障覆盖、规范房地产市场秩序和强化联动调控机制等。

9月

24

央行货币政策第三季度理会：首提房地产两个“维护”，维护房地产的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

9月

29

房地产金融工作座谈会;1、金融部门要围绕"稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度。2、金融机构要配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。

10月

15

央行三季度金融数据统计发布会:金融机构对房地产行业的一致性的收缩行为是市场短期过激反应，部分金融机构对“三道红线”存在误解主要银行要准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度。

10月

20

2021金融街论坛年会：1、目前房地产市场风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。2、下一步，金融部门将积极配合住房城乡建设部和地方政府坚定的维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

10月

27

经济日报刊文:共同富裕需要房地产市场稳健发展1、努力实现全体人民住有所居，是推动共同富裕的应有之义。2、推动共同富裕背景下的房地产行业，将更加平稳健康发展。房地产行业仍将在推动经济发展方面发挥重要作用。

但是，中央也明确再次表态，目前的房地产行业风险依然可控，不会把房地产作为短期内刺激经济的手段。所以，给房地产开闸放水，调转政策风向的可能性基本不存在。

梳理下来，你会发现，政策的目的，在于避免房地产出现过热和过冷状态，适当的政策修正，是为了让房地产保持健康平稳发展态势。

同时，国家也希望在发展房地产的同时，资金回流实体经济和制造业，让各行业都能得到均衡发展。

深惠君也希望，行业发展逻辑的改变，能给惠州未来带来更好的发展机会。