经过十几年的发展,我国房地产市场精装修项目规模不断扩大，现已成为房地产开发的主要方向。与以往住宅项目相比，精装修项目可以提高整体项目的舒适度，也受到了消费者的广泛好评，从而可以进一步提高开发商的品牌效益；同时，精装修项目可以减少二次装修带来的结构破坏，扰民以及环境污染等问题。然而，在精装修项目快速发展的同时，其中也存在着一些问题，亟待解决，因此有必要对其存在的问题进行分析与优化。
一、项目简介
某项目售楼处位于华北某区，总建筑面积：2600㎡，共两层。首层为售楼处开放区、儿童活动中心、办公区；二层为97/123/139户型样板间、儿童活动中心。该项目装修采用了简欧风格，以简约的线条代替复杂的花纹，颜色采用更为明快清新的颜色，保留古典欧式的典雅奢华的同时，更加适应现代生活的休闲与舒适。
二、案例背景
1、开发节奏：项目2020年10月份完成招标工作， 2020年11月15日开工，2020年12月30日完工。
2、相关优化点：根据设计限额单方对本项目有针对性的进行优化。
3、示范区精装修设计限额。
4、造价估算
根据售楼处及样板间图纸，对成本进行了测算，售楼处及三个样板间共2375㎡，测算结果如下表：
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三、方案分析
方案优化原因：
在设计限额基础上，今年8月编制了方案阶段目标成本，其中包括各档产品的精装成本单方标准，与其相比较：123户型单方超40元/㎡、139户型单方超20元/㎡、售楼处开放区单方超150元/㎡、售楼处办公区单方超25元/㎡。
具体优化建议：
售楼处开放区和三个户型样板间精装修是本项目向潜在客户进行展示的最直接内容，也是客户最容易进行评判选择的标准，效果至关重要，因此此次优化建议是在不影响整体精装修设计效果和营销策略的前提下，对成本做进一步优化。
（一）售楼处开放区
1、墙面石材/瓷砖优化
墙面石材尽量采用湿贴工艺，墙面石材铺装有干挂和湿贴两种施工工艺。
本项目墙面有多处石材干挂和瓷砖干挂，综合考虑石材脱落的风险，可将吊顶标高3.5m以下空间的施工工艺改为湿贴。卫生间墙砖约240㎡，干挂工艺综合单价为480元/㎡，湿贴工艺综合单价为220元/㎡。由干挂改为湿贴后，可以节省成本约6万元。而且干挂工艺的厚度8~10cm，占用有效使用面积，尤其是卫生间部位，空间感差别显著。
2、地面石材优化
天然石材施工工艺复杂、造价高、放射性强、环境破坏大、污染高，不符合国家节能减排和可持续发展的战略方针，而仿石砖与天然石材差别很小、安全性高、材料环保、可再生、造价低、经久耐用，可用同色系的仿石砖替代天然石材。
本项目多处功能空间地面铺装为大面积石材铺装，造价较高。可将次要空间石材优化为仿石砖，如二层看房通道地面、楼梯间地面，面积约460㎡，天然石材综合单价为600-800元/㎡，仿石砖综合单价为350-450元/㎡。由天然石材改为仿石砖后，可以节省成本约14万元。
（二）售楼处办公区
售楼处办公区原方案为石膏板吊顶，因办公区为次要功能空间，装修标准较低，可将石膏板吊顶优化为矿棉板，保证装修效果的前提下节约成本。石膏板吊顶综合单价为170元/㎡，矿棉板吊顶综合单价为124元/㎡，办公区吊顶总面积为130㎡，可以节省成本约0.6万元。
（三）样板间
1、壁纸优化
（1）样板间客餐厅及卧室墙面均为壁纸，但实楼户内精装标准为乳胶漆，对于非交标项的材料选择上没那么严格。壁纸市场上的价格区间较广，从30元~160元不等，因此选择较多。为保证展示效果，可选择50元~80元价格区间的壁纸。
（2）样板间玄关柜背后墙面为遮挡部位，可优化为不贴壁纸，左右各伸入柜体后10cm即可，既不影响展示效果，也可节约成本。（此优化同样适用于实楼户内墙面乳胶漆）
将本项目玄关柜后壁纸取消，只做基层粉刷石膏找平后，样板间工程中单户可节约成本440元，后期实楼批量精装修预计可节约成本172万元。
2、橱柜台面优化
橱柜台面石材有石英石、人造石两种，两种材质色彩都较丰富，选择性广泛，且石材间的质感和表面光泽也是一样的，但人造石造价相对较低。
本项目橱柜台面原方案为石英石，优化为人造石台面后每延米可节约成本约60元。样板间工程中单户可节约成本450元，后期实楼批量精装修预计可节约成本117万元。
四、执行成就
经过对原设计方案中施工工艺及材料的适当优化，最终样板间、售楼处开放区、售楼处办公区单方指标均调整到设计限额以下，在保证不影响整体精装修设计效果和营销策略的前提下，实现了对成本的优化。
五、案例总结
精装修工程因为其施工工艺复杂、材料多样，成本管控上难度较大。在售楼处、样板房设计阶段对材料选型、甲供甲分包及甲指乙供材料的选择上要考虑品牌效应、安全性能高、质量优等多项因素，在保证装修效果的前提下合理节约成本。尤其是样板房材料的选择，直接影响后期大批量精装修的成本管控工作。
来源：老司机盘造价（panzaojia），本文已获授权，对原作者表示感谢。
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