信号！“开刀”住房租赁

8月初，宋鸿兵就曾断言，随着房地产调控的深入，下一步地产中介和租赁住房市场将成为重点整顿对象。
结果，8月19日杭州市就出台了“上线二手房自主挂牌平台”。8月24日，北京市出台了《住房租赁条例（征求意见稿）》。
数据监管、价格指导、“去中介化”、严控资金池，等措施陆续出台。“开刀”住房租赁，调控住房租赁市场，已经打响“第一枪”。
正如宋鸿兵在鸿学院微课堂第178期《“围猎”房地产 “去资本化”的下一个是谁？》中所分析的那样，在互联网金融、网约车、网络教育培训领域，人们看到的各种严厉整顿措施，有可能在房地产中介领域继续重演。
对于通过房地产中介，进行的各种捂盘销售、串通抬价、虚标价格，垄断房源、哄抬价格、炒作学区房、制造恐慌、制造稀缺的违规行为都将受到进一步治理和严厉打击。
如果市场不能提供有效、规范的服务，市场已经形成实际上的信息垄断，那么政府势必就将介入。作为公共民生信息服务的一部分，政府本就应该承担起责任。
只不过碍于地方政府土地财政，甚至是历史形成的某些利益关系，这种公众信息平台和严格的房屋租赁管理始终未能建立，更未能得到有效执行。
这也是导致目前房价虚高，租赁住房市场十分混乱的原因之一。
于是，我们看到杭州市政府在经历“反省”后，终于第一个动手了。
8月19日，杭州市住保房管局在“杭州市二手房交易监管服务平台”新上线“个人自主挂牌房源”功能，让杭州二手房自主交易有了线上官方新渠道。
如此一来，个人可以直接在平台上挂出自己的房源。购房者在注册后，也能直接和房东取得联系，自行看房，约谈房价。
整个操作堪称“去中介化”，让老百姓自己成为经纪人。
该平台不仅引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易，还新设置了用户身份智能分类功能。实现个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，经纪人员无法查看，杜绝信息外泄，防止骚扰。
政府相关平台发布的所有房源均经过房管部门核验，具备唯一的房源核验统一编码及二维码，凭码交易，确保产权真实。
对于一般的产权清晰、无贷款需求的买卖双方，可以通过“房东直卖”模式，直接前往不动产登记中心办理网签过户手续，非常方便，省下一笔中介费。
据杭州市房管局官员表示，下一步他们也在考虑设立资金监管账户，解决买卖双方的后顾之忧。
尽管在房屋中介企业和房地产专家们看来，目前杭州的这套系统还不能代替“房屋中介企业”的存在。
在房屋信息核实、质量管理、交易监督、后期维修服务、信贷担保等方面该系统并不完善，政府也无力承担如此繁杂的工作。
但是，这却并不是问题的关键。杭州市建立这套系统首先解决的是信息不对称的问题。
打破了房屋中介企业的信息垄断，掌握了第一手数据就等于抓住了这个房地产交易、租赁的咽喉。
后续服务完全可以通过政府服务购买的方式，继续分包给现有的房地产中介企业。
让中介企业回归服务的本质、优化竞争、提高服务质量，这才是正道。而不是通过对公共资源、市场信息的垄断来坐收暴利，甚至哄抬物价。
政府不是要去中介化，而是要去垄断化。去除资本对于市场的垄断，释放市场活力，增加有效供给。
对此，北京市政府8月24日发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》说得更加明白。
作为全国首个地方版本的住房租赁条例，北京市提出，将建立租金监测和发布机制，明确租金过高将进行调控。
在租赁服务方面，《条例》拟加强住房租赁服务管理和监督。
一是设定住房租赁企业、房地产经纪机构准入条件。
二是加强企业行为监管，包括规范信息公示和房源发布、控制资金池、实行合同网签等。
三是强化网络平台的信息核验责任。
在保护承租人权益方面，《条例》提出，住房租赁企业向承租人收取的押金数额不得超过1个月租金，并按规定通过第三方专用账户托管。
《条例》提出，住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过3个月租金总和；超过的，收取的租金应当纳入监管。
在租金贷的规范上，《条例》提出，金融机构发放租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款额度不得高于住房租赁合同金额，贷款期限不得超过住房租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配，租金贷款只能划入借款人账户。
针对群租房问题，《条例》规定，出租住房未按规划设计的套、间出租的；出租住房不符合本市规定的人均使用面积和每个房间居住人数要求的。
将住房的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等单独出租用于居住的，将由住房城乡建设主管部门给予警告、责令改正，还将处以罚款。
《条例》还提出，北京市建立租金监测和发布机制。住房租金快速上涨时，住房城乡建设等主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场。必要时可以实行佣金或租金指导价。
显然，政府不是要“去中介化”，而是要打破垄断，建立“租金监测”和“信息发布机制”、严控中介资金池，实施价格指导。
市场的还需市场去干，市场干不好的、走歪了的政府才会出手。
更关键的是，北京市正在开始落实，中央关于公共保障性租赁住房的决策。
鼓励单位和个人依法出租住房，稳定租赁关系，稳定租金水平；
鼓励利用存量非居住土地按规定建设租赁住房；
鼓励将低效、闲置的办公、商业、旅(宾)馆、厂房、仓储等非居住房屋建筑按规定改建为租赁住房；
鼓励依法利用集体建设用地建设租赁住房。
一方面清理市场秩序，释放活力，另一方面加大供应，增加房源。双管齐下才是解决目前中国房地产市场，房价过高、租金过高的明智举措。
下一步，就看其他各个城市的政策是否能够继续跟上，在全国形成一种破除房地产信息垄断的潮流和趋势。看已出台政策的城市政府，是否能够切实执行政策，利用市场为政府、为公众服务，还只是做一做官样文章。
而对于各城市政府是否有做好房地产调控、房地产信息服务的长久动力的问题。这一方面取决于中央政府的决心和压力，另一方面取决于下一步的围绕着房地产和房屋租赁的财税体制改革。这还需要拭目以待。