限价之下谁还在认真做“好产品”？看看万科大都会怎么做！

今天深圳的市场，如果你花10w左右/平米买一个楼盘，能得到什么？

可能连个楼盘实景都看不到。严厉限价以来，这样的现象是出现过了，而且还不少。具体大家可以关注一些新闻，粉丝有时候也会反馈抱怨：说自己买的楼盘，现场都没进去过，产品实际怎么样“全凭运气”。

这个问题转换一下，持续严厉限价的市场之下，还有没有人认真做产品？

第一个答案是：有。第二个答案是：少。

说“少”大家都好理解，说“有”就要去寻找，绝对是少之又少的少数。

上周六，位于前海宝中双中心位的万科大都会家园项目（以下简称万科大都会）首次对外开放，我也进去考察了一番。这是严厉限价之下较少对外大面积实景开放的楼盘了。我在现场听到有买家说：我今年打新，都没有在楼盘看到过实景，听起来心情很是复杂。也许是因为这个，现场还是非常热闹，万科方面称，周末两天看房人数超过1000人，看样板间要排长队。在现在这个深度调整的市场，是很好的成绩了。

我呆了几个小时细细看完，可以大胆给一句判断：这房地产“产品主义”的胜利，也能说明万科长期坚持的“好产品、好服务”在持续落地。在这几年的市场里，我只在少数几个盘里看到过真正用心在做产品的影子——有不少10w+楼盘，搞个异地展示，现场都不会有。可能他们的市场热度，不及那些套利空间最大的网红盘来得火热，但是在未来交付以及居住的愉悦体验里，他们才是真正扛起楼市的旗手。

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限价导致“减配”

我们近两年经常看到“2020（1）年是史上质量最差的房子”，这个代表了买家对限价之下楼盘产品的担忧。为什么是这样？因为严厉的限价，削弱了开发商的利润水平，比如前段时间杭州曝出有开发商拿地净利润仅有1-2%。这将导致开发商进行产品创造的热情降低，因为创新需要投入更多的成本。

这个结果，会进而导致部分开发商用材用料的“减配”。前段时间，已有类似的新闻见诸报端。就我经历而言，每一次市场调整或者严厉限价，都会造成行业产品质量的普遍性下滑。

但从另外一点，我认为限价也会造成开发商群体会产生分化。并有机会让部分坚持产品战略的龙头房企，跑赢市场。限价会削弱所有开发商的利润能力，但龙头房企如果将产品赛道视为战略，则可将限价视作“危中有机”。在产品创造和交付标准上，做出更大的保证，以此赢得更多的客户。头部房企的竞争，你一旦忽视这一点，等到政策好转再重新抓起，就会失去竞争力。而那些注重短期及单体项目利润的房企，会可能败下来。

这个局面，我认为：1）对于普通的楼盘买家，差不多的价格条件下，你要认真的选到那些不减配的楼盘。越是价格倒挂多的，产品质量上反而越要详细考察。2）对于房企而言，这时候需要从战略的角度思考，如何持续善待自己的客户，即便短期内可能蒙受利益下降。

今天的市场上，拿出十分的诚意继续做好产品的，实不多见，万科大都会是难得的一个。

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每一个万科大都会，都是名片

从区位上看，万科大都会是一个改善性项目。我之前说，改善盘的四个标准：地铁、商业、公园、学校，它都具备。别的文章说的多了，咱简单讲。

万科大都会外立面效果图

万科大都会位于前海宝中双中心的地段，拥有一个地铁枢纽交汇站——灵芝站，5号线与12号线(在建中)的交汇处，实际距离约300米，12号线明年通车（时间参考来源：凤凰网房产，供参考），2站到宝中，5站到前海湾，到前海、机场都是畅达。旁边有成熟的商业配套，中粮大悦城拥有15万平米的大型集中式商业（在建中）。周围的拆迁改造也都已成型，中南置地项目也已经启动。 另外，项目周边有丰富的学校，建安小学、新安中学等，且自建有12班幼儿园。（供参考，以教育局最终公布结果为准）最后，3公里范围内有6个公园，其中距离灵芝公园约1km。下面几张图大家感受一下。

3KM前海图

图片来源：深圳本地宝

地铁信息数据来源为：（12号线路规划内容来源于《深圳市城市轨道交通四期建设规划调整(2017-2022)》的公示；站点信息来源于深圳地铁）

但我要强调的是，很多深圳人不熟悉的是，万科大都会是万科非常重要的IP级产品。在万科产品体系里，万科大都会和瑧系一样属于高端产品系，选址均在都市中心，客群多为“new money”。之前，万科在北京、上海、杭州、天津都落地过“大都会”。位于宝中的这个，是万科在全国的第五座大都会，也是在深圳的第一座“大都会”。万科对于这样的IP 级产品有要求：每一个万科大都会，都要成为当地城市的都会名片。

所以，尽管是在非常严厉的限价条件下，万科依然给予了大都会项目巨大投入。这一点，从万科选择的三家合作伙伴可见一斑。建筑设计单位和位于超总的万科瑧湾汇是同一家公司——华汇设计，我有两个粉丝都在瑧湾汇那里买了房，舍不得卖掉。园林设计单位是泰国SHMA，这家公司设计过泰国瑰丽酒店；销售中心与室内设计来自MDO木君设计，主做高端设计，得过很多国际大奖。

从现场实探的整体风格看，万科大都会给我最重要的感受是：活力。建筑的现代极简风格、把销售中心作为现代艺术中心的尝试、园林兼具自然与神秘的高星级酒店风，以及室内空间的创造性想象，都体现出相当程度的先锋性，不同单纯的尊贵，而更加贴合项目所在深圳未来前海中心的崛起，以及产品定位的80后新贵阶层。

项目一共有不到1500套单位，包含3栋住宅，1栋公寓以及1栋保障房。因为是深圳第一个大都会，楼盘在配置上是用心的，采用铝板、low-e中空玻璃、天然石材等高档材料，打造极简的公建立面形象。楼盘看似4梯6户，但由于中间走廊分隔，实际在使用上是2梯3户。

我们结合下面的设计和展示来体现。

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都会艺术馆替代销售中心

万科大都会整体上是偏向新贵的，所以，它的风格体现我觉得是“尊贵”里蕴含“活力”，更加展现呼应年轻人的开放与创新特色。

它的销售中心由MDO木君建筑设计团队出品，这家设计公司多服务于高端住宅、剧院、高端会所等场景，代表作包括杭州万科大都会79号（杭州新古典豪宅标杆，现在二手挂盘价超13万/㎡）、上海间离剧（剧院）等。

沙盘现场图

MDO木君设计没有把销售中心做成常规的接待中心，而是按一个文化艺术中心设计的，尽管近年来这样的尝试也有一些，但万科大都会的设计更加大胆。周末开放的M Gallery都会艺术馆，设计师以安妮施·卡普尔大师的艺术作品为灵感，设计了巨型圆弧墙面、深紫色陀螺椅、红色圆弧吧台、灯光装置等非常多的艺术创造，给客户创造了一个沉浸式的艺术体验，让人完全不觉得是在看楼。

其中在休闲区陈列的magis深紫色陀螺椅与Yulong lab月亮灯，很是触动人心。正面看是个半圆凹陷式的座椅空间，反面则为洽谈处的红色巨型雕塑，既是座位，又为艺术陈列。

半圆凹陷式的座椅空间

一楼水吧区也蛮有特点 ，采用有设计感的“舞台灯光”大吊灯，在灯的映衬下让大面积的红更加明亮而不俗气，坐在那里颇有戏剧性那味道。上了二楼，在楼梯间可以见到艺术装置，在过道有特色的彩色投影仪，大厅还有充满科技感的雕塑、艺术品，把营销中心和艺术馆结合，挺有创意的，能看楼又看艺术馆简直一举两得。

一楼水吧现场图

楼梯间艺术装置

艺术的事儿太主观，说也说不明白，建议大家去体验一把。

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车库与归家动线

万科大都会打造了人行与车行两条归家动线，在人行动线上，设计了约9米挑高的“归家入户水景大堂”、 “迎接广场”，展现归家的仪式感。

入户大堂效果图（此图仅作为场景示意，具体以实际交付为准）

随后是风雨连廊，连结各楼栋及归家大堂，挑高达到4米，这个在瑧山府也出现过。风雨连廊，还把园林景观有机串联，采用格栅设计，营造半开放半隐藏效果，让业主的体验更加放松。

归家路上，电梯体验也挺重要的。原本是4梯6户，万科大都会住宅拆分为两组电梯厅，营造2梯3户的使用体验，更方便也更私密。电梯的品牌是来自全球知名的通力电梯，是一个高品质住宅应该有的样子。

我还要说一下车库，作为业主与楼盘连接最直接的部分，小区车库的设计代表了第一体验。但有的楼盘在这个限价条件下，依然会选择把车库设计成老式的水泥地。还有我开头说的，现场连实景都没有，更罔论车库是什么样子的。

万科大都会的车位比接近1:1。车库的出入口采用了香槟金金属，高端仪式感很足。地面采用固化剂，增大摩擦力又不扬尘。并且通过灯光、天花、墙面的设计处理，显得又温馨又明亮。

地下车库（实景图）

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五星级酒店园林的独到设计

园林设计是万科大都会又一独到之处，万科在现场打造了实体园林的部分展示区，真实还原了园林的交付场景。

园林设计单位是全球知名的泰国SHMA，SHMA以打造五星级酒店园林而闻名，其设计宗旨是：让设计表达自然。万科大都会是SHMA在中国大陆的首个作品，设计师希望传达出“小而美”的山水景观。

我看完整个感觉是，它既是都会的，又是自然的。从“都会”的角度讲，设计师在园林里体现了五星级酒店的尊贵感，通过迎接广场、风雨连廊、露天社交草坪、漫步花园等设计，让园林曲径通幽，让人感觉置身于五星级酒店。

洽谈区（实景图）

园林在用料的选取上，设计师累计运用了36种植被，包括凤凰木，特选紫薇等名贵树种。并且参考不同种类植物的颜色、气味甚至叶片大小、密疏组合，在观感上更具多样化，也能从气味中体验舒心的自然。

2楼园林（实景图）

风雨连廊（实景图）

艺术画廊（实景图）

酒店式奢享园林（实景图）

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全龄空间场所

虽然万科大都会项目占地不大，但是设计师通过对架空层的利用，很好的为业主增加了丰富的运动、亲子以及社交空间，与中心园林、游泳池构成了完整的公共空间系统。

整个架空层被打造为健身运动区、社交会客厅、亲子园区、开放式家庭活动区的全龄家庭配套，老人、小孩以及年轻人在此都能找到自己的空间。

再看漫步花园，是一个半私密空间，由一条休闲漫步道组成一个微健身场所。

露天社交空间，是主要的户外场所，将承载不同年龄段的集体活动，其中包含了活动草坪、多功能活动广场、儿童活动空间等等部分。

3楼架空层（实景图）

3楼架空层（实景图）

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创造力的户型设计

万科的室内设计也是由MDO木君担纲主笔，看完户型，可以说非常的“意外”。

大家知道，万科近年来的户型多为标准化，重点突出户型的紧凑感、收纳空间以及“三分离”等等设计。但是，万科大都会的户型设计思路完全不同，非常的跳脱，展现出呼应都市精英的开放性与品质感，是极为少见的。

除了延续万科过往的户型优点之外——极致的收纳系统、超配衣帽间及卫浴系统等，万科大都会户型最大的创造力体现在“无限客厅”，追求空间组合的极大化与灵活性。无论是建面约122平米、建面约144平米的户型，客厅都拥有开放式的阅读室，并且创造性的发展了LDK+B设计——客厅、餐厅、厨房、阳台一体化，组成了一个非常巨大、开放而且又灵活的空间。这个空间是非常适合疫情之后的需要的，尤其是对于年轻人，既可以满足居家所需，又可以满足办公、学习需求，有了更多的想象。

建面约144㎡户型的客厅（此图仅作为场景示意，具体以实际交付为准）

建面约144㎡户型的一体化客餐厅（此图仅作为场景示意，具体以实际交付为准）

建面约144㎡户型的阅读室（此图仅作为场景示意，具体以实际交付为准）

比如这个建面约124㎡的户型，3室2厅2卫，进深约7.7米，拥有约5.6米长的阳台（注：尺寸为轴线尺寸，非完成面尺寸），一进门便有大空间的通透和明亮。整体风格为轻奢现代，适合年轻群体。一体化客餐厅设计，客厅中有开放式阅读区，可阅读可办公。主卧带有开放式的衣帽间，拥有两个衣帽柜，可以满足男女主人各自所需。

建面约124㎡户型的一体化客餐厅（此图仅作为场景示意，具体以实际交付为准）

建面约124㎡户型的餐厅（此图仅作为场景示意，具体以实际交付为准）

再如建面约115㎡的户型，4房2厅2卫。该户型呈现出当代简约的风格，将空间划分得整齐明确，整体以浅色明亮的色调为主，也令屋子更加温馨。户型为客餐厨阳一体化，客厅墙面利用一整面镜子提升视觉上的广阔度与通透感。

建面约115㎡户型的客厅（此图仅作为场景示意，具体以实际交付为准）

该户型的妙思之处为：双儿童房无隔断设计，关上下图房中间那扇门，变为两间卧室，保证各自私密性，而打开又可将两间合为一间。（备注：双床隔断移门仅为装修创意展示，交付时为实墙）

小孩房创意展示（此图仅作为场景示意，具体以实际交付为准）

建面约115㎡户型的主卧（此图仅作为场景示意，具体以实际交付为准）

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结语：调整期是买房的好时机

以上是我实地走访万科大都会的观感，这个项目给我的是一种非常好的整体感——无论是建筑规划、园林打造，还是户型设计，都非常好的展示出万科对新贵阶层需求的深刻掌握。既有尊贵感，又充满了活力，呼应了现代年轻新贵阶层的审美趣味。

关于这个项目，值得品味的地方还有更多，文字也无法一一道尽，推荐大家到现场走一走看一看。至少我这几年看的同档次楼盘（非顶级豪宅的高端住宅）里面，这个产品绝对是排前列的。

最后，关于市场最近的变化，我分享下我的看法。

从市场反馈看，买家的情绪热度在下降，6月的二手房成交不足3000套，近期开的几个新盘，都基本上不用积分就可以入围选房。这让很多买家开始担心这时候买房会站岗，因此选择持币观望。

但我认为这时候买家恰恰应该更加积极，尤其是改善性买家。

如果我们依然认同深圳是一个“好城市”的基本面没有改变，那么，请牢记一句话：调整期才是买房的好时机！房地产是一个周期性波动的行业，无论调控政策如何，它基本上总是会沿着繁荣——衰退——萧条——复苏——繁荣……这样的循环周而复始。当年在市场的亢奋期买房的时候，基本都是在追赶价格——卖家不断的返价，你不断的跟进。市场根本不会给你任何思考的时间，如果大家不那么健忘，想一想2019年“双11”之后的市场变化是不是这样。这只是最近的一个例子，再往前翻，大家可以看我之前的“三年小周期”文章。

现在这个市场，自去年7.15之后实际上已经调整了大约1年时间了，迈入调整期是确定无疑的，现在是市场情绪在快速探底的过程。那么在调整期积极的看房/买房，你的优势是什么？

1）竞争者少，要求积分低，入围几率爆增。我认为今年将是未来几年“陪跑者”买房最好的年份，在去年那种市场，每个楼盘都要积分很高才能入围，改善性需求几乎是没有希望的。只有现在的市场，“陪跑者”才能用一个“限价”的价格打到新盘。

2）成交周期变长，可从容选择。今年的新盘，开盘售罄者少，二手市场的成交周期也拉长，有些地方开始出现降价的笋盘。这种情况下，是最好的积极跑盘、货比三家的时候。

等到买家情绪慢慢稳定，新的需求重新积蓄再度入市的时候，我认为改善性买家依然会重新回到去年那种非常不利的处境，这是毫无疑问的。

因此，如果你是一个自住型的改善性买家，我认为这个时候，不要穷等。完美总在下一个，在你考虑明白自己的需求之后，一定要意识到：这个时候是很不错的时机！遇到一些很扎实的产品，最好不要错过！

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