上海楼市：楼市市场里，浦东会“吊打”浦西吗？

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提问：浦东这么厉害，以后房价会吊打浦西吗？

回答：针对这个问题，我想说，Yes and No。浦东已经发展成熟的区域，比如陆家嘴、联洋、金桥等，未来的涨幅估计与整个上海大市同步。即使是很多人觉得便宜，适合“抄底”的塘桥，大概率不会有超额收益。

我们不能陷入以环线论优劣的误区。评判浦东片区的价值，产业和学区两者不可缺一。虽然塘桥地理位置更优，但相比联洋、花木等，它的教育资源处于劣势地位。其次，浦东的发展逻辑与浦西各城区也不一样。

浦西是螺蛳壳里做道场的模式，如面积较小的静安区，南京西路沿线反复精雕细琢，以致于南京西路北侧、原先城市界面很破的不夜城也沾了光，变得高大上了起来。浦东则是开疆拓土的发展逻辑，陆家嘴开发完了，下一个开发的是世纪大道、世博、金桥、张江、前滩....

浦东的疆域是广阔的，塘桥的翻新不知道要等到猴年马月。

另一方面，浦东新区的腹地孕育着很大的投资机会。以主干道的地铁2号线分割浦东南北。浦东的北侧，外高桥保税区、金桥开发区占据了大量的工业用地，空地已不多。

而浦东的南侧，却有大量的可开发的空地，2号线以南才是浦东的未来。目前，随着以腾讯、阿里巴巴为代表的互联网企业和以华为、大疆为代表的高端制造业公司的崛起，科技类企业逐渐成为不亚于金融、地产的高薪岗位提供方。员工就近置业的意愿会更强烈。

张江北区就是一个生动的例子，十多年前还是一片荒芜，没人要的地盘，硬生生被码农买成了房价高地。

不光是张江，其他副中心的川沙、临港新城，如果产业发展得足够成功，又能引入优质学区的话，房价一定会水涨船高。

未来的浦东，除了中央活动区的滨江沿线，分散出现多个房价高点是大概率的事件。

提问：你好请问上海户口拆迁了，到底申请经济房还是买二手房合算？是不是能申请到经济房不买二手房？

回答：如果只是想解决自住的话，经济房勉强可以解决居住问题，但是经济房几乎没有投资价值，品质、利润分享机制都不好。

如果想获得财富增值的话一定是买二手房的。可能短期开销大很多，但至少是100%产权，还可以做按揭贷款、做dy经营按揭。拉长到10年后看，二手房的好处一定是远大于经济房的。

当然最佳选择是用家人名额先申请经济房，然后再买个像样的二手房，投资自住两相宜。

提问：曾叔，在浦江上班，SFSD想自住选三林和浦江，选择哪些小区好呢？

回答：主要不清楚你预算，推荐几个小区。

杨思：世华锦城、吉利名苑、金苹果花园、东旺名苑。优点是区位好，缺点是品质一般

南三林：金谊河畔，品质好，区位尚可。

浦江：一品漫城和华侨城（买住宅，不要别墅）、浦江坤庭。优点是品质好，缺点是离后滩有点远。注意这一片区，户型差异很大，要细选。

提问：请教曾叔，实地看深圳的房子，偷面积都非常厉害，90平米能做三房两厅两卫，所以深圳的房价是远没有上海高的，这个判断正确吗？另外，深圳的房子实地看，装修都很差，而且很多毛坯，根本没装修，感觉这个城市的人都在奋斗，还来不及享受，上海的房子基本上都有装修或老装修，从中能否看出一些信息？感谢。

回答：正确。

深圳是一个移民为主的城市，大部分居住在深圳的新移民本地没有存量房子，都是靠打拼上车解决刚需问题，所以深圳的改善房不多，定位以刚需为主，装修也好不到哪里去。不过这也是深圳未来的楼市潜力所在，像那种有漂亮花园、配套完善、户型方正的好房子，价格还有很大空间。

上海是全国消费环境最好的城市。上海人也注重生活品质，经常可以看到上海老破小的小区外立面极其糟糕，但是里面装修的很干净，这是城市的性格，也是存量财富积累的物质积累。

我们一直强调接盘客思维，就是要考察所在地房子的客群的人文性格，不能盲目照搬。

提问：曾叔您好，坐标上海，刚需首套，老公有购房资格，预算300，松江新城，地铁旁20年房龄的房子能选择吗（有对口学校）？

回答：松江新城房子不错，但就是太远，将来要出售卖出很麻烦。不是很建议，如果是自用学校可以选，否则的话，不如考虑泗泾和九亭这些地方。

提问：曾叔你好，我在杭州乡下老家有个宅基地房子有村民想卖了做杭州市区房子的首付，家里想让我拿下 地方占地面积不小 有自留地可以种菜 离镇上超市步行范围内。非常适合养老居住。也知道曾叔说房子要往能及高的大城市买，有金融属性，但其实现在杭州乡下的宅基地也是很稀缺的，目前手上上海两套房子 杭州一套，宅基地房子出价180w，内部没有装修，考虑现在建房子成本就要80w。您可以帮忙把把脉是否要拿下吗？产权安全，亲戚靠谱可以同村集体农村户口代持。不胜感激。

回答：1、首先很肯定的一点，这样的房子从升值潜力看，是不建议的，便宜的房子看起来性价比很高的房子很多的，其实并不是他特别便宜，而是他只值这个价，因为未来的接盘侠不多。 2、但是，买房也不一定是一定得从金融属性看，对于很多人来说，如果你是为了满足自己的居住需求，涨跌不论的，是为了自己的理想和情况的，我觉得也可以买。

提问：曾叔你好，这个小区算有潜质吗？ 在康城旁边，谢谢！

回答：莘闵别墅区这个板块我不是特别看好，因为有大量高容积率的小区。比如上海康城，大量的供应会影响小区整体涨幅。这个地方属于单价较低、配套成熟，但是没地铁交通上有短板的板块，如果在莘庄上班，这里可考虑。投资不要买了。

提问：曾叔，想入手一个老破小装电梯顶楼过渡，不知道5年以后会不会好卖？谢谢

回答：不好卖，那种加装电梯，是老人电梯，而且老破小一梯六户，高峰期电梯基本无法满足要求。老破小的问题是全面的弱，停车位，私密性都不行，不是一个电梯就能解决的。

未来买房主要考虑的是竞品问题，有好房子在，老破小价格就起不来。

提问：曾老师，陆家嘴菊园的房子怎么样呢？800多可以拿两房，还带学区，跟一些中外环热门小区比起来感觉是划算的。

回答：陆家嘴菊园不错，房龄略老，学校也不强势，但整体价格偏低，是市场价综合反映，目前内环内性价比尚可的板块。