时值三伏天,暑湿难耐。大嘴待在“破窑”里,听得外边蝉声聒噪,莫名地思绪烦乱。
刚走出门口,准备去东江边钓鱼解闷,雨却如万条银丝飘落下来。哎,七月的天,娃娃的脸,说下雨就下雨,让人一点准备都没有。
大嘴无奈,只好折回家刷手机打发时间。额,没想到就跳出来“惠州被住建部约谈”的新闻。
再想到,前几天看到那条“房企买地金额不得超年度销售额的40%”的新闻。看来7月的多变,可能不局限于天气呀!
其实,关于惠州被约谈,估计不少兄弟和大嘴一样,挺没有心里准备的。毕竟,最近惠州市场本就有点微妙。
近两个月,大嘴是时常能接到地产兄弟发来吐苦水的信息
大嘴也听闻这两三个月新房成交确实不如之前理想。最近,各位干地产的弟兄又排着队来诉苦,惠州楼市貌似真有点情况。
今天的火车上,咱们就在这个下雨天看一看惠州楼市当前的各种焦虑。
01
开盘推200多套 成交几十套
这不,7月初的时候,某业内兄弟就跟大嘴笑侃:“某项目开盘,早上93折、下午92折,堪比菜市场,早上、下午不同价!”
虽是一句玩笑话,可要当真如此,那正折射出当今市场的难处。后来大嘴也去打听了此事的原委。
原来该项目现场最低折扣实为92折,只是对外一直报93折,也许是开盘当天成交并不理想,所以,下午部分销售直接报最低折扣约客。
当天推出200多套,最后成交几十套。照此来看,不管折扣有没有分时段,但是卖得不好是真。
无独有偶,这段时间打折的项目确实不少。就包括被中介兄弟刷屏的这个仲恺项目,就像它的文案一样,不玩虚的,直接把9折底牌亮出来!
实际上,这个项目也算是仲恺红盘了,一出手就是9折,看来为了回款也是很拼。但根据信息,这个项目其实6月底就搞了一波9折,这一次算起来是“返场”优惠了。
说到拼,还看惠阳恒大百万花城,整个7月,它的优惠信息都不停刷屏。据说,最新优惠是92折。
当然,最意外的是,这段时间出现了首期3万的楼盘。据说,龙光玖悦城首期只需3万。
最近大嘴接的销售电话也多了起来,比如江北星河传奇的销售来电说首付15万起。还有位于博罗龙溪的佳兆业璞园,销售说买房送20年物业费,还送5万车位券。
没事刷下地产人的朋友圈,跟业内兄弟聊聊天,总能看到种类繁多的优惠信息,并在言语之间感受到他们的焦虑,难道市场真到了让人担忧的地步?
02
房价近1万3 地价破“9”
地产人各种担忧,市面上“让利钜惠”不时冒头。惠州楼市似乎陷入低迷状态?咱们看完真实数据再说。
翻阅半年报,全市均价12903元/㎡,同比上涨7.76%。(信息来源:惠州世联行)
在中指院公布的2021上半年百城房价中,惠州新房涨幅排全国前20。
△数据来源:中指研究院
实际上,虽然近期市面上部分项目打折促销,但是同期上调价格的也不在少数。特别是城区的金山湖东、北站新城等地,今年来价格涨了不少。
至于,不少人反映最近两三个月惠州新房成交跌了。实际上惠州近两月成交的确较以往少了,但是总体而言,成交量在大湾区各城中,是一直遥遥领先。
就拿今年上半年大湾区新房成交表现最亮眼、同比大涨86%的广州来说,新房成交套数为61063套,而惠州上半年新房成交63813套。
△数据来源:中原地产、佛山乐居、珠海乐居
从数据上看,惠州楼市其实还不算差。这些数字上看起来的“风光”,似乎也是被约谈的导火索……但实际上,穿越一季度的深圳调控影响,再熬过二季度广东疫情的打击,惠州楼市实质上已经“低迷”了两个月有余。
本轮调控已经进入拿地、房贷等地产行业根本性层面,影响也是史上最大。
先不说国内多少城市受调控影响,量价齐跌。就拿咱大哥深圳来说,6月二手房成交2575套,同比下降76%。
相比之下,惠州的处境还算过的去了。
上半年的漂亮数据,原本还是让大伙看到了点希望,不过也马上被“盯上”了。
这对期望走出广深疫情负面影响,即便淡市也在倾尽全力折腾的地产营销团队来讲,无疑是再增加一重焦虑。
大嘴认为惠州楼市当下三大焦虑:
1.走量严重下降。深圳调控加疫情,已经让惠州本地、外地购房者集体进入深度观望。
2.房贷审核极其严格带来的意向客户成交难、房企回款难!很多企业的现金流,受到严峻考验。
3.地产营销破局难!打打广告+启动渠道,习惯了高周转、来钱快的粗暴营销,惠州地产人学习起董明珠姐姐那种“务实”营销的心理压力空前巨大……
03
房贷收紧已令惠州“半限购”!
说到焦虑,其实,在住建部大大约谈之前,多年来楼市涨幅低于6%的惠州楼市,压力一直不小。
比如,大嘴知道,有些开发商兄弟明明一个周末只卖了几套房,却依然宣传“热销”、“火爆”。
不管是出于业绩倒逼的无奈,还是为了提振市场的信心,这样的宣传口径其实是对市场极为不负责任的行为,于行业的发展百害无一利。
越是在行业低迷时期,越需要谨言慎行才更有可能共渡难关。
因为,根据以往其他城市的经验,被约谈下一步往往就是更为严格的“限购”措施。
而实际上,据大嘴了解,房贷政策日趋收紧、银行不断提高惠州房贷审批条件,一些银行已在惠州实行了“外地人要满一年惠州社保”、“暂停二套房贷款审批”的政策——直让开发商大呼:这就相当于实质性的“限购”了……
农行发布的最新信息显示,从7月23日起,外地客在惠州购买首套房需提供1年惠州社保或纳税证明,二套房贷款直接不受理。
这说明,银行层面的“限购”早就悄悄开始了。
所以,大嘴也大胆呼吁一下:各位住建部大大们可以对惠州楼市稍微松口气放放心,惠州真的有在“稳地价、稳房价、稳预期”方面一直默默努力,未来也一定会将“房住不炒”的政策牢记在心。
要大嘴说,有压力才有动力嘛!相信在政策和市场的双重推动下,下半年惠州楼市肯定会朝着更健康的方向发展。
而对于刚需而言,下半年或许可以期待一下,自己心仪的楼盘以价换量。
随着惠州融湾入圈提速,惠州楼市的焦虑情绪也不会一直存在。长远来看,惠州的新房供应,也不能单纯为自己城市考虑,而是要保障整个深圳都市圈人才“居者有其屋”。
祝福惠州!
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