杭州，作为浙系乃至全国主流房企的主战场，一直都是兵家必争之地。
然而就在7月20日，宋都发布公告称，放弃杭政储出【2021】8号地块的土地使用权，5000万元保证金不予返还。
好不容易竞得的土地，为什么放弃呢？
01宋都割肉退地5000万保证金被没收
7月20日晚，宋都基业投资股份有限公司董事会发布了《宋都基业投资股份有限公司关于放弃竞得土地使用权的公告》。
宋都股份称，2021 年5 月，杭州市推出集中供地政策以来，结合全国房地产政策环境与公司良性生态发展，经与杭州市规划和自然资源局沟通、协商后，公司于7月20日收到杭州市规划和自然资源局出具的决定书，该地块的竞得资格取消，杭州绍辉已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还，涉及金额占公司最近一期经审计净利润（35,238.88万元）的 14.19%。
①板块热度高，根本不愁卖
要知道，运河新城，算是今年热度最高的板块之一。
近日开盘的项目备受市场追捧，如上河公元中签率2.98%、云澜天第中签率2.3%，一房难求。
而且，目前新房基本售罄，能买的只剩下刚领证的河语光年一家。
另外这块地最高限价2.95万/㎡，相比周边动辄3万+的楼盘便宜许多，去化压力并不大。
②那么宋都为什么要退地呢？
据宋都官方表示：本次放弃竞得的土地使用权，是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策。截至目前，公司同期竞得的另外 4 宗地块均已正常进入开发流程。
具体是什么样的“市场风险因素”让宋都这家老牌房企，不惜亏掉半个亿的保证金也要退地呢？
最直接的原因可能是拿地成本太高，利润点不足，甚至开发了会亏本。
据公开数据显示，运河新城GS1001-17地块，地块经过20轮报价，由竞买人宋都以178308万元总价竞得，楼面价20962.12元/㎡，溢价率29.86%，自持21%。
拿地价格近2.1万，还有21%的自持，未来最高只能卖29500元/㎡，还是精装修，显然就是赔本赚吆喝。
所以痛定思痛，在考虑2个多月后，宋都宁愿折掉面子，5000万保证金不要了。
02“赔本赚吆喝”开发商高价拿地盈利点正在收缩
当然，像宋都这样高成本拿地的企业，绝不止一个。
2021年，全国22个重要城市实行土地出让“两集中”管理，一年最多进行三次。而作为房地产调控政策的一种新手段，集中供地的本意是分流，降低土拍热度。从而进一步实现稳地价、稳房价、稳预期。
但从5月份杭州首批集中供地土拍结果来看，开发商们的拿地热情、竞拍积极性，似乎并没有降温。
5月7日、5月8日两天杭州共出让57宗地，总面积达4527亩，总建筑面积757.2万㎡，总揽金1178.2亿。
值得关注的是，此次推出57宗地全部成交，基本上80%的地块都拼到自持环节，而自持比例更是节节攀升，其中而地上更是把自持比拉到了40%，刷新记录。
因此，这些房企的利润也是肉眼可见的，不排除后期有效仿宋都的打算。
03竞拍一时爽，掏钱泪两行有房企退地后，直接推出杭州市场
宋都也并不是杭州历史上第一个退地的，回望杭州土地拍卖历史，也发生过几起退地事件，都极具代表性。
①杭州双限时代，赞成退地
而距今时间最近的一次退地事件，发生在2019年。
当时，赞成以总价37761万元竞得的瓜沥商住地，自持比例高达41%，结果在成交2个月后，退地，重新挂牌。
图源：浙江省土地使用权网上交易系统
根据当时的出让要求，赞成在拿地之前已经缴纳5853万元保证金，此次退地将赞成的保证金悉数被没收。
要知道这段时间出让的土地为杭州首批限房价、限精装的地块，自此，杭州进入“双限时代”，更需要房企保持理性的时代。
而杭州本土房企赞成选择退地说明其正在修正拿地时的错误和偏差，这是房企趋于理性的一种表现。
②没收4.48亿保证金，雅戈尔刷新记录
代价最高的一出，莫过于“雅戈尔申花地王”退地事件。
雅戈尔于2010年10月30日以总价24.21亿元摘得“56号、53号”连体地块。其中，53号地块经过15轮竞价，最终成交价11.65亿元，折合楼面价17751元/平方米；56号地块经过8轮竞价，最终成交价12.56亿元，折合楼面价18114元/㎡，成为申花板块当年的单价“地王”。
不过那时候还没有勾地政策，因此为终止这两块地的开发，雅戈尔付出最低成交价的20%保证金，也就是被没收了4.84亿保证金，创下了当时杭州土拍最高违约金纪录。
就在这两块地之后，雅戈尔正式退出了杭州房产市场。
04取消勾地+竞配建+禁商墅杭州开发商日子更难了
为了规范市场以及减少退地事件发生，杭州第二轮供地或将吸取教训，进行政策调整。
①杭州或将取消勾地保证金制度，提高参与竞拍的保证金。要知道，目前杭州单地块勾地保证金最高5000万，且无需再次缴纳正式参拍保证金。对于房企而言，极大地降低了参拍门槛与资金要求。（目前官方尚未发文）
这也在一定程度上减少退地事件的发生。如果不是勾地保证金只要5000万，按照往年土地最低成交价的20%，宋都这块地至少要没收3.4亿左右。
②杭州或将出让规则将由“封顶后竞自持”调整为“封顶后竞配建”。对于绝大多数房企而言，减少了前期自持部分的资金沉淀，且开发商的算帐逻辑将会进一步趋同。（目前官方尚未发文）
③杭州叫停“商墅”。7月13日，杭州市自然资源与规划局发布“关于住宅集中配置商业的相关管控措施”的内部通知。如果是真的话，意味着不少房企的利润重点——商墅，彻底被禁。
原本冲着商墅拉高货值可能获取的利润，现在这一方式行不通后，房企可承受的地价成本也相应降低了。
④浙江探索现房销售。昨天公布的《浙江高质量发展建设共同富裕示范区实施方案》明确：探索“限房价、限地价、竞品质、竞租赁住房”土地出让方式，推进商品房现房销售试点。
开发商退地，实在是迫不得已的时候，才会出此下策。
一来保证金没了，那可是一笔不小的巨款，二来开发商的企业形象，比如雅戈尔退地在杭州一度沸沸扬扬，甚至有项目总经理出面表示没有退出杭州市场，然而退地之后，雅戈尔也没有再来杭州。
因此，在房企“退地”的背后，除了无疑对开发商们敲响了警钟：新形势之下，房企拿地，更要量力而行。尊重市场、保持理性，切勿让一时脑热冲昏了头！
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文章来源:乐居买房
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