从欧美看中国隐患：70年产权到期，高楼就是垃圾？炸不掉且修不好

在人类居住史上，高层建筑曾被视作现代文明的标志。半个世纪之后，大洋彼岸曾经风光的一批高层住宅却相继被爆破清场。

回到国内，1990年前后集中出让的第一批商品住宅用地，距离70年产权到期节点正一步步靠近。当楼体老到修不起、拆不动的那一天，那些矗立在城市里的钢筋森林将怎么处置，会不会真如网友调侃那般，房子熬到最后就是垃圾，炸不掉也修不好。

三座废墟：欧美高层住宅的落幕

美国圣路易斯的普鲁伊特-艾戈公寓，是无法绕开的一个坐标。

这个由日裔建筑师山崎实操刀设计的项目于1954年建成入住，占地57英亩的地块上竖起33栋11层楼的建筑群，共提供2868套面向低收入家庭的公寓，联邦住房拨款覆盖了绝大部分建设资金，总投入约3600万美元。

项目开始运转后不久，生活条件便持续恶化，到1960年代中期已因维护不善和犯罪问题陷入困境，1970年时已有超过三分之二的房间闲置。1972年3月16日，第一栋楼在电视直播下被炸药夷平，这个曾被寄予厚望的现代主义样板，随后在几年内被彻底清除。

建筑评论家查尔斯·詹克斯的那句“现代建筑之死”，也就此传遍世界。芝加哥的卡布里尼-格林公寓，是另一个令人唏嘘的样本。

这个社区脱胎于1942年建成的意大利裔工人住区，二战之后由芝加哥住房管理局扩建，1962年前后完成了包括高层塔楼在内的复合体建设，一度成为该市规模最大的公共住房项目之一。

在1970年因两名警察在楼内被狙击手枪杀而成为全国公共住房恶化的象征，随后的几十年里，尽管当局采取了各种安保措施，该社区仍以帮派、毒品和耸人听闻的犯罪案件闻名。

芝加哥住房管理局在世纪之交推出的转型计划，直接把包括卡布里尼-格林在内的一批高层住宅列入拆除名单，替代方案是混合收入社区。

针对该项目的拆除自2000年正式启动，最后一批住户在2010年年底撤离，余下的高层楼体随后被清除，2011年3月30日，最后一栋高层轰然倒下。苏格兰格拉斯哥的红路公寓，则给欧洲留下了一个类似的注脚。

这一组住宅由6栋31层点式塔楼和2栋28层板式塔楼构成，1967年落成之时曾被视为解决城市住房短缺的乌托邦答案，首批入住者可以享受集中供暖、双层玻璃、室内卫生间等在当年颇为超前的配置。经济衰退带走了工作机会，也带走了社区的活力。

而在长期衰败之后，这个项目在2010年至2015年间分三阶段进行了拆除。2012年6月10日，首栋塔楼在受控爆破下用大约六秒钟坍塌，剩余的6栋高层于2015年10月11日以统一爆破的方式退出城市舞台。

全程算下来五十余年，真正走向衰败也就是二十来年时间。三个跨越大西洋的案例，其实指向同一条曲线。

产业外流带走就业机会，收入较高家庭搬离，维护资金不足，进而带来电梯、外墙和公共空间问题。三个项目后来被拆除，是住房政策、城市更新、贫困集中和管理失灵共同作用的结果。

爆破与重建费用最终大多由公共财政承担。这些案例真正留下的教训，是高层住宅一旦长期失养、社区治理失灵，恢复成本会急剧上升。

三重账单：修拆卖背后的真难题

回到中国的时间轴。

1992年至2000年前后是国内商品住宅用地大规模出让的高峰，按70年住宅用地使用权推算，第一批集中到期节点大致落在2062年至2070年之间。

制度层面的兜底已经写进法律。根据《民法典》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

这颗定心丸吃是吃下去了，但真正挑战在楼体维护和配套更新。2016年温州一批20年住宅用地到期，原国土资源部给出“两不一正常”的过渡处理。

2016年12月23日，原国土资源部针对“撞限房”问题提出，在法律安排明确之前可采用“两不一正常”过渡性处理办法，即“不需要提出续期申请”，“不收取费用”，“正常”办理交易和登记手续。

老小区的维修基金早在多年前就消耗殆尽，再次筹资得走双三分之二业主同意的程序，人户分离率一高、租户比重一大，业主大会开一次都难，谈掏钱更是难上加难。

比“修不起”更棘手的问题，是“拆不起”。

过去开发商愿意接盘旧改，逻辑很简单，拆一栋六层的老楼可以补建成三栋三十层的高楼，容积率一提，利润就出来了。眼下这条路径正在被政策堵死。

2020年，住房城乡建设部、国家发展改革委要求：一般不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑，新建100米以上建筑也应充分论证、集中布局。中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

到了2025年，新一轮“限高令”落地更为干脆。这还要从今年5月1日正式实施的住建部新版《住宅项目规范》说起。

《住宅项目规范》对高层Ⅱ类住宅给出80米的建筑高度控制要求，同时超限项目还要按规划、消防等规定履行更严格程序。

各城市执行速度之快，超出行业预期。

2025年10月11日，深圳市规划和自然资源局以及深圳市住房建设局发布“关于稳妥推进《住宅项目规范》实施的通知”，其中提到“建筑高度超过80米的住宅项目，应严格按照《住房和城乡建设部、应急管理部关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》（建科〔2021〕76号）等规定履行相关程序，在土地供应和消防审查环节征求同级消防救援部门意见，确保与我市消防救援能力相匹配”。

各地正在结合项目取得用地、规划许可和施工许可的时间处理新旧规范衔接；不少新出让地块也把80米或更低限高写入条件。

这意味着开发商即便拆掉一栋老三十三层，重建之后最多也就是二十来层，赔付的账没法通过原有的容积率算法平掉，愿意接手的市场主体屈指可数。安全层面的压力，也在给“限高”注入合理性支撑。

公开资料显示，我国高层民用建筑数量庞大，超高层救援确实面临供水、疏散、风力和作业面等限制。

当消防救援实际能力与建筑物理高度之间的落差被明确纳入行政审批权衡，超高层住宅在监管天平上的分量也在悄然变化。

这就是眼下的三重账单，翻新修不起，重建拆不动，出手卖不上价。

三道防线：限高续期与更新之道

面对第一批商品房集中到期的时间窗口，制度、市场、技术三个层面的解法都在同步推进。制度上的续期规则正在等国家层面出台细则，方向大致明朗，即以稳定居民预期为前提，避免出现类似“二次出让”的高门槛。

中国人民大学法学院副教授熊丙万向界面新闻解释，“这则条款明确了自动续期不等于免费续期。”石佳友则认为，民法典第三百五十九条的最大意义在于给立法机关或行政机关制定了立法义务。

而且中国房地产协会数据显示，截至2025年1月，全国重点50个城市的新建商品住宅待售面积（狭义库存）依然高达3.1亿平方米。市场从“一房难求”彻底转向“买方市场”。

购房者拥有前所未有的选择权，他们开始用脚投票。与此同时，中国人口结构出现了历史性逆转，2023年人口总量净减少208万人，2024年再减139万人。

刚需在收缩，改善型需求在扩张，六层洋房、小高层的市场认可度明显高过老式超高层，这也倒逼房企从拼规模转向拼品质，从比高度转向比舒适度。

以既有小区加装电梯、外立面整治、老旧管网翻新、消防设施升级为主线的“完整社区”改造，正在把维护支出从大修一次性负担，拆分成滚动化、专业化的运营开支。

这条路径的难点不在技术，而在长期资金机制的落地，包括公共维修基金的再筹集、专业运营方的引入以及税费层面的过渡安排。

任何一环卡壳，都会让老楼距离宜居再远一步。

房产证不会变成废纸，法律层面已经给了明确交代，但楼体是否会变成城市里的沉重负资产，取决于制度细则能不能提前落地，取决于城市更新能不能形成可持续的资金闭环，也取决于每一栋老楼是否等得起。

真到了70年那一年，站在楼下抬头看的人，希望看到的还是家，而不是一堆需要清运的钢筋水泥。