淹死的都是会水的 活下去的都是胆小的

对于当下的房地产企业来说，什么最重要？

当然是活下去！

2018年，万科的“活下去”口号出圈，引发了社会的热议。有人认为，万科这是在作秀，也有人认为，万科这是务实。

随着2020年8月三道红线政策的实施一年有余，反观现在的房地产行业，万科的“活下去”宣示又显得如此有先见之明。

俗话说，淹死的都是会水的。在大水大鱼蒙眼狂奔的年代，往往是那些胆子大，敢拿高价地、敢高负债、高周转的企业容易成功，但近年来随着房地产调控逻辑的改变，很多胆大的房企暴雷声四起，原本的行业神话也跌落了神坛。反而是那些看起来胆子比较小，做事谨小慎微的企业活成了房企之光。

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在过去行业高速扩张的周期中，龙湖在圈内留下了一个“谨慎”的印象。在那些热衷于拥抱杠杆的岁月里，龙湖的战略显得相对保守，两位数的合约销售增速，显然比不上很多企业爆发式的表现，但凡事都有两面，龙湖放慢脚步的背后，换来的是稳健。

就在去年三道红线刚出台时，龙湖是行业第一梯队房企中为数不多的列入“绿档”的企业。彼时，一句“朝乾夕惕”的老话被重新带火，从龙湖内部喊出了圈。在行业普遍认为三道红线将会给部分高负债企业带来灭顶之灾时，龙湖却希望“在有限的条件下、在行业加速淘汰中，成为这一轮的胜者。

巴菲特说：“别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪”。这句话用在龙湖身上再恰当不过。龙湖的小心谨慎换来的是一直以来的稳健发展，换来的是资本市场的低成本融资，换来的是评级机构和投资人的高度认可。

几天前，龙湖发布了2021年中期业绩。再次印证了，能活下去并活得好的就是那些看上去“胆小”的房企。

财报数据显示，2021年上半年，龙湖集团实现合同销售额1426.3亿元，创造历史新高，同比增长28.4%，回款率维持在90%以上的高位。半年报显示，龙湖营业额达606.2亿元，同比增长18.5%；归属于股东的核心净利润61.8亿元，同比增长17.1%。

这一成绩，如果放在前几年行业的光景，似乎并不太出众，但如果同比一下今年已经公布中报的房企中比较一下的话，龙湖无疑就是“街上那个靓的仔。”

作为一直以来的调控模范生，龙湖此次中报显示，截至上半年末，其净负债率进一步下降至46.0%，现金短债比达到5.48倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91倍），剔除预收款后的资产负债率为68.3%。长期的高度自律，让龙湖连续5年保持“三道红线”的绿档水平。

高度自律换来的是高度自由。尽管今年上半年土地“两集中”政策出台，但对比部分同行大幅缩减拿地规模甚至停止拿地，龙湖在上半年的土地市场的表现依然相对从容。今年上半年，龙湖共获取53幅新地块，权益地价389亿元人民币，坚定深耕战略区域与城市，踏稳节奏、保持合理利润率，为后续持续投资打好基础，也为规模与利润增长增添动能。

至此，龙湖的土地储备为7717万平方米，可支撑未来三年发展。从城市能级来看，90%的销售货值集中在一二线高能级城市。这些高质量货源，恰恰是龙湖未来实现弯道超车，冲击行业头部地位的重要基础。

逆市之中，有底气大手笔拿地的背后，是龙湖充沛的现金流在做支撑，也是其能够从容面对行业新趋势的决定性因素。

截至2021年中期期末，龙湖集团现金及银行存款合计994.7亿元，同比增长27.8%，为资金调配、精准判断提供了充足的空间。

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随着调控的深入，相比今年上半年多家房企遭三大国际评级机构评级下调或展望调至负面，龙湖稳健的财务状况和充沛的现金流反而继续获得信用评级机构的认可。惠誉、穆迪、标普均分别保持BBB正面、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级。截止年中，龙湖依然是唯一获得境内外全投资级评级的民营房企。

此外，值得一提的是，在全投资级信用评级与“绿档”加持下，龙湖的融资成本进一步降低，根据披露，截至上半年末，龙湖平均融资成本为4.21%，再创历史新低。

在上半年，龙湖成功发行两期公司债券，合计融资金额60亿元。其中，于2021年5月成功发行的30亿元公司债，五年期债券发行规模为15亿元，票面利率为3.50%，七年期债券发行规模为15亿元，票面利率为3.93%。龙湖一年内到期债务占总债务的比例为9.5%，债务结构也进一步优化。

期后，今年8月份，龙湖发行2021年第三期公司债，发行面额总额为30亿元，其中，五年期债券票面利率降至3.35%，七年期票面利率降至3.70%。

以上种种，使得龙湖在震荡的资本市场中，股价与市值依然保持韧性。据Wind显示，截至2021年8月25日收盘，龙湖集团总市值约为2257亿港币，在内房股中排名第二，对应市盈率为9.39倍，位居行业首位。得益于资本市场的认可，2021年3月15日，龙湖集团被纳入恒生指数成份股，正式跻身蓝筹股行列。

如果说过去的努力和小心谨慎让龙湖取得了稳健的发展，那么，居安思危的忧患意识则是让龙湖长期主义价值观得以贯彻实施的动力和原因。

居安思危，龙湖将眼光瞄准了未来，立志要做传统行业的未来企业。

今年7月，龙湖进行了组织架构升级，成立地产航道，并将此前的地产开发业务与商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修等并列为航道业务。

这一组织升级使地产航道业务的权责边界更为清晰，有利于自身聚焦发展，也有利于与其它航道高效协同。在商业、冠寓、智慧服务等经营性业务均已跻身行业头部之时，龙湖“开发+服务”双引擎驱动的版图愈发清晰可见，呈现齐头并进之势。而随着战略的进一步深化，未来龙湖经营性业务围栏将加速拓宽，或许会有更多的战略航道涌现。

其中，龙湖集团总部轻量化设置亦是本次变革的一个重点，龙湖集团总部同步更名为集团赋能平台，定位于专家能力支持协同而非管控。这是组织扁平化、敏捷化的信号，旨在消灭权力距离，提高决策精准度与效率。

从龙湖自身演变及互联网企业发展过程来看，具有长期主义价值观的企业无不在追求组织结构的敏捷化。围绕“空间即服务”主战略，唯有如此，新航道的孵化才更有成型的可能，传统行业中未来企业的路径才会更加清晰。

龙湖的谨慎和努力得到了回报。在今年8月初刚刚发布的《财富》世界500强中，龙湖集团系首次入选，位列第456位，壮大了榜单上中国企业的阵营，展现出稳健的经营质量和强大的企业综合实力。

谨慎也好、沉淀也罢，表面看起来似乎比较“胆小”的房企们，却换来了得以适应新市场环境的财务支持，在此之中，龙湖算是一位佼佼者，但绝非孤例，在他们眼中的“最好时代”里，新一轮战事正在打响。