武汉，又跌了

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

以下为“武汉房姐”微信公众号粉丝问答精选提问

提问：新人首问！房姐你好，目前想投资一套小户型二手房，自住过渡+后期投资。看中了积玉桥这边的恒大首府，交通地理位置方便。但是担心后期涨幅空间小，不知道是否应该买偏一点的地方呢？如果考虑市内有哪些不错的值得投资小户型推荐呢？谢谢

回答：你好，积玉桥板块在近3年的横盘行情中，价格表现的不算坚挺，目前价格还在微跌中。流动性最好的楼盘分别是：

1.融侨华府

2.恒大首府

3.金地国际花园

4.水岸国际峯岚天下

5.绿地国际金融城二期

其中融侨华府和金地国际花园已经止跌缓涨，另外几个楼盘价格还在下调。武汉的问题之前我们也有分析过，喜欢到处摊大饼，没有一个集中规划，没有真正的CBD。

但武昌滨江毕竟整体条件开始不错的，还是有机会的。入手价格和选筹要多做功课，小户型入手价格建议控制在2.5W以内 如果想利益最大化，更建议你入手一套知识星球内推荐板块的刚需户型。

提问：房姐您好！去年根据星球里的建议，结合自身能力， 购置了经开区三环内地铁盛观尚城的超高层，100平小三房，约1.56万每平。有几个问题向您请教: 1、该盘地处三环内经开区与汉阳交界的“插花”地区，这个区位加上周边的人口、城市界面等要素，该房长持能否抵抗通胀？2、近几年都没有自住需求，拟出租。最近有很多民宿公司打电话，对这种模式不太了解，不知是否靠谱（住宅做民宿不知有无风险，运营公司是否有坑）。民宿、简装出租等方式怎么选，您有什么建议？装修可以控制在多少成本？可否推荐靠谱的民宿运营者或者装修团队 ？正收房，后续怎么最大程度利用，有些茫然，请赐教，非常感谢！

回答：你好，感谢付费！

武汉各个板块投资价值排序，详见知识星球内部分享。

四新的上涨逻辑是全武汉普涨，奈何这一轮光谷的上涨带动了白沙洲，还没有传导到四新就戛然而止。房价上涨的规律：一个区域板块的上涨一定是受到上一个板块（单价比这个板块高）的拉升引起的，原因很简单的，因为隔壁板块的价格被买高了，所以这个区域板块就显得价格低了。

往后的日子里，大的区域板块轮动，以及区域内得所谓楼盘的轮动，这种规律越来越不明显了 原因就是“大水”不会那么大，而且“大水”也不会那么勤，所以丢掉一切“大水漫灌”的情怀，老老实实的在选筹上下足硬功夫，你自然就会受益非浅，无论是经济效益还是教训 选筹的核心变为了：好区域、好产品，用接盘侠思维来通盘考虑，并结合区域板块的增量兑现，用你的“天眼”来筛选。

地铁盛观尚城在当时的环境下，是性价比相对较高的产品。你的入手价格不高，其实可以继续持有，但是天花板不会太高，下一个比较好的卖点在隔壁的地王开盘时，炒作掩护你出货。

关于房子出租价格排序：
民宿>床位>隔断>高端出租>简装>中介托管

装修成本从500-4000元/平不等，但是收入和投入的时间成本 精力也是成正比的

选择高端还是低端装修，取决于地段和人群。核心板块做高端租赁，成交结合部低单价房产＋群租房。如果时间相对充裕，建议可以自己做，从第一套开始运营，就会摸到门道，慢慢接客户的单子，当你运营的量足够大的时候，可以控制房源，链家自如其实很大一个战略意义就是控制房源

装修思路大概跟你说一下 买特定物品 淘宝 和 1688同时搜索。淘宝有一个栏目是家装的，叫 极有家 在里面找也行。另外好好住 app 也可以关注一下，里面有很多案例。

提问：房姐你好，近两年关山大道软件园附近不少企业因为成本原因好多都迁往了光谷东和花山，作为关山大道软件产业板块的延伸，请问花山板块您怎么看？与光谷东相比有什么优劣之分呢？值得投资吗？

回答：花山未来潜力看好: 1.19号线有花山站，串联南北，花山到武汉高铁站、到光谷东都非常近； 2.花山仍然有大量储备土地，后期产业和商业配套建设空间较大； 3.周边地王1万以上； 4.有优质教育； 5.环境好，比较宜居； 6.花山未来是光谷东的后花园，改善自住的不二选择。

提问：您好！房姐，长沙已经交了两年社保，购房资格即将拿到但是发现长沙房子价格比两年前涨了不少，相反广州郊区得房价还跌了不少，所以纠结了。不知道该买广州郊区还是长沙市区，从长期五年以上投资来看买哪个回报率高？准备投资200万，首付80万左右。

回答：你好，广州共有11个区，中心区4个，天河、越秀、海珠、荔湾； 近郊区3个，黄埔、白云、番禺； 远郊区4个，从化、花都、增城、南沙。 和深圳一路向西相反，广州则是一路向东。 先是环市东，再到天河北，之后是珠江新城，逐渐成为广州的现代商务中心，产业持续升级，天河成为广州第一经济强区，紧接着，黄埔也开始快速崛起。 广州的中心四区，天河是广州的CBD和颜值担当，相当于深圳的南山； 越秀区最老，但集中了最优质的教育资源； 海珠的琶洲核心区，已发展成为高质量的生态城市副中心。 广州的限购政策是本地户口或者五年社保，入户最低门槛是本科学历+半年社保，对于很多投资客来说，时机稍纵即逝，半年是等不了的。 只能从放开限购的外围找机会。 近郊的白云，番禺和黄埔，最容易承接市区的外溢。但在广州一路向东的指引下，紧邻天河的黄埔承接了最多的机遇，位于黄埔的广州科学城，已经成为广州吸纳人口最强劲的区域，广州科学城，目前已形成了电子及通信设备、新材料、新一代信息技术、生物医药、智能装备等五大产业，人才扎堆，购买力很强，是黄埔的热门板块。 广州的天花板和涨幅都比长沙市区更高，子弹80优先广州。

提问：新人首问：一直潜水，发现房姐多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲

回答：房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。

提问：万能的房姐。新人加入圈子 第一次提问 希望被回！！！ 年初经您指导 入手中建大公馆一套117平和一套瑞园133平。我想问的是 如果四年后也就是2025年左右必须卖一套房子的话 您认为是卖瑞园还是中建大公馆？也就是说保留这两套房子中的哪一套更有潜力？您能否预估2025年左右 这两套房子的大概价格会道多少钱每平米？万分感谢。

回答：你好，我们应该知道什么阶段买什么房，买得起中产房就不要去住上车房，够得着市区就不要去远郊——因为有更好实力的群体迟早会嫌弃，瑞园只是刚需上车盘，住在大工地的滋味并不会好受，所以有点实力的刚需们一定会慢慢向光谷中心城和关山大道置换。 我们觉得花山的发展前景很不错，软件新城等规划是一部分原因，随着软件新城公司入驻越来越多，花山板块的购房和租房需求日益旺盛。但是热度仅限于品质盘万科和碧桂园生态城距离软件新城最近的几个盘。 花山（或者瑞园）房价的崛起还差一条地铁，19号线的重要性怎么强调都不为过，快线可以迅速拉近花山和光谷中心城的空间距离，地铁通车之后已经是比较好的出手时机。 而中建大公馆在光谷已经是置换链条的最顶端，继续持有。

提问：房姐您好， 付费很长时间了。我有子弹100万，请问昆山万科的上湾璟园可以投资吗？昆山哪里可以投资，打算投资5年再卖掉，谢谢指导！

回答：你好，昆山花桥不叫投资，是投机。 昆山吹到今天，还是没有流动性，哪怕紧靠地铁的那几个小区。再怎么忽悠，环一线始终就不是好资产，不好租不好卖的房子，再炒作价格我也没兴趣。 北京和上海这两个超级城市，其城市结构、资源配置带有“内敛性”，向外溢出的量能不足。 尤其是上海最近提出重点发展5大新城，把5大新城定位为“现代化大城市”、“独立的综合性节点城市”、“长三角的增长极”，这意味着未来10年上海的资源外溢不增反减。 也就是说，“北京都市圈”其实是不存在的，北京仍然是在跟自己玩。上海都市圈也仅仅是上海跟昆山的“小圈子”而已。 上湾璟园区位还行，万科产品力略好。但是投资角度，如果一定要买昆山，也只限于花桥。

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