新规出台，上海存量改造以后不能乱搞了！

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划重点

《上海市城市更新条例》出台，城市更新从此步入有法可依的时代。

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8月25日，《上海市城市更新条例》经上海市第十五届人大常委会第三十四次会议表决通过，并将于9月1日起正式施行。

这是继2015年上海市人民政府发布的《上海市城市更新实施办法》和2017年市规划资源局发布的《上海市城市更新规划土地实施细则》后，上海“城市更新”首次上升到地方人大立法层面。而上海，也成为继深圳后，全国第二个正式对城市更新立法的城市。

据了解，《条例》共八章六十四条，从地方性法规层面推进制度创新、政策保障、破解实践难题、配套监管体系，推动城市更新工作。

// 建立协调推进机制

• 政府统筹，各部门各司其职；

• 设立城市更新中心；

• 设立城市更新专家委员会；

• 建立全是统一的更新信息系统；

• 建立全生命周期监督管理体系。

// 加强历史风貌的保护

• 坚持“留改拆”并举、以保留保护为主；

• 不得改变优秀历史建筑周围原有的空间景观特征，不得影响优秀历史建筑的正常使用；

• 制定激励措施：城市更新因历史风貌保护需要，建筑容积率受到限制的，可以按照规划实行异地补偿；城市更新项目实施过程中新增不可移动文物、优秀历史建筑以及需要保留的历史建筑的，可以给予容积率奖励。

// 为更新难题提出解决方案

• 拆迁难： 95%以上签约率，协议生效。在达到规定同意和签约比例后，公房承租人拒不搬迁的，规定了以“调解+决定+申请执行”的方式解决；

• 融资难： 加强金融财政支持，鼓励金融创新，给予税收优惠；

• 流程复杂： 按照“放管服”改革，优化营商环境的要求，简化审批流程。

// 国企带头参与

国有企业应当积极向市场释放存量土地，促进存量资产盘活；国有资产监督管理机构应当建立健全与国有企业参与城市更新活动相适应的考核机制。

// 探索社区规划师制度

发挥社区规划师在城市更新活动中的技术咨询服务、公众沟通协调等作用，推动多方协商、共建共治。

// 率先试点“浦东新区”

• 支持浦东新区在城市更新机制、模式、管理等方面率先进行创新探索；条件成熟时，可以在全市推广；

• 支持浦东新区深化产业用地“标准化”出让方式改革，增加混合产业用地供给，探索不同产业用地类型合理转换。

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近年来，上海也涌现出了一批有特色的城市更新案例，如存量商业改造升级的上海世茂广场、中心城市区改造项目上海新天地、 老工业厂区 爆改 而成的上生新所、从 百年老宅变身品牌展览地的Prada荣宅 等等，它们在城市更新的整体规划与运营创新上，值得我们学习与借鉴。

而 新法规的出台，将为 城市更新工作的有效推进 提供了 有力的法治保障，也让我们对城市更新有了更多的期待。

商业项目自我升级

归来再创新潮流

随着商圈的不断扩大、消费习惯升级，商业项目自我升级开始成为常态，尤其是位处核心商圈的项目。期间，不少存量项目开启闭店改造，以全新姿态重新亮相。

// 上海世茂广场：百货业态化身“魔都潮流枢纽”

上海世茂广场原为“百联世茂国际广场”，2017年世茂集团收回了对该项目的管理权，历经时一年半的闭店改造，正式更名为“上海世茂广场”。

• 独创“城市歌剧院”风格，外形极为吸睛

邀请了全球著名建筑师事务所Kokai Studios对建筑进行大刀阔斧改造。项目外广场采用了巨构门头的设计，一改封闭的原貌。特别设计的红色飞天梯，与商场内“剧院舞台”“剧院观众席”“剧院走道”“后台”等不同属性空间的整合与划分相呼应，使消费者自然融入“城市歌剧院”的艺术氛围。

• 90%品牌替换，炼成“首店收割机”

2018年焕新开业后的品牌更新率达到90%，包括众多首店品牌，如NIKE全球旗舰店上海耐克001、乐高亚洲首家城市中心旗舰店、m豆巧克力世界”亚洲唯一旗舰店、丝芙兰亚洲全新概念店等。

此外，蓄“潮”力已久的商场东区L6-L8楼层也将于今年9月底，带来全新沉浸式主题街区——“829潮仓”献礼三周年庆，以娱乐升级为内核，营造未来感空间场景，覆盖“美食、娱乐、体验”三大功能。位于L8层近2000平米的“凡尔纳魔幻公馆”国内首个原创无边界沉浸式体验空间即将于9月中率先惊喜亮相。此外，首个沉浸式嘻哈音乐空间、多家网红概念餐饮品牌等均将陆续入驻。

// 百联TX 淮海｜年轻力中心：发力“年轻力”，打造策展型商场

百联TX 淮海｜年轻力中心是一个创新体验零售与沉浸艺术融合的智能空间，坐落于百年街区上海淮海路，由百联集团、锦江集团与盈展文化三方共同打造，是国内首个策展型零售商业空间。

• 主打策展型零售，多首店进驻

TX淮海结合了沉浸艺术体验、策展型零售品牌和社群联接平台，为新消费社群创造一个传递多元文化与年轻生活方式的空间，为大众构建一个崭新的潮流文化地标。项目同时引进了许多首店品牌，包括：INNERSECT首家线下体验店、韩料高音男中国首店、SOLO X powered by snow 51中国首家概念店、Machi machi上海首店等。

• 面向Z世代，举办丰富多元活动

自2019年底开箱以来，百联TX淮海成功举办了近200场丰富的活动，涵盖展览、发售、品牌活动、社群活动等各个模块，迅速成为XYZ世代的年轻力聚集地。

中心城区旧区改造

尽显海派商业文化

2017年，上海市委、市政府提出旧区改造方式由“拆改留并举，以拆除为主”，调整为“留改拆并举，以保留保护为主”，并且基于中心城区历史建筑普查，明确提出730万平方米里弄建筑应当予以保护、保留的目标。“十四五”期间，上海将全面完成中心城区成片、零星的旧改工作。

// 上海新天地：石库门里弄变身城市更新样本

二十年前，瑞安房地产首创了一个理念超前的旧区重建整体规划：以人工湖绿地为区域中心，打造了集商业、办公、住宅一体的城市综合体项目。其商业部分分为：上海新天地开放式街区、新天地广场、新天地时尚Ⅰ、新天地时尚Ⅱ、湖滨道购物中心五大片区。

• 修旧如旧，保留部分石库门建筑

瑞安房地产从保护历史建筑、城市发展及建筑功能等多角度考虑，为旧建筑注入新生命力。整体规划上，石库门开放式街区保留了北部地块大部分石库门建筑，穿插部份现代建筑；南部地块则以反映时代特征的新建筑为主，配合少量石库门建筑，一条步行街串起南、北两个地块。

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• 不断优化品牌业态，保持新鲜度

继新天地广场改造后，上海新天地时尚I购物中心（原新天地南里商场）升级归来，引进了Foodie Social南里食集、AMERI中国首店、蔡澜港式点心上海首店、3CE上海首店等众多首店、旗舰店，围绕新天地时尚I周边街区，HARMAY话梅新天地旗舰店、FRED PERRY中国首家概念旗舰店等，也为整个新天地片区带来极高的新鲜度和热度。

// 丰盛里：旧式里弄变身海派文化商业街区

作为上海旧式里弄的一张名片，“丰盛里”地块因建12号线南京西路站以10亿元的地价拍卖，后变身为融合上海石库门建筑及海派商业文化、业态丰富度高的中高档优质商业，于2017年4月投入运营。

• 复建石库门建筑，传承历史城区特色

因项目位于南京西路历史风貌区内，按照规划要求，保留原有的建筑风貌项目按照上海石库门里弄建筑特色打造特色建筑，故项目地上复建1幢保留历史建筑，仿建9幢2～3层的老式建筑。

• 集结国内外知名餐饮，积极打造夜文化

丰盛里零售面积为1.8万平方米，主要以餐饮租户为主，开业以来吸引了台湾人气品牌音乐酒吧EZ5、美国ICON鹅岛精酿啤酒屋、珮姐老火锅、Oji cocktail&whisky酒吧等知名餐饮品牌。上海市开展“66夜生活节”以来，丰盛里积极参与其中，成为夜生活集聚区。

值得一提的是，今年7月21日，丰盛里对面的张园项目有了新进展，由太古地产与上海静安置业签订静安张园项目管理公司合资协议，一同打造成上海市中心国际级文化商业新坐标。

老厂房变身商业区，秒成网红

工业遗址的复活是城市更新中最常见的一部分，它们身上承载的时代记忆也成为城市更新中重点保存的“宝藏”。如今越来越多的旧厂房被改造成多功能的商业区、商业综合体，注入强大的活力。

// 上生·新所：历史建筑爆改成时髦打卡地

上生·新所将封闭的科研工业园区“爆改”成集商业、文化、办公等为一体的开放式空间，建筑面积达4.9万㎡，包括保留修缮3栋历史建筑，保留更新12栋工业建筑，新建多层建筑3-4栋。

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• 泳池变身网红打卡点，打造“泳池商业”

项目把原址中海军俱乐部里最具标志性的露天泳池保留，并改造成潮人打卡地。引入Miss Sth等餐饮品牌，让消费者边就餐边欣赏露天泳池的景色，泳池北侧的健身房也和泳池一起作为秀场使用。

• 引入网红店铺、文艺活动，打造时髦社交场

项目引进高人气的“网红”品牌，让历史建筑变身精致的商业体，如茑屋书店上海首店、裸心社、稲城书店、PIRATA、相扑猫、The ER 中餐馆、Brew bear、POPOLO等。此外，这里经常举办音乐会、市集活动、咖啡戏剧节、艺术展览等。

◎ 茑屋书店

// 上海•力波：老上海地标变身30万㎡城市综合体

作为一代老上海人的共同回忆，上海力波啤酒厂已有30多年历史，如今的上海•力波整体改造成集商业、办公、居住等功能于一体的30万㎡产城融合综合体。项目分成东、西两个地块开发。

• 保留大量的工业元素，老建筑解锁新身份

西地块“力波1987” 总体建筑面积约2.2万㎡，聚合了多功能业态空间。

• 锅炉房改造的精酿啤酒餐厅——1400多㎡的力波1987精酿，将老物件拉煤车、锅炉发动机等融入餐厅场景，还推出“力波1987经典拉格”等6款精酿啤酒；

• 力波啤酒厂的经典标志——60米高大烟囱，修缮后还会安装3D投影仪，在晚上化身灯光秀场；

• 锅炉房旁改造成1700㎡的酷炫锅炉房秀场，将每月举办时装秀、电竞比赛等活动；

• 麦芽仓变身艺术空间，园区拥有10座巨型圆筒形仓库，将作为啤酒博物馆、展览中心、沙龙等多元创意空间。

◎ 图片来源：上海•力波、上海转型发布

• 新商场、公园、写字楼、住宅...项目“打包进场”

东地块建筑面积约28万㎡，涵盖独栋花园办公、5A甲级写字楼、租赁式住宅、MINI MALL、BLOCK街区、生态绿地等业态，将于2023年全面建成。据悉，规划中约3.6万㎡的购物中心，将采取开放式街区加集中Mall的组合方式。

旧宅变“新贵”，

重新焕发商业活力

作为一座城市的重要组成部分，老旧建筑承载着历史、人文的记忆，对于城市更新意义非凡。尤其是传统城市商圈及重量级老建筑的改造，更对城市更新的底蕴与未来至关重要。浓缩了中国百年商业发展史的上海，更是见证了大量历史建筑的焕新升级。

// Prada荣宅：高端花园洋房变身品牌展览地

荣宅是清末民初中国企业家、“面粉大王”荣宗敬于1918年购入的家宅，堪称上海最为高雅的花园洋房之一。2011年，时尚品牌 Prada携手修缮专家建筑师 Roberto Baciocchi启动对荣宅的修缮。2017年10月17日，经过修葺的荣宅重新开放，现已成为prada艺术个展或品牌活动的场所。

// 四川中路133号：迪奥春季VIP特展首秀

由上海百联资产控股有限公司修葺一新的百空间BAIwork旗舰项目四川中路133号，于今年3月迎来迪奥（DIOR）春季VIP特展——“VILLA DIOR”。本届特展，是这栋有着百年历史的老建筑升级完成后呈现的首个国际品牌重要活动。

工业用地转做展览，美呆了！

工业用地转型艺术性的展览用地，也别有一番风味。经过设计师的巧妙设计，“废地”瞬间焕新成承办艺术文化交流、品牌活动营销的多功能空间。

// 上海油罐艺术中心：一面是公园，一面是展览馆

油罐艺术中心是由一组曾服务于上海龙华机场的废弃航油罐改造而来，是集合展览空间、公园绿地、广场、书店、教育中心、咖啡厅等于一体的艺术中心。

项目建筑面积1万平方米，主体由5个巨大的纯钢板结构航油油罐组成，部分油罐体高达15米的内部空间被完整地保留并变身艺术空间。

项目室外是开放的公园、广场，室内则用于展览和活动空间，如艺术节、书展、时装周、人工智能大会等各样活动。如去年在此举办的“LV春夏21男装秀”，创意十足。

◎ 图片来源：路易威登

此外，油罐艺术公园所在的上海西岸区域也是对工业遗迹进行保留性开发、改造，2019年被授牌为“徐汇区全球新品首发地”，成为不少大牌秀场的选择。如今上海西岸建设世界级滨水开放空间，深化打造文商融合体验式消费。

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