备受争议的融创，又现神盘！还能信吗？

学府壹号院是北京首个新型共有产权房摇号，已于10月29日选房结束。
西瓜姐不得不感慨一下北京人民的购买力，900多套房子，当天基本全部清盘！小户型秒光，128、150、184、220全部都清盘，选房当天仅剩边缘楼座275的中低楼层。
这可是总价将近2500万的标的啊！
选房过程异常激烈，一个家庭只能进去2个人，现场一片拥挤，大家都抱着绝不空手回家的心态守着自己的顺序，据说期间还发生了几起冲突。
最后选房熬到凌晨两点，没选到合适房子的家庭，有的当场难过得哭了！毕竟是9万单价的上地学区，没买到就是大大的损失！

西瓜姐发两张图给大家感受下。当天晚上西瓜团队一直远程帮助VIP选房。

壹

融创的野心

学府壹号院是2021年北京最值得期待的新房项目，没有之一！

从土地招拍挂开始就引起了大范围的关注。2021年5月北京第一次集中供地，参与该地块竞拍的开发商包括海开、中海、金地+华润+保利、中铁、绿城、招商+城建、金茂、万科、融创、中冶、懋源、中交、首开。融创最终以11.6万的价格、政府持有20%股份、高标准住宅设计竞得，案名——学府壹号院。

壹号院是融创的高端系列，如果给开发商的高端系列做一个排名，那么壹号院系列一定能进前三，甚至是榜首。尤其是在北京，冠以其名，皆是精品。

壹号院系列在北京的第一笔写在了西北旺——西山壹号院，2008年拿地，2011年7月入市，连续三个季度夺得北京新盘销冠。融创100%控股这个项目后，高盛等知名评级机构均将融创调整为“买入”级别，由此可见西山壹号院的受欢迎程度。西山壹号院不仅是该系列在北京的开端，也是壹号院里的壹号院。

第二笔北京壹号院，融创更是浓墨重彩。北京开头，可见融创的野心。北京壹号院位于农展馆，东三环的CBD黄金地带，是2013年的北京地王，2016年入市。壹号院的入市，业内称其为是一场没有对手的豪宅之争。入市即16万+的单价，甚至有近30万+的单价，主力户型在245~383平米。

第三笔，紫禁壹号院，这个项目是2014年开始融创在北京第一次操刀设计法式合院项目，整体设计完全依循中式园林设计的高标准，体现了中式园林的居住之美。

紧接着，融创重新回到核心地段，选择了东二环——使馆壹号院，位于东直门区域，首期开盘即售罄，10亿销售额领跑北京豪宅市场。

10年之后，融创再回壹号院的起点，海淀三山五园区域。以圆明园、清华大学为邻，背靠北京互联网高地，学府壹号院于2021年10月底正式开盘。

贰

楼盘基本情况

整个地块被树村郊野公园包围，农大南路南侧。

学府壹号院分为两个地块，两个地块配置相同，没有任何区别。小区一共900户，35栋楼。小区配有会所、泳池。所有外立面均为石材外立面。整体住宅设计都是采用低能耗住宅设计的，所谓的低能耗，就是在没有外力的情况下，尽量做到恒温恒湿。在北京市公布的高标准住宅评分标准里，对能耗提出了要求。

除了住宅本身的建筑设计采用了高标准，学府壹号院还设置了外部的电动遮阳帘，可以在夏天遮挡一部分日晒，电动遮阳帘可以做到每个房间独立控制。得房率比较高，基本都在80%以上，2024年9月精装交房，车位比1:1.8，物业费有点小贵，8.5元/平米。

整个小区主打户型为184~275平的户型，像128平的都是顶层，整个小区就只有40多套，极个别产品。

户型整体设计风格都非常方正，最大的亮点是220平做到了5居，在目前新房和次新房市场普遍还是200平4居的情况下，率先跃进到了220平5居，从户型设计的角度来说，非常有竞争力，对二胎家庭的居住实用性非常友好。

当然，这是通过牺牲餐厅面积实现的。近几年200平4居北向通常是餐厅，这里改成了书房。

另外让人吐槽的是，壹号院是高端住宅定位，但是184平的客厅面宽才是4.5米，现在市场上的高端住宅，不论是分钟寺三兄弟，还是中海甲三号院，180平基本面宽都能做到6米左右。

叁

“王炸”产品也需风险预警！

1. 首先是关于开发商本身的风险点。
融创的现金流问题，这里就不展开讲了。一个最直接的体现就是，融创这两年的物业服务水准真是直线下降。西山壹号院作为壹号院的开山之作，今年一整个汛期小区都内涝，一楼被雨水倒灌。不要问我是怎么知道的，问就是融创业主！

2. 其次是关于项目本身的风险点。
6.89万的楼面价，现在卖8.96万，利润率太低，项目后期交付的质量无法保证，其实这一点从样板间已经能看出来。降低期望值，不能期望传统的壹号院品质。所以准确来说，这个项目是不符合传统壹号院定位的。

但是，学府壹号院依然是2021年度新房产品的王炸，为什么？

从品质来说
学府壹号院沿袭了壹号院的品质，和香山壹号院一样采用了九龙脊的顶部设计，连外墙颜色都是一样的。户型也差不多，密度也差不多。香山壹号院的整体密度是1.5，学府壹号院的密度是1.6。唯一的区别在于窗户，香山壹号院是落地窗，学府壹号院是大窗，有45厘米的窗台。在目前所有的新房项目中，虽然不乏开发商的高端心理，像保利+华润的和光瑞府、建发的养云系列等，目前所有入市新盘，论高端系，壹号院是绝对胜出的。

从价格来说
去年入市的香山壹号院售价是11.2万，学府壹号院是8.96万的价格（80%产权，如果换算成100%的产权应该是11.2万）。就算是11.2万的价格，这个盘依然是倒挂盘，因为是上地划片的学区。目前上地东西里，2000年左右的老小区，130~140平的三居单价都要在10~11万。上地东里和西里对应的小学是上地实验，学府壹号院就近学区是上地实验树村校区（但现在不能确定，只是离最近的是树村校区），小学维度学府壹号院比不上上地东西里，但是中学维度都是上地学区划片。

这么算来，学府壹号院作为新年代的高端新盘，妥妥倒挂。