北京楼市：为什么地段再好都不要碰“老破小”?内行人一语道破

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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐你好，我们坐标杭州，外地来杭人员，前年听说绍兴上虞要拆迁，跟风买入了一套金舜花园的老房子，99年的，在顶楼六楼带阁楼，107平，目前出租租金可以跟杭州租房成本持平，看房姐说非一线城市老破小不值得，那现在这种情况是尽快出手么？

回答：你这种情况如果拆迁不可期，建议尽快出手，小城市顶楼老破旧以后怕也难卖。

今年两会定调要推动完成新开工改造城镇老旧小区3.9万个，规模比去年增加一倍。

之前有很多人专门购置低价老破二手房，坐等拆迁补偿，赌拆迁。

有人想放手一搏，得到阶层的跃升。

有些甚至大举抵押借贷等措施来增加杆杠、豪赌拆迁，预期获得财富的暴击。

拆迁暴富神话破灭，老破小砸在手里卖不出去！

等拆迁是个未知数，老破小和城中村不同，拆迁的成本高，现在旧改升级，很多纳入改造升级的小区，至少有7到10年是不会再拆除重建了。

所以，通过买老旧小区去赌拆迁、博暴击，将越来越难。

如果不是学区、学位房，房龄超过20年的老破小很难卖出价。并且会导致租不出卖不掉的尴尬局面，老破小整体是跑输大盘的。

随着上学划片政策的调整，一些配套学校的老破小也在逐渐失去魅力。

那么有人会问旧改后对老破小房价会有利好吗？

普通老破小的缺陷在于，户型严重过时（甚至奇葩），90%没有小区环境和物业服务，这是不管怎么折腾都改变不了的。

旧改只是在现有条件的基础上有一定的提升，改善现有的生活条件，并不是真正改变建筑质量、高密度的居住人口和拥挤的交通。

习惯住在老城区的人，早已熟悉了这里的一切，而不喜欢老城区的人，依然会选择新区。

投资一定要远离普通老破小！

提问：房姐你好！新人首问。感谢 手上现金450万，首套首贷，月供不是问题。小娃2023年前上小学。我和老公都是it行业。工作地点大概率在海淀。想给娃买个学区房。 请问怎么使用首房首贷资格和手上现金，满足学区需求最合理？ 我们之前我考虑买西城德胜九百万到一千万的公房。但是教育资源平均化趋势下，老公房可能砸在手里。如果买西城小的房子，总价低，似乎浪费了首套首贷资格。 请问还有什么其它的选项和思路保证学区需求？比如在海淀或者朝阳的小区？ 我们自己也很纠结，问题有些宽泛，多谢房姐！感恩！ 期待我房姐翻牌！ 感恩！

回答：你好，“危险”是指从投资角度，如果你不想承担政策风险，一律回避学区型的老破小，长期看风险高回报低。 但是总价1000万的预算又没有任性到可以用大面积来对抗学区的溢价风险。 所以对于学区刚需，想买顶级学区，又想把风险最小化，那就总价最小原则买入。 如果能接受第二梯队学区，兼顾自住和升值确定性，建议入手朝阳，比如嘉铭桐城这些楼盘。

提问：房姐好！云南抚仙湖的房子，万科近年开发的国际度假小镇里的合院，70年产权，90平方米，1.8万每平方米靠谱吗？升值空间如何？我们在北京买了一房今年已还完贷款，如果在云南买这种房子算第一套房吗？准备首付30%，每年最多小住一两周，其他时间准备交给物业帮忙出租，是否合适？北京的房子这个价买不到什么好房，钱放着也是贬值，也没有其他投资渠道，左思右想只有买房子了，望指点迷津！谢谢！

回答：你好，云南旅游资源多，但真正各种配套资源集聚的只有昆明。其它如版纳，大理只是一时的炒作而也，二手估计很难有真正的本地人会去接盘。不像三亚（全国的避寒需求及一种中产标配身份象征，甚至三亚二手也很难出手，本地人根本不买房，何况版纳，大理）。 抚仙湖房产投资流动性都非常的差，除非买来自己享受，一般还是不要投资了。 建议关注潜力大的二线城市，比如杭州 武汉 重庆等都是非常不错的选择，限购不严。

提问：房姐好， 新人首问，目前考虑置换房产，重点考虑以下几个盘，比较纠结，不考虑通勤，最好在国际和优质民办学校周边，主要是自住加保值，望您指点一二: 1、壹亮马170的三居，加装修单价10.5，优点是大开发商后期品质和物业有保障，周边配套非常完善，缺点是小区内有公租房，不知道能不能隔离管理，如果混居估计品质大打折扣，东侧有高铁，噪音和震动未可知。 2、海淀府170的三居，单价11.5，优点是品质和园林已可见，房子本身低密也没配建，品质不错，周边就是阜石路，离6号线地铁也近，交通便利，缺点是小开发商不太了解，请了高力国际做顾问，不知物业后期能不能跟得上，另外地段在海淀算冷僻，周边配套非常普通，没法和东边比。 3、太阳公元140左右三居，单价13.5，优点是区位地段和小区本身都不错，交通和配套都很好，还带学区属性。缺点是因为带了学区属性单价高，二手贷不了多少款，需要重新装修，房子本身品质比上面两个新房略差。

回答：壹亮马属于高端盘，问题主要在于东边有京沈高铁，还有2万平米公租房。 我觉得公租房不用过度担心，这个价格在分割上出问题，业主肯定会集体维权。 海淀府位置一般，在西边也没有竞品，小区周边有部分安置房，里面租户会多一些，加上定价偏高，保值效果较弱 太阳公园知名神盘，虽然有学区溢价，不过做为高端盘还是可以入的 壹亮马\/太阳公园>海淀府

提问：房姐好！新人首问。海淀区都市网景的2居近100平米的采光和房型都不错的高层物业，未来升值空间大吗？另外北京朝阳区万科的公园五号三期的小区物业和环境如何？适合老人养老居住吗？三期精装的三居户型目前每平米9万出头，未来升值空间大吗？如何和海淀的都市网景物业相比，未来十年，哪个升值潜力大？老人退休养老，希望住处离市区较近，看病、逛公园、去高级餐馆就餐都能比较方便，还希望房产有比较好的保值能力，房姐可否推荐下适合的小区？1600-1800的预算，四环内，长安街以北的适合老人居住又能保值的物业管理一流的小区，求推荐。谢谢！

回答：都市网景很一般，没有小区环境，基本都临街，户型也不好，办公居多，投资不建议看。 公园五号内部价格差异较大。 交通是主要优势，附近小型商业配套也还可以。 但是作为万科楼盘，价格偏高。属于高租金低涨幅的盘。有合适的标的可以入 养老可以看看朝阳奥森附近，澳林春天的板楼大三居，可以买个150左右的三居，还有就是金尚嘉园这种接地气适合岁数大一点的人居住的小区，门口就是元大都，挨着北医三院，生活很便利，建议选择通透板楼

提问：房姐您好。新人首问。我的情况是：我和我老公刚结婚，今年打算要小孩。有北京户口，两人均符合sfsd。两人均在东单上班。手里320w。诉求：刚需自住且要保值，上班距离近，因要养宝宝所以想要看个大两居或者小三居，南北通透，有电梯，90年后的房子。之前看过惠新西街南口的房子后因房子老破小且单价贵而放弃。现在重点关注南二环蒲黄榆附近。请问1⃣️蒲黄榆附近是否有推荐值得购买的小区？这边南二环房子需要考虑哪几点因素可认为能够保值？2⃣️除南二环这边您还有别的地区推荐没？3⃣️看到您之前回复的问题现在不需要考虑学区，想确认下我们这种情况是否需要现在入手学区房？ ❤️望回复，谢谢。

回答：1. 蒲黄榆那边的房子，一楼带院子是个优点。，保值是没啥问题，能跟上大盘的涨幅。这边主要是老破小扎堆，上车盘比较多，这一片尽量看90年以后的房子。你们300+的首付可以看下东边的 四惠、朝青、石佛营等板块，做下比较 2. 评估下未来4-5年你们的资金积累是否能支撑换房，如果没问题，现在就别考虑学区，关注升值和自住属性。否则就提前考虑学区属性

提问：新人首问： 房姐，我是京户，现有天通中苑大三居一套，能卖560万左右，去贷款剩余430W，还有600W➕资金，年收入正常60W，考虑孩子未来上学问题（还可以的学校就行）加上改善居住，想做房产的重新配置（工作地点是西二旗和来广营，所以西城东城没考虑，主要是朝阳吧，海淀拼娃不希望怕孩子太累） 1.置换望京宝星华庭1100万150平东西三居，贷款后手里还剩个小400万，再攒攒钱以后再买个小学区或者投资房 2. 置换望京澳洲康都1200万154平南北三居，贷款后手里还剩个小300万，再攒攒钱以后再买个小学区或者投资房 3. 置换海淀领秀新硅谷1200万150平南北三居，手里还剩个300万，再攒攒钱以后再买个小学区或者投资房 4.不卖天通苑，购入未来金茂府新房，960万160平四居，未来天通苑出租抵部分贷款，孩子上亚太实验民办一年15万， 其他也考虑过，新北苑离现在住的很近，环境不错，但是学区太一般，首开常青藤也可以买，学区也还好，嘉铭桐城DEF区太贵了买不起，紫薇天悦觉得也是学区溢价，朝外的卧龙不喜欢，枫林绿洲买不起 现在越看越晕，主要诉求就是学区+环境好+保值升值，问题是 1.请问房姐以上四种方案哪种比较好？有没有其他方案或者推荐的区域？ 2.天通苑值得留么？置换还是二套好呢？（三代人住必须大三居） 3.未来金茂府升值潜力好么？还是望京的更保值升值？

回答：1. 领秀新硅谷低密度社区得房率高 ，住起来比较舒服，但是西二旗的位置不如望京 2. 方案上建议1>2>3，置换就将天通苑出掉 3.金茂府还是沿用他的配置标准，户型方正通透自住不错，临进铁房交通出行方便。问题是这一片未形成产业带，如果只是住宅区 这个价格就是明显的溢价了，并且未来科学城现在看起来没啥起色，升值潜力比起望京还是要差

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