点评丨惠州正式进入“限购”时代

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8月9日，惠州市住房和城乡建设局办公室印发了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，从实行优化土地竞拍规则、实行限购管理、严查购房资金来源等八个方面入手：

一、建立完善的房价地价联动机制

优化土地竞拍规则，实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式。合理确定出让地块住宅销售限价，进一步稳地价、稳房价、稳预期。

二、加强新建商品房预售和价格备案管理

稳定商品住房供应，商品房项目在取得预售许可后10日内须一次性公开全部房源。

商品房项目分期申请价格备案的，总建筑面积在5万平方米以下的，须一次性申请；总建筑面积在5万平方米（含本数）以上申请的，每批次的建筑面积不低于3万平方米（尾盘除外）。

对高价楼盘价格进行评估，半年内成交平均折扣率低于95折的，对未推售房源备案价格进行调降，坚决防止价格虚高扰乱市场预期。

三、严格房地产开发资金监管

加强购地资金来源审查，严格落实购地使用自有资金规定。对超出“三道红线”，存在重大失信行为的房地产开发企业，不得参与我市土地招拍挂。

加强对企业建设资金监督检查，确保建设资金落实到位。加强预售资金监管，房地产开发企业严格按照有关规定足额缴存和支取预售资金。

四、进一步完善商品住房销售政策

1）严格审查购房资金来源：严防居民挪用消费贷款、个人经营性贷款等用于购房，禁止非银行金融机构向个人提供购房贷款。

2）严格执行新购住房三年限售政策：

在2017年4月9日零时后购买的住房，须取得不动产权证满3年后方可转让；

重点片区（大亚湾经济技术开发区及惠阳区）暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房，坚决遏制投机炒房。

五、严格落实配建公建设施

科学合理配置和建设公建设施，提升居住服务品质。配建公建设施须与住宅项目同步规划、同步建设、同步验收和同步交付。对未按规定建设公建设施的，采取停建、停售措施，暂停开发企业及关联企业购地资格。

六、稳步提升住房保障覆盖面

完善住房保障体系，逐步扩大住房保障范围，加强人才住房保障力度。落实《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）精神，有序推动保障性租赁住房建设，逐步解决好新市民和青年人的住房保障。

七、严格规范房地产市场秩序

大力开展房地产市场专项整治，严厉打击捂盘惜售、炒买炒卖、价外加价、发布虚假广告等扰乱市场行为，加大对网络、自媒体等媒介利用虚假统计数据炒作、发布背离“房住不炒”定位信息的惩治力度。加强房地产行业信用体系建设，严重失信企业及其法定代表人纳入“黑名单”管理，停止其市场准入资格。

八、强化联动调控机制

每月调度研判房地产市场形势，及时分析发现新情况、新问题，不断完善和用好政策工具箱。全面压实属地房地产调控主体责任，建立县（区）房地产调控考核机制，确保“一城一策”“一县（区）一策”落实到位，促进房地产市场平稳健康发展。

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亿翰智库认为：

2021年7月29日，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市政府负责人，会议指出，这5个城市今年上半年新建商品住宅销售价格和住宅用地价格增长过快，市场预期不稳。会议宣布，将这5个城市纳入房地产市场监测重点城市名单。

距离被约谈后1周，惠州楼市新政正式出台。

此次政策从加强限购、限售、房地价联动、以及房企购地资金来源审查等全方位调控，调控力度相对较大。

1）需求端：临深重点片区（大亚湾、惠阳）非本地户口限购1套，严格执行3年限售，打击投资客

惠州是大湾区内调控相对宽松的城市，不限购，门槛较低。从2020年开始，深圳、东莞调控不断，2021年4月，广州、东莞同时被约谈，此后，东莞、广州相继加强了调控。深莞加强调控后，部分需求转向惠州。导致惠州市场热度上涨。

2021上半年，由于信贷趋严、放宽周期加长等影响，商品住宅成交量呈下滑趋势，但价格依然坚挺。

图：2019-2021年惠州商品住宅成交情况

资料来源：亿翰智库，时间截止到2021年7月

此次政策限购率先从临深重点片区开始，政策指出“严格执行新购住房三年限售政策，重点片区（大亚湾经济技术开发区、惠阳区）暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房”。此外加强信贷审核，严格审查购房资金来源，坚决遏制投机炒房行为。

2）土地端：土拍规则优化，土地市场热度将会有所下调

2021年上半年，惠州土地市场楼面价屡创新高，2021年6月7日，中海以4.83亿拿下惠城金山湖片区1宗商住地，成交楼面价为9160元/平米，刷新惠州历史成交记录，成为惠州第一宗楼面价破9的涉宅用地。此外，惠城、博罗多宗地块楼面价破7。

图：2021年1-7月惠州部分高地价地块

资料来源：亿翰智库

惠州土地市场目前多以价高者得为主，部分热门地块要求竞配建、限地价。此次政策提出实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式，抑制高地价。此外，严格审查房企资格，对超出“三道红线”，存在重大失信行为的房地产开发企业，不得参与招拍挂。土地市场将更加规范。

3）供应端：加强新建商品住宅预售和价格备案管理，防止价格虚高扰乱市场

政策指出“对高价楼盘价格进行评估，半年内成交平均折扣率低于95折的，对未推售房源备案价格进行调降”，将会对高价盘受到影响，抑制房价上涨。此外，商品房项目在取得预售许可后10日内须一次性公开全部房源，商品房项目分期申请价格备案的，总建筑面积在5万平方米以下的，须一次性申请；总建筑面积在5万平方米（含本数）以上申请的，每批次的建筑面积不低于3万平方米（尾盘除外），新房供应将会更加规范。

整体来看，在“房住不炒”大背景下，以及周边城市相继严格调控，惠州此次调控力度相对较大，下半年在政策调控及信贷收紧的环境下，市场热度将会有所下降。

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