放水-大热-调控-量跌-降价，复盘上半年楼市，记住这套路

2021上半年已结束，楼市成绩单陆续出炉。

回顾上半年的广州楼市，如过山车般刺激。你还记得年初的开局即顶峰吗？你还记得政策出台当晚的半夜扎堆成交吗？你看懂这两月冷热不均的市况了吗？

余音绕耳历历在目，却又那么近那么远，今天我们来真情实感数据复盘上半年。

历史总是惊人相似，你可以看出，这就是每隔几年就出现一次的楼市套路，下次赶集就长记性了！

新房

NEWS

成交总量领跑一线

2020年受疫情影响，广州楼市一度处于寒冷的冬季状态。随着人才政策松绑、部分流动性资金流入楼市等多方面“放水”，楼市开启了新一轮上涨周期。

2021上半年由于延续了去年四季度的热度，广州楼市新房成交量创5年新高。根据中原地产统计，2021年1-6月，广州累计成交新房61063宗，同比增加86%，环比去年下半年下跌10%。

此外，根据广州中原研究发展部监控显示，2021年1-5月广州累计成交556.7万㎡一手单位，居四大城市总量之首；全市销售均价为32537元/㎡，一手楼价在半年内均价微涨了30元/㎡。

高成交量、高房价的背后必然会吸引各方关注。在今年上半年短短的6个月内，广州楼市连续多月出台了最密集的楼市调控政策，调控力度不输2017年。

从今年3月份开始，广州调控“组合拳”轮番落地。

3月预售证“急刹车”（春节后17天无新预售证获批），人才购房门槛收紧，南沙、黄埔等多个热盘也延迟开盘。

4月402、421新政“双炸”轮番出台，市场逐渐呈现出降温迹象，具体表现在传统销售旺季3、5月，供应量不但不突出，甚至呈现近年罕见的低位，可见官方调控政策抑制了传统旺季楼市过热的情况。

五一假期之后，新备案价制度推行，在一手房限价下，多个热门楼盘开盘，秒光不再，并以一口价、裸卖价等出售，尤其老黄埔的网红楼盘的开盘价都没有超过“6”字头，最后叠加广州疫情影响，6月的成交创年内新低。

调控带来的好消息是，热点区域 “缺货”情况在新政出台后有所缓解。

早在去年，黄埔、南沙、白云、花都、番禺等多个区域放开人才购房政策，大量投资客通过人才购房渠道进击广州楼市，促使广州新房成交猛增，库存从2020疫情后的13.4个月减少至6.4个月。

在今年初，为贯彻“房住不炒”，抑制投资投机行为，人才购房政策开始收紧，伴随着4月楼市的新政出台，库存周期开始出现拐点，目前已恢复至8个月水平。在天河、黄埔、南沙三大热点区域，消化周期也从今年4月起陆续出现“拐点”，供求动态趋于健康。

即便是在疫情当中，上半年的广州楼市仍然交出了不错的“成绩单”。尽管成交不比去年下半年，但是对比去年上半年，今年上半年还是妥妥的“赢家”，毕竟上半年有传统的销售淡季春节和疫情反复影响，又有新政的轮番出台和限价政策组合“挤水分”。

二手

NEWS

信贷趋紧，理性报价回归市场

上半年二手房也延续去年年底热度，整体交投氛围仍处活跃状态，客户入市热情普遍较高，成交创近4年同比高位。

根据广州中原研究发展部监测数据显示，2021年上半年，广州市二手住宅共成交75212宗（包含中介网签+自助网签），环比下降9.6%，同比去年大增57.2%（去年为疫情年）。

尽管二手房成交量居高，但过程却不是“一帆风顺”。从整体来看，2021年上半年广州二手楼市“惊喜”不断，犹如刺激精彩的“过山车”走势。

1-4月，二手楼市可言“火热”，月均成交量达15587宗（剔除春节月），远超2021年月均成交的10917宗。

但5、6月份由于受到政策调控+疫情双重影响下，市场成交出现巨幅波动，成交连续插水下滑，6月份成交量跌至7794宗，为全年新低。

影响二手楼市“过山车”走势的主要原因在于信贷环境的趋紧。

上半年，广州房贷利率上调速度几乎赶超去年房价上涨的速度。在短短半年时间内，广州已经4次上调了房贷利率，部分银行甚至不接手二手房贷款，只对新房发放贷款。在最新的6月利率上调中，大部分银行首套房贷利率普遍都在5.65%以上，最高的甚至已经去到了5.8%，二套则在5.6%-5.9%之间。

利率的上调，导致买房成本又增加了。用广州首套100万的房贷为例，采用等额本息的还款方式按揭30年，年中买房比年初利息总额多了8万元左右。

此外，贷款额度收紧、贷款难、放款时间长等问题也不断影响着买家入市心态。现在的放款时间基本延长至3个月以上，甚至有不少银行拉长至半年，这直接减少了卖一买一的改善需求；而贷款难、额度收紧则限制了部分刚需卖家的现金流，从而不得不延长换房周期，甚至是重新考虑自己的置换计划。

最后由于“421”新政中的增值税免征年限“2年变5年”，导致刚需购房成本进一步增加,市场新增二手房源大幅减少，二手房业主报价“水分”也逐渐被“挤出”，买房热情似乎也开始慢慢降下来，不少买家观望情绪浓厚，购房也变得更加理性。

信贷的收紧限制了市场交易，进而稳定了市场。从整体来看，二手房大户型房源整体调价幅度偏大，业主叫价强硬，促使小户型成交占比增加，市场回归刚需。

小户型的业主报价也更加理性，指数已经连续多周处于下滑状态，整体下跌至45%左右的相对低位水平，较3、4月份净减10%左右。

下半年后市预测

（1） 新房：成交量稳中有升，多个热点区域将有全新盘上架

由于近年宅地供应猛增，和上半年因备案价制度推迟入市的的项目将在下半年陆续入市，预计下半年广州市中心区及近郊新房供应量都比较大，全市新货预计在5-6万套左右。

广州中原研究发展部预测，以目前政策把控力度保持稳定为基础，预计下半年新房成交宗数将维持66000-67000宗水平，较今年上半年增加8%，较去年同期下跌2-3%。

在网易房产的下半年新货总结中，多个热点区域将有全新盘上架，但中心区几乎找不到刚需上车盘；在外郊区中，热门区域如黄埔、南沙等在限价下被开发商被不断追捧，增城、白云等依旧为供应主力，预计下半年外围区域供应份额将升至6成以上，区域竞争会有所加剧。

地产专家邓浩志认为，广州有调控政策出台，结合中央对房地产融资的全面收紧，预计下半年天河、黄埔表现抢眼，老城区上涨温和，北部三区价格原地踏步，而南沙下半年楼市销售速度会放缓

值得关注的是，受部分延期货量叠加影响，加之前期购房需求的释放，七月份将迎来一波新盘推售高潮，成交量有望回升。

此外，在上半年广州疫情反复影响下，部分房企业绩压力较大，预计今年9-10月将会有一波集中促销潮吸客。

（2） 二手房：市场价格维稳，进入阶段性回调

上半年广州购房贷款利率一路上涨，再加上政策的调控，相对于一手房市场，二手房受到的波动更大。此外，目前不少区域出现一、二手倒挂现象，市场同样面临一手分流的问题。目前市场预期已经逐步在转变，客户观望情绪浓厚，投资受抑，改善误伤，刚需无力。下半年，二手房市场将会逐渐从量跌过渡到价跌，进入阶段性回调。

广州中原研究发展部预测，2021年下半年二手价格大概率会呈现维稳的状态，月度成交难以冲击15000宗的高位水平，可能维持在9500宗水平上下波动。

资料来源：广州中原研究发展部