2021年，是广州楼市创纪录的一年。
至少对千万豪宅来说，就是如此。本以为疫情之下的2020年，广州卖出1485套千万级房子，已经是匪夷所思。
谁知道，今年这个数字再次被狠狠刷新！
距离年底还有两个月，千万豪宅的一手房就已经突破2000套！
假如把2020年至今成交的一、二手千万级豪宅通通加起来，答案更是惊人——
每2500个广州人，至少就有1个是新晋千万富豪。
可见，买一套千万级的房子，对老广来说已经是司空见惯了。
不过，疯狂归疯狂，广州一、二手千万+豪宅的成交量，很可能在今年上半年冲顶。
接下来，会陷入一段滑坡路。为什么这么说？
注：二手成交套数统计日期截至2021年5月，成交套数统计仅限于贝壳链家网签数；一手统计截至2021年10月，来源克而瑞。
今年上半年，广州千万级的一手房成交首次超过1000套。（来源：克而瑞）
紧接着的7月到10月，千万级一手房也至少成交了900套。
而千万级二手房的成交量，同样是两个字：好猛。
今年仅用了5个月时间，就比肩去年全年的成交量。这还只是链家的网签量。
所以今年下来，总成交数铁定会超过去年。但，不一定会翻倍。
今年下半年，二手房市场迎来了最大变数：
二手房指导价。
整个二手房的降温情况，就跟广州立冬那天从30度跌到15度一样。成交行情明显冷了。
老实说，钱包都是money的人，不太care银行会按指导价给他们放多少贷款。
但二手房指导价所产生的最直接影响，其实是情绪跟预期。
广州总价千万+的二手房，天河成交占一半；而首批被纳入指导价的96个小区，天河也占了一半。
叠加上个月房地产税落地，市场预期变了。
富豪要赶在房地产税细则出来之前优化手下的房产，入市会变得谨慎。
富豪跟刚需一样，都在等房子降价。尤其天河很多楼盘，去年经历了一段疯涨，现在都面临压价。
二手房讲究的是买卖双方心理博弈，谁先扛不住，谁就输了。
所以说，二手房指导价+房地产税，买入情绪下降，千万级二手房成交量在去年到今年中冲高之后，会逐渐下滑，陷入V字低谷。
这个低谷，不会持续太久。
可以明确的是，三个趋势：
1）广州总价千万级的楼盘，仍然会越来越多
2）限地价已经有所松绑，新房限价也许不会持续太久了
3）海珠，会是广州下一个千万级楼盘“爆发”的区。
一个显而易见的事实是：
广州的new money，依旧非常偏爱传统中心区的千万豪宅，不过口味变了。
去年，千万级一手豪宅成交前三名分别是越秀、白云跟天河。
来到今年，富豪独爱海珠。
克而瑞统计显示，截至今年10月中旬，千万级一手豪宅成交中，海珠网签545套，领跑全市。
跟第二名荔湾拉开的差距，足足有200多套。
第三第四名才是天河跟白云。
为什么会出现这个现象。
非常重要的一点变化在于：广州中心城区，只有海珠释放的土地又多又贵。
今年广州三次集中供地名单里头，海珠总共挂牌了3宗，天河0宗，越秀0宗。
而截至目前为止，广州楼面成交价最高的TOP10地块，海珠霸占了5宗！拿下半壁江山。
就连最高排名也领先天河。
这就意味着，哪怕天河新盘单价再高，成交量依然拼不过海珠。
举个栗子，今年唯一一套成交过亿的住宅在天河侨鑫汇悦台。总价高达1.68亿元。
天河顶豪，没人能比。
但从成交套数来看，海珠的中海观澜府以163套拿下全市豪宅成交榜第1。
接下来还有观雲府、观澔府陆续登场，海珠豪宅市场真是够热闹。
与之相反，天河、越秀、荔湾的高价盘，今年都争相当“鸽王”。
我们年初统计过今年即将入市的高价盘，结果发现，一年下来，不少都悄无声息。
比如去年疫情期间卖出的最贵“地王”越秀南地块，犹抱琵琶半遮面，年初还曝光了一下外形谍照，后来又没了动静。
他们在等啥？
要么是等限价的风头过去，要么是被指导价卡脖子，拿不到预售证。
眼看着年底的第三波集中供地取消限价，市场回暖的风轻轻地吹，这些高价地、贵价盘很可能会在年底或者明年陆续跟大家见面。
就在这周末，吹风10万+的西关雅筑销售时隔三个月重新发来诚意登记消息，唤醒一下等到快睡着的客户。
目前来看，成交低谷不会持续太久。
还记得我们发过一篇《10万+楼盘，遍地开花》吗？
其实，哪怕单价没有10万+，广州总价上千万的楼盘也很多。
克而瑞统计显示，今年成交的千万级一手豪宅中，200-300㎡面积的套数最多，达到602套。
换言之，单价只要超过5万/平，总价已经迈入千万队列。
5万/平，是踏入荔湾、海珠一手房的最低门槛。
成交面积排名第二的是144-200㎡的户型，折合下来单价7万/平，总价就上千万。
想入手天河、越秀，6-7万/平是起跑线了。
你觉得未来市区房价会低于5万/平这条线吗？
所以，只要广州市区继续供地，只要楼盘不是单纯面向刚需客，那么总价上千万的新房，仍然会遍地开花。
也许，你下一次买房/置换，也就要考虑这个层次的选项了。
买房人，会不会有点方？
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