解读最新颁布的《四川省物业管理条例》，全干货内容相当有用！

借用钟哥的话说，正所谓时代在进步，一步一步把你我管住。

今天你看懂了《四川省物业管理条例》，明天遇到那些“白活事”业主，也好搬出来以理服人呀，以理服人。

大家好，我是冷得很的COLDMAN。最近降温太陡，确实冷得抖啊。

看了最新款的《四川省物业管理条例》，第一感觉字多，第二感觉太全面，我估计大家在看的时候也不怎么看得进去。

可能我和他们关注的点不一样，拎几条出来，一起品品。

01

业主大会是什么？重要不重要？跟你有什么关系？

你还记不记得这句话：国家一切权力属于人民。

我认为这是同一个道理，小区的一切权力属于业主。谁是XXX小区的主人？不是物业，也不是业委会，而且全体业主。

业主大会对关系到整体业主利益的事情进行决议，是本物业管理区域民主议事的最高权力机构，拥有对本物业管理区域公共事务的最高议事权和最高决策权。

业主委员会（以下简称业委会）是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生，依法履行业主大会赋予的职责，接受业主的监督。

这么说吧，业主大会好比股东大会，业主是股东。业主是居民，居民（租房者）不一定是业主。而业主委员会就是股东们选出来的执行官CEO。

就这么简单。

因此，从层级上来说业主＞业主大会＞业委会。

那物业是啥？

我的理解是，业主可以授权业委会选聘的服务机构。简单的说，就是业主请来服务于业主的，不在同一个层级里。

02

这么一说，业委会就很重要了。

那么如何成立业委会？

前提也就是业主大会，那如何才能召开首次业主大会呢？

最新的《四川省物业管理条例》第三章第二节第二十四条有交待，符合下列情形之一的，应当召开首次业主大会会议：

1、交付的专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上或者交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上；
2、首套房屋交付已满二年且交付的房屋套数达到总套数百分之二十以上；
3、前期物业服务合同到期前九十日或者前期物业服务合同依法解除的。

看到这，你应该明白！要干某些事的时候，业委会或者业主大会就很重要了。

如何召开首次业主大会？

第二十五条有说，要么建设单位向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面报告。

如果建设单位没有或者压根就不会做这件事怎么办？（这太正常了！）

不过也没有关系，二十名以上业主联名可以向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面申请。

03

筹备业主大会不是说两句话就能搞定的事，一切活动都需要经费支撑啊。

这笔费用谁出？

第二十九条说，首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担。

而且，在新的《四川省物业管理条例》里新建物业的建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售前，将筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。

想不想办预售？要不要卖房子？

Ok，乖乖交钱。

不交也可以，五万元以上十五万元以下罚款。

04

业主大会也开了，业主委员会也该成立了吧。

但是请记住，业委会只是业主选出来的“CEO”，你可以任用他也可以解聘他，最高权力在于业主。

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，五人至十五人单数组成，每届任期不超过五年，具体任期由业主大会决定。

关于如何解聘业委会成员，我在之前《德阳物业管理条例》中有写到，文末推荐阅读可以看。最新的《四川省物业管理条例》第三章第三节第四十一条也有讲到。

第三章第三节第三十六条说了业委会的职责有哪些？

我选几条，

1、拟定物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主共同决定（节选）；
2、代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与退出的物业服务人进行交接；
3、听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同；

第三十七条：

1、物业共有部分的使用和经营收益的收支情况；
2、业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；
3、建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

第三十八条业主委员会及其成员不得有下列行为（节选）：

1、挪用、侵占业主共有财产；
2、索取、收受建设单位、物业服务人或者利害关系人的不正当利益；
3、明示、暗示物业服务人减免物业费；
4、拒不执行业主共同决定的事项；

05

业主委员会也有了，下面就是于物业服务人有关的了。

第四章第五十二条：物业服务人应当向业主大会、业主委员会报告下列信息，并在物业服务区域显著位置公示。

1、物业服务内容和质量要求，收费项目、标准和方式，合同履行情况；
2、供水二次加压调节水箱清洗记录及水箱水质检测报告；
3、业主共有部分的经营收益收支情况和建筑物及其附属设施的维修资金使用情况；

第五十三条物业服务人不得有下列行为（节选）：

1、擅自利用业主共有部分开展经营活动；
2、挪用、侵占、隐瞒业主共有部分收益；
3、强制业主通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备；
4、采取停止供水、供电、供气等方式催交物业费；
5、与业主委员会成员串通，损害业主利益；

06

以下信息（节选），绝对很重要！

很重要！每一个都是重点！

1、建设单位与物业服务人签订前期物业服务合同，合同期限最长不超过二年。合同期限自首套房交付之日起计算。

2、建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的，物业费按照约定承担；已交付业主的物业未达到该物业买卖合同约定的交付条件，整改期间的物业费由建设单位承担。

3、同一物业服务区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。

4、物业服务人拒不办理退出交接手续、拒绝退出物业服务区域的，业主可以请求县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门责令物业服务人限期移交、退出。

5、责令限期移交、退出，逾期仍不移交或者退出的，对拒不移交有关资料或者财物的，对物业服务人予以通报，处一万元以上十万元以下罚款，对拒不退出物业服务区域的，自责令规定时间届满次日起处每日一万元罚款，且二年内不得承接新的物业项目。

07

以下信息，比前面的更重要！

更重要！

物业服务区域内禁止下列行为（节选）：

1、房屋装饰装修损坏房屋承重结构、主体结构；

2、违章搭建建筑物和构筑物；

3、侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共有部分；

4、占用、堵塞、封闭避难层、疏散通道，消防车通道和安全出口；

5、超过规定标准排放噪声或者产生振动；

6、在公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电，用电梯轿厢运载电动自行车；（违反本条例对单位处五千元以上五万元以下罚款，对个人处警告或者五百元以下罚款。）

7、从建筑物中抛掷物品；

08

真的是最重要的了，涉及钱的问题。

1、利用共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，收益属于业主共有。

2、共有部分收益应当单独列账。业主大会应当设立业主共有资金账户，共有部分收益应当及时转入该账户。共有资金账户由业主委员会管理。

3、物业服务区域专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主对共有部分收益收支情况提出书面异议的，可以组织业主审计小组或者委托第三方机构进行财务审计，街道办事处（乡镇人民政府）应当进行指导监督。

4、挪用、侵占、隐瞒业主共有部分收益的，责令改正，所得收益退还全体业主，并处所得收益二倍以下罚款；

2022年5月1日起施行。