“学童惠州”的城更求学记！

以前，每当关于“xx村拆迁，村民人均分到500万！”的新闻出现时，俺媳妇总是心情欠佳，训起大嘴张嘴就来，媳妇不说俺明白：这是恨铁不成钢，怪大嘴村里没房！

晚上走在东江边纳凉，大嘴酒瘾又犯，遂约兄弟喝上一杯。哐当！一纸城更新政（注：《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》）砸了下来。

处暑一到呀，屋里可热了。

酒过三巡，全桌微醺。大嘴醉眼朦胧，望着江边黑压压的一片。大嘴又发起痴来：想着对面桥东、桥西未来会以怎样的面貌实现更新，把惠州山水都市的夜景衬托得更唯美呢？

说起城市更新，这两年在惠州可火了。

地产人聚酒聊天，嘴里不蹦出这4个字，都不好意思说自己混地产的！就连大嘴二姨婆家的女婿的姑姑的媳妇的哥哥，也“知道”城市更新——“嘿嘿，就是拆迁嘛。”

忘了说，这个哥哥所在的城中村刚刚划入城更，他离“拆二代”的梦想只剩一步之遥了。大嘴，一点都不羡慕！

不过，在深谙其道，把城更玩得6的广州、深圳老大哥面前，刚步入城市更新赛道的惠州就像个学童。

个头小小，梦想大大。正当惠州卯足劲向两位业界大拿好好学习时，

▲来源：国家住房和城乡住建部官网

随着仲恺等大范围城市更新的启动，也让城市更新成为在惠开发商聚焦的“蓝海”。但新政“严格控制大规模增建”，注定让一座城市核心成熟区域的改造参与机会，变成非常“稀缺”的珍贵资源。

什么样的房企，以后才能在这个“金字塔尖”的舞台从容起舞？对房企也提出了全新的要求。

今天，借着酒劲，大嘴就跟着惠州这个好学的学童一起上上城更的大课，希望早日修满学分，高分毕业！大嘴的火车又要跑起来咯！

01

第一节思想课：

翻开这份《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》，大嘴心里五味杂陈……

《通知》洋洋洒洒几万字，“拆迁规模不能大于20%；新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2；原居民就地安置、就近安置至少要50%……”

大嘴通篇读下来，就是限拆、限新区、限造城；保城、保人、保建筑、保房价租金……

换句话说，以往习惯性大拆大建、过度开发的粗放式城市更新，可能要告别历史舞台。任何城市更新动作，都将变得非常谨慎。

说到这，大嘴想起伤心事。

新政之后，睡一觉世界上多了几千个百万富翁的事，很快将成为过去，共奔富裕路才是正道！

话说回来，为什么现在对城市更新下狠手了？因为城市更新现在已经不是各个村、街道关起门来定的事了。

●2019年，中央经济工作会议首次强调“城市更新”概念 ；

●2020年11月，住建部发布署名文章《实施城市更新行动》；

●2021年3月，十四五规划明确提出实施城市更新行动，政府工作报告中也首次提及城市更新……

随后，各地以此为纲领，在各省市的“十四五”规划中明确城市更新为“重点工程”。可以这么说，城市更新至少在接下来5年里占据各地发展的C位。

不过细看各地的城市更新模式，还是走过去最好走的老路子：一拆了之，推倒重建，再造新城。简单粗暴，但却是有效。

“拆”字决，过去也确实拆出了一片繁华，如广州珠江新城、深圳南山。就算繁华之中藏着“钉子户”这样的城市伤疤也可以一笑置之，比如把大嘴震得下巴合不上的“海珠之眼”。

拆后新建项目房价自然不低，整个区域房价也随之提升。市场热热闹闹，数据漂漂亮亮，谁能不爱城更呢？

很多时候，为了保持片区的纯粹性，拆迁地的居民并不能原地安置，而是要拖家带口、“背井离乡”去到一片陌生的新城居住，也因此借机衍生出了一座座新城，如兰州的兰州新区、贵州的贵安新区、郑州的绿博、平原新区。

只是多年过去了，这些新区只剩下一套套空房子，请不来新人，留不住旧人，渐渐沦为城市向上的枷锁。

而过去城市更新中的弊病，正是刚刚出台的新政要解决的。防止大拆大建，防止过度房地产化开发，干脆利落，直击要害。

对于惠州来，这是好事吗？大嘴觉得，必须是！

地产结束暴利和野蛮生长的时代，全链条进入“精细化”。20%上限，将倒逼惠州未来的城市更新工作，在征拆划片上更谨慎，在征拆意见征集、建设方案的规划、回迁等全流程上更科学。

尤其是规划，稀缺的新建区域如何与周边融合？如何发挥新建区域激活既有空间经济活力和提升区域城市质量的作用，都十分关键！

大嘴几乎可以预言，未来惠州的城市更新注定将告别“纯粹的地产开发”模式，而进入区域整体“城市质量”提升的领域。既保存历史，又极具前瞻性的生活配套、产业配套建设，将成为主基调。

02

第二节专业课：

“大湾仔”惠州立刻意识到：这是新课呀，旧课本不适用，城市更新这堂课，接下来还得换个方式上！俺再也不想经历“媳妇在那头，大嘴在这头，人行天桥在1000米外头”那种杯具了……大嘴觉得，在房地产进入白银时代的今天，开发商更要有打破禁锢，勇于开拓的魄力。保利打造琶洲新区花了200亿，而万科接手包括花地湾的广信资产包花了551亿，中海预计将在上海黄浦的城更地块上花590亿元……像《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》中的旧改项目，还有4个仍在谈判中，动工之日未知。走到最后的，必然是财大气粗的头部房企、央企、国企。

最开始，初启“城更”的惠州，像个学童一样学着前辈们的经验，以初生牛犊不怕虎的姿态，按下了城市更新的快进键。

2021年8月，城更新政来了，其中规定：禁止短时间大面积拆建，原地安置不少于50%……

好在有先见之明的老师们早就根据自己经验出了一本课外真题，眼下惠州城更遇到的问题，或许可以找到答案。

翻开广州这本“真题”，有旧改的全国范本，也有城更的新鲜探索。

琶洲村，曾是广州最大的城中村之一。村外是著名地标国际会展中心，村内则到处是“握手楼”。

在广州亚运会背景下，2010年启动整村改造，保利投资200亿并亲自操刀，改造出规模广州第一、速度第一、“和谐程度”第一的全国旧改典范——琶洲新村。

保利说：现在每年都要接待全国各地300多个村民考察团。相当于一天一个考察团，牛！

如今的琶洲新区，已经是跟珠江新城、金融城平起平坐的广州经济引擎“金三角”。

不过今天大嘴想重点说说万科“花地湾”的城更项目。

花地湾，地方不大，只有1平方公里。它位于广州老三区之一的荔湾区腹地，同时背靠36平方公里的白鹅潭核心区和聚龙组团，这是广州西部规划级别最高的地块。

这里聚拢着旧时西关人家的生活气息，保存着许多老广的人生片段，是人间烟火气鼎盛的地方。

想要改造它，打碎重来吗？谁都不答应。

怎么才能保留广府文化又让老城焕发新活力呢？万科尝试寻找答案，于是就有了“有机都市”的概念。

“有机都市”的生命力来自六大活力源点——活力创造、持续更新、万物互联、人文绵延、有序循环、尺度亲密。

基于此，有机都市的六大生命力体系也随之形成，包括有机的公共服务、有机的交通、有机的文化、有机的人居、有机的经济、有机的生态。

▲有机都市六大生命力

听起来云里雾里是吗？其实就是一句话：未来都市是有生命的，同时也要“以人为本”。

大嘴举个例子，在“有机都市”的TOD交通系统，通过空中连廊，商场、地下隧道、地铁站、人行道……马路不仅畅通无阻，而且可以轻易走到对面。

▲有机都市创意概念图

这个大嘴可是举双手双脚赞成的！

新城与旧文化的融合，也是万科重点考虑的。“有机都市”以岭南骑楼的形态打造商业裙楼，用交互的虚拟花市场景复刻传统行花街体验，每年也会举办相关文化演出。

▲有机都市创意概念图

也就是说，以前怎么过，以后还能怎么过，生活越过越美好！

虽然说花地湾还处于起步阶段，但大嘴佩服万科有探索与尝试的勇气。

从广州两个例子看，城市更新能做出成绩，既得益于政府的全力推进，也少不了开发商的踏浪前行。

而能进入城更，并且走到最后的开发商都不简单。

首先得有钱，而且不是一般的有钱，得很有钱！

其次要沉得住气。城市更新流程相当漫长，短则5-8年，长则10年以上。像万科，从2017年接手广信资产包到2021年首个项目落地，已经算是快了。

在城更重地深圳，立项10年未动工的项目，数一数还不少。

耗财又耗力，就算市场规模每年达高达5万亿，城市更新这个沾了“蜜糖”的硬骨头，可不是谁都啃得下。

03

第三节实践课：

与城中村改造不同，告别“大拆大建”之后，老城区的“改造”，或成为“轻资产运营商”的主场。

不改变、不拆除既有建筑结构的前提下，如何通过高水准的运营、巧妙的基础设施改造，让“老城焕新颜”，是下半场学童惠州要钻研的。

目前惠州急切需要改造的旧城片区，大嘴以为是桥西、桥东。

没落的西湖商圈，已经衬不起全域旅游时代的西湖5A级风景区；静默千年的东坡文化，也在向深圳都市圈需要人文净化的精神世界招手……

轻资产、重运营、局部拆建，或许能让更多惠州城市空间找到“不违和”的升级方式。

老城不拆而获新生最优秀的例子，是上海新天地及周边地区。在金融条件和商业运营水准国内最高的上海，是如何做到的？

上海新天地，曾经只是太平桥板块的石库门旧居民房。却成功地由一个商业地产，变身为能够与外滩和城隍庙齐名的世界级文化地标。

瑞安集团以“整旧如旧、翻新创新”的建筑改造理念，对石库门风貌历史建筑进行保护性开发。在北里留下了清水砖墙的历史气息，并结合了现代化的建筑、装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅。

而南里，则建成了一座充满现代感的玻璃幕墙建筑物，变身为集文化、生活、餐饮、时尚于一体的购物中心。

去上海时，大嘴也逛过新天地。走进那些老建筑，总会撩起大嘴的“少年愁”，伤感逝去的十里洋场，感慨科技带来的快速发展。

就像建筑学家所言，上海新天地是旧建筑的‘瓶’中装了新城市活力的‘酒’。而新的建筑又用新的‘瓶’，装上了旧区一脉相承的城市历史文脉的‘酒’。

甚至这瓶酒是一直流动着的。开发至今，上海新天地所在的太平桥，跟随着城市更新的脚步，仍在不遗余力地进行着优化，未来将实现直通外滩。

而只租不卖、重经营的国际化商业运营模式，也是瑞安能成功运作新天地旧改项目的秘诀。

如今在佛山、重庆、武汉等地，瑞安成功复制了上海的“奇迹”。

大嘴想，惠州是否也能有一座惠州新天地？

比如，在东坡文化保存最完整的桥东、桥西与西湖片区，通过整体规划前期设计，保持金带街、水东街等惠州老街的原生态风貌，在老房子里引入富有本地文化的商业。

以惠州千年文化穿针引线，将老街与西湖商圈连成片整体运营，通过“造节”运动等持续强力地进行文化输出，打造一座惠州乃至湾区的东坡文化地标。

大嘴一直相信，有形的建筑总有破败的一天，而无形的文化千年不朽，甚至历久弥新。所以在城市更新中要打好文化根基，让它成为城市向上走最坚实的地基。

“小嘛小儿郎，背着那书包上学堂……只为读书求学问呀……”上完这3节课，大嘴相信，学童惠州跟俺一样获益良多，期待它在城市更新的大考中取得好成绩！

祝福惠州！