中海的“明天”：债务结构保持稳健，第二“增长曲线”加速上扬

今年的中报季已经来到“下半场”，已经有不少房企晒出了自己的期中成绩单，这一次，主角轮到了“始终坚守稳中求进的长期主义”的中海发展。

今年上半年，中海发展累计录得合约销售额2072亿元，同比增长20.5%，实现营业收入约1078.8亿元，同比增长21.7%。

盈利方面，中海发展上半年实现经营溢利314亿元，毛利率约28.5%，净利润率为19.3%，保持行业领先水平；扣除税后投资物业公允值变动收益的股东应占溢利为192.3亿元，同比上升10.9%。

同样受到股东们关注的数据还包括，中海发展今年上半年每股基本盈利人民币1.90元，股东应占权益增加至3280.5亿元，每股资产净值人民币29.97元，半年股本回报率达6.5%。同时，中海宣布以现金支付的方式，每股中期派息45港仙。

“经营稳健”、“利润王”、“房企融资样本”……在外界的眼里，中海发展的身上总是带着不少的“标签”。然而，这些标签也都只是中海在某一方面表现出来的特点，难以对其进行完整概括。

在地产行业形势不断变换的当下，身为“长期主义者”的中海发展会有哪些变与不变，“明天”的路又在何方？或许，可以从最新的这份业绩报告中观察一二。

低成本融资继续领跑行业

说起中海，便不能不提到其稳健的财务结构，以及那低得令人羡慕的融资成本。在“三道红线”等调控政策持续出台的当下，这一点显得尤为可贵。

数据显示，中海发展上半年多次以低利率发行债券，其中一笔18年期的，规模为21亿元的CMBS产品票面利率仅为3.6%。据介绍，这不仅是国内房企首单“绿色+碳中和”的债券产品，同时也创下了后疫情时期同类产品发行利率新低的记录。

总体来看，中海发展今年上半年的加权平均融资成本为3.6%，继续保持在地产行业的最低区间。就在本月初，中海刚刚发行了一笔总规模为20亿，细分为两个品种的公司债券，票面利率最低达到了2.75%。

得益于较低的借贷水平，中海发展始终维持着一个较为合理的债务结构。“集团一贯秉持稳健的财务资金管理理念。”中报业绩会上，管理层颇为自豪地向投资者们介绍称，中海目前未触及“三道红线”中的任何一条，继续保持“绿档”。

截至上半年末，中海的资产负债率为60.2%，净借贷比率为33.8%，累计有息负债2285亿元，一年以内到期负债占比仅有19.8%。债务压力小的同时，中海发展的银行结余及现金约为1174.3亿元，加上未动用银行授信额度530.6亿元，中海拥有可动用资金约达1704.9亿元。

稳定的流动性，给了中海积极寻觅优质项目的底气。

于今年上半年，中海发展于14个城市合共新增20幅土地（不含中海宏洋），新增总楼面面积约为489万平方米，实际权益面积达到446万平方米，总地价为513亿元，权益地价约为458亿元。

如果加上中海宏洋的土地投拓数据，中海发展上半年新增总购地金额达到778亿元，对应总货值达到1746亿元。

由于上半年热点城市的土地市场竞争激烈，坚持“稳健投资”的中海选择了加大在非公开市场土地的投资力度，并收获了包括苏州中泰项目、苏州460米超塔、长春润德项目和深圳龙岗南约项目等优质土储。加上这一部分，中海发展上半年的新增货值超过了2100亿元。

“我们预计房地产政策将坚持房住不炒，稳地价、稳房价、稳预期。房地产金融收紧的态势不变，实体市场下半年销售增速预计走低，不同城市将持续分化。同时，土地供应规模继续增加，集中购地热度有望回落。”

基于对行业的精准判断，中海认为房企未来发展将更加注重防控风险，同时，财务稳健的头部房企“将迎来更多机会”。

第二“增长曲线”把握机遇

不管是财务管理还是土地投资，中海的每一步都迈得十分稳当。

2021年上半年，中海发展在物业发展方面实现收入1050.1亿元，同比上升21.6%。与此同时，其上半年的已售未结转金额达到了3409亿元，较2020年底上升了9.6%。随着这部分金额逐步入账，中海发展未来收入和利润的增长也将进一步得到保障。

不过，尽管物业发展方面有着亮眼的成绩，但基于长远的角度考虑，中海也在努力寻觅着自己的第二“增长曲线”。

据管理层介绍，中海一直坚持着“今天、明天、后天”的业务战略结构，即在坚守以住宅开发这一主要业务的同时，也会将适当的资源投入到持有型资产当中。

从业绩数据来看，中海这一策略已经展现出了不错的成效。

2021年上半年，中海发展的商业资产板块发展加速，实现收入25亿元，同比增长约23.3%。其中，写字楼租金收入为17.4亿元，同比上升14.0%；购物中心租金收入约5.2亿元，同比上升31.0%；酒店和其他商业物业的收入合共2.3亿元，同比大幅增长了123%。

不得不说，今年算得上是中海在商业地产板块小小“井喷”的一年。按照计划，今年中海发展共有21个新增的商业项目计划入市，总建筑面积达101万平方米，较2020年末在营总建筑面积增长了20.7%。

其中，宁波中海大厦、北京金安中海财富中心等6个项目已于上半年投入运营。下半年入市的15个商业项目中，囊括了写字楼、购物中心、酒店、长租公寓、物流产业园等多种业态。不仅如此，中海还有50个在建的商业项目，总建面约324万平米，占已运营规模的64.5%。

在中海的短期规划中，到2023年时，商业物业所贡献的年收入将达到100亿港元。如果以其2020年的数据来计算，这个目标意味着其三年内商业物业的收入要翻一番。

除了住宅、商业之外，中海还在不断布局和培育新的增长点。其中包括了打造供应链服务平台，成立数字科技公司和智慧新能源公司等。

随着收入结构不断多元化，当中海发展未来面临行业洗牌时，无疑能够比其他人多出几分优势。“我们始终会坚守长期主义的观点，把中海真正的发展成为我们心中想要的公司。”管理层如是说道。

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