现场 陈伟健：目前钱太多 正荣地产会开拓新融资通道

观点地产网·香港报道 楼市调控政策不断，更有大型房企爆债务危机，内地房地产领域的信用风险近来引发关注。

尽管房企债务违约的系统风险加大，但正荣地产于9月初成功发行了一笔2.5亿美元优先票据，票息仅6.5%。

正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健对此表示，信贷市场最差的情况已出现，在目前资金充裕，亦给予正荣地产“金路”，料于在第三季和第四季会加速参与主要的城市的招拍挂。

“资本市场已经将一些好坏公司分开了，而投资者也很清晰的看到一些觉得安全的企业。”陈伟健如是称。

9月15日，观点地产新媒体来到了正荣地产位于香港中环的写字楼。

近期，房地产领域潜在违约风险向金融体系蔓延，部分内房债于二级市场的债息更已升至20至30厘，不过正荣地产却是近期少数做到融资的发展商之一。

“雅居乐做了、我们做了、新城做了、世茂做了、合景泰富做了，这些是市场上感觉是稳健的公司。”陈伟健相信投资者现时会明白部分房企出现违约只是个别情况，市场可分辨潜在风险。“市场已经有一个很充足的信号出来，就是哪一些是有问题的，哪一些是潜在的问题，哪一些是健康的。”

“我们是第一家房企在年报中披露表外负债31亿人民币，表外现金24亿人民币，我们表外净负债只有7亿，商票只有21亿不到，表外收入结转在前6个月是80多亿。”陈伟健指，集团将所有数据都写上年报，所以他认为企业透明化是很重要的。

截至6月30日中期，正荣地产负债率已经低过60%，他相信净负债率今年会去到行业平均稍微更加好的水平，大概在55%-60%。另外，到今年年底，将三条红线全部提前转绿，“唯一超目标的是剔除预收款后资产负债率约72%，料年底可降至70%”。

陈伟健相信，由于目前钱太多，全球资金都很充足，亦给予正荣地产一条“金路”。

“我们现在的融资是6厘多，今年做了很多银行贷款，融资成本是不超过5厘。”基本上整体融资是非常畅顺的，今年在香港、在内地，集团亦做了很多低息绿债、绿色贷款，相信短期亦会开拓新融资通道。

不单是财务及融资上的优势，土地方面，陈伟健认为正荣地产踩的点亦是好的，“因为去年由于疫情的关系，大部分地产商去杠杆和加速销售，到今年第一季有急需补货的需求，所以导致有一些土地招拍挂溢价超出了很多，去到40%以上，我们认为不是这么好的价格，所以我们选择不买。”

正因第一季基本上没有怎么买地，第二季集团加重了买地的步伐，在一二线做多很多投资，“比如我们在大湾区广州买入了四块地，买入的地价其实算是挺好的。上星期在福州中了两幅土地，基本上底价成交或者有一点点溢价。”陈伟健指，集团在第三季和第四季会加速参与主要的城市的招拍挂，相信今年年末可以获取到一些毛利率较高的土地并将于2022 年下半年或2023 年将反映在毛利率上，公司未来2至3年毛利率可以维持约20%水平。

陈伟健续指，即使政府限制买地款不可超过销售额40%，正荣目前仅使用约20%，相信未来数月有充足的子弹买地。

说到行业，陈伟健认为的确有人欢喜有人愁。国际评级机构惠誉日前亦指出，若恒大最终债务违约，将会令内房行业不同企业的信贷评级进一步两极化，“我认为三条红线或者是去杠杆，或者是限价、限跌，所加速了整个地产整合的时间，其实整合已经出现了很多，今年出现了很多小型地产商或者大型地产商的违约”，他更认为不排除有企业会退出房地产业务。

他相信，国企的融资成本便宜，所以很容易拿到土地，故他认为国企可以在这次调整分布中可以拿到更加多的利益，“而像我们这样前20名的地产公司，财务相对稳健的，也是比较好的买地时间。”

不过他认为，在内房“三四五新规”底下，有个别地产商是有资金回笼的考虑或者去杠杆的考虑，对于买地的意愿是减了，“传统上很多地产商的土储都是三年以上的，但是我会认为今年已经跌破了这条线，可能已经接近在两年半甚至两年的土储”，他又指，目前正荣土储足够约2.2年发展，认为该水平合适。

即将进入今年最后一季，陈伟健相信，1500亿销售目标一定没有问题，“明年还在想，究竟是加强权益比重还是量的增加，但总体来说我们是希望稳健的。”

正荣地产目前99%的业务均是来自住宅开发，至于会否增加商业比例，陈伟健指除非位置十分理想，否则一般均会出售，“租金回报如果是5厘，融资成本是6厘，就算不了。”