买房送阳光房？当心！很可能买到了“违章搭建”的房子还得自费拆除

顶层阳光房、底层天井房、阳台全封闭……这些“性价比高”却存在违章搭建的房子，被认为是“买到就是赚到”，也往往是房东叫价的资本。遇到这样的买卖可要当心了！买到涉及“违章搭建”的房子，处理不好，开心事可能就变成了糟心事。近日，上海市闵行区人民法院（以下简称上海闵行法院）审理了一起因拆除违章搭建引起的房屋买卖合同纠纷案件。

自费拆除违建“得不偿失”

原告小琳（化名）通过中介公司看中了房东小嘉（化名）、小蓓（化名）家的房子，当时小琳看到房屋阳台被改装过并安装了一个楼梯，房东也承认楼梯系后期搭建，但是买家、卖家和中介绝口不提违章搭建的事儿，彼此心照不宣并最终完成房屋交易。

入住后，小琳才发现其精心挑选的房屋早在过户前就被政府部门认定了房屋存在违章建筑并要求限期拆除，而房东却向小琳隐瞒了这一情况。小琳欲对外出售该房屋，却被告知“因存在违章建筑，房屋被限制交易”，无奈只能委托装修公司将违章建筑拆除并支付16万元，包含了35,000元的拆除违章搭建费用和125,000元重新装修费用。小琳觉得吃了亏，一纸诉状向法院提起了诉讼，要求前手房东进行赔偿。

原告诉称，被告隐瞒房屋存在违章建筑的客观事实，其交付的房屋存在重大瑕疵且已构成违约，故被告应向原告赔偿违章建筑拆除费35,000元、装修费125,000元、垃圾清运费2,400元、另行租住房屋的租金18,810元等。

被告辩称，不同意原告的诉讼请求，违章建筑拆除的费用应由原告自行承担。在房屋买卖合同履行过程中，被告已如实向原告陈述房屋存在后期搭建情况，原告在明知相关风险的情况下，仍愿意继续与原告进行交易，视为原告愿意承担相应风险。

法院：买卖双方都存在过错

上海闵行法院经审理认为，涉案房屋违章搭建被拆除所造成的经济损失双方都存在一定的过错，因此酌情确定由两被告赔偿原告因拆除涉案违章搭建而产生的经济损失35,000元，对原告要求两被告支付拆除违章建筑期间另行租住房屋的租金18,810元及要求两被告支付垃圾清运费2,400元之诉请，均不予支持。

房东违反告知义务，应承担过错责任

在房地产交易过程中，对涉案房屋是否存在违章建筑、违章建筑是否在房地产登记簿中已经记载、是否影响过户等，出卖人具有如实告知义务，如出卖人违反该义务的，视为卖方存在过错，应对违章建筑造成的损失承担责任。

本案中，双方签约前，涉案房屋就已存在违章建筑，且产权过户前，行政部门就涉案房屋出具《**镇拆违和环境综合整治催告书》以及《**镇拆违和环境综合整治告知书》，首先该违章建筑具有违法性，其次违章建筑是否存在直接影响了房屋是否签约以及签约的价格，两被告作为出卖人应将上述违章建筑以及被行政处罚的事实如实告知原告。现被告隐而不报，视为对违章建筑造成的损失存在过错，应对该损失承担责任。

购房人未及时核实，应承担过错责任

在签约前，原告即发现涉案房屋阳台经过改装并搭建了一个楼梯，原告作为买方应注意到涉案房屋可能存在违章建筑的事实，违章建筑不仅具有违法性，且购房人作为准业主亦有义务涤除该违法性，另对购房人而言，是否存在违章建筑直接影响房屋能否顺利过户，故原告作为买方应主动向相关部门核实该违章建筑情况。反之，视为买方放任了违章建筑造成的损失的发生，其应对违章建筑造成的损失承担责任。

应按过错程度分担违章建筑造成的损失

因违章建筑造成的纠纷多发于房屋买卖合同纠纷案件中，为促成交易的顺利进行，交易双方均有义务避免纠纷的发生。如存在违章建筑，出卖人应如实告知购房人，以保障购房人的知情权以及交易选择权。

此外，购房人在知道可能存在违章建筑的前提下也有核实义务，不应放任损失的发生。卖方不可“绝口不提”，买方亦不可“视而不见”，双方均存在过错的，应按过错程度分担违章建筑造成的损失。