复盘 | 衡阳土拍市场背后那些事儿

▲网页截图

近日，所长注意到，衡阳市公共资源交易中心网页增加了一个新的栏目——【保证金退付】，并更新了若干条信息。

这好比一个潘多拉的盒子被打开了，让吃瓜的群众窥见到土地背后那些惊心动魄的出价情节，今天就带大家复盘最近的二次土地出让及2018年衡阳土拍的巅峰之战。

地块：网挂【2021】27号

▲地块位置图

▲竞价结果公示

竞价时间：2021年6月30日

竞价情况：6轮

竞价结果：湖南天嘉置业发展有限公司

参与者：湖南天嘉置业发展有限公司、湖南金钟置业投资有限公司、衡阳通鸿置业有限公司。

▲地块实拍图

点评：该地块因为起拍价格较高，加上之前柘里渡小学旁的准地王因未达到政府规定的底价而流拍，在这种大背景下，各方竞价都较为谨慎。

根据竞价记录判断该地块最终与天嘉置业竞争的应该是英伦系的新马甲衡阳通鸿置业有限公司，该公司的实控人是薛某。具体可以参考之前的推文《一张海报带你看衡阳长湖新区背后的故事》。>>点击了解详情<<

地块【网挂2021】24号

▲地块实拍图

▲流拍公示

竞价时间：2021年6月24日

竞价情况：23轮

竞价结果：最终因未达到政府设定的底价而流拍

参与者：湖南金钟置业投资集团有限公司（金钟）、益阳悦发房地产有限公司（建发）、长沙市美的房地产开发有限公司（美的）、长沙梁翼置业有限公司（中梁）。

▲地块近景图

点评：该地块的情况就不多说了，无可否认的地王气质。姑且按公共资源交易中心披露的序号点评：1号选手只在开始阶段参与了二次竞价，因此是重在参与。同样看热闹的4号选手属于有意重回衡阳市场的中梁地产，最后的竞争者是建发地产和美的地产之间的终极PK。

最终潜在购买者建发地产因为超过8.6亿的心里价位而停止竞争。同样，美的地产也没有笑到最后，竞价前流传的消息是金科PK建发，为什么没有出现？美的和金科携手开发位于高新区的檀越项目销售也不差，有落第二子的愿望，不排除再次携手美的地产这个可能性。

当然，这不是第一次因为土地未达到底价而流拍，上一次发生在2018年的8月份的【2018】网挂68号，也就是现在的美的金科·檀越项目地块。

地块【2018年】68号

该宗地起始总价为6.3亿，起始楼面价2500元/㎡，当时共3家参与竞买（美的、金盘子、武汉奥山），最高出价6.44亿，折合楼面价2545元/㎡。

而政府设有保底价，保底价7.59亿，折合楼面价3000元/㎡，因此第一次遭遇流拍。

▲地块位置图

2019年3月份，该宗地在提高容积率到4.0后，以[2019]拍字01号第二次挂网拍卖，最终由美的置业成功拿下，具体情况参考之前推文：《刚刚！衡阳市胶轮有轨电车配套地块成交，楼面价高达......》>>点击了解详情<<

地块【2018年】57号

▲地块位置图

▲竞价结果公示

竞价时间：2018年6月26日

竞价情况：106轮竞价

竞价结果：衡阳合创房地产开发有限公司以784万/亩，楼面价为3922元/㎡，溢价率高达241.02%，拿下该地块，至今仍保持衡阳地王称号。

参与者：衡阳合创房地产开发有限公司、湖北中梁地产有限公司、长沙美的地产有限公司、湖南碧桂园、万恒润投资有限公司、湖南万江置业、长沙创润地产。

▲地块实拍图

点评：这一次应该是衡阳土地市场最热的一个夏天，宇宙地产碧桂园以风卷残云般的毅力，搅动衡阳地产市场，地价传导到楼市，随后的一个季度衡阳房价创下了历史新高，均价超7K大关。

根据官方公布信息，最后是珠江合创拯救了衡阳本地开发商，以至于那个月的衡阳土拍没有被碧桂园通盘吃下。

参与本次竞价的几位地产商，既有当时刚刚入衡阳的中梁地产、也有意在扩展衡阳版图的美的、还有闽系开发商万恒润投资（非万恒置业）。当然，2020年开始布局衡阳市区的万江置业也在其中，大咖融创地产也以马甲长沙创润地产也参与了本次地王竞价。

▲空中合院实景图

目前，本宗地王由珠江合创推出的空中合院产品已于今年5月份正式亮相，产品通过对建筑形态的革新，将庭院搬至上空，让生活空间向外延伸，实现家家户户都有庭院。据悉，目前空中合院这种设计已经获得国家专利。

总结：纵观近年来的衡阳土拍市场，有起有落。高潮时期不乏有融创等地产大亨跃跃欲试。今年，建发地产也官宣进入衡阳高新区的地块竞拍中，还有保利、绿城等开发商也在摩拳擦掌。

总的来说，在经济发展和国家调控房地产市场的大环境下，衡阳房价近期快速上涨的概率不是很大，但是结合衡阳土地市场和楼市的自身情况来看，未来衡阳房价随着人工成本及土地价格等因素上涨的趋势是肯定和明确的。