深圳楼市：外地有米人，都往南山挤。没米人只能看龙岗

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问：五哥好，想请教下。想卖掉百花双实验的三房学位房，加上手头的资金换一套水榭花都的大四房，自住舒服点当然也考虑投资增值。 喜欢水榭花都的小区环境，担心价格已经很高，不知道值不值得买入，或者您的专业建议是怎么操作

答：你好，感谢赞赏！ 百花片区盛名之下其实难负，涨幅并不象大家想象的那么大。 2013年百花均价5万，现在的价格跑输了很多学位房的后起之秀。 一是名校扩容群雄逐鹿之后，百花的价值被稀释了。 二是百花真的太老了，不是刚需真买不下手。 福田的学位可以从品质、档次、热度、价格、面积各方面做个分类： 1顶配豪宅：水榭花都，香蜜湖一号。 2改善必选：天然居，万科城市花园，天健花园，幸福家园。 3普通刚需：景秀年华，特发小区，嘉隆星苑，翔名苑，天明居，馨庭苑，怡华苑，赛格景苑，景龙大厦，景西大厦。 提起水榭花都和香蜜湖一号，相信只要你在深圳，谈起最贵的房子在哪里你就绝对会提及香蜜湖，提起香蜜湖，就不得不提及这两个香蜜湖第一代顶级豪宅，时至今日虽然深圳各大豪宅层出不穷，水榭花都和香蜜湖一号这两个楼盘的地位也难以被撼动，仍然是深圳豪宅的标杆，深圳人对于房产终极置换目标。 可以置换。

会员提问：您好 请教下南方科技大学附近的片区怎么样？ 感觉这边环境挺不错的，附近学校不少，氛围挺不错的。

答：你好，那是大学城片区，是难得的喧嚣闹市中的安静之地，高校云集。 大学城片区的代表楼盘是宝能城、博林天瑞，目前均价15w、13w。 预算如果够得上，可以买，不过现在的市场，不要急，慢慢选。

会员提问：您好，深圳房票还有一年半左右才能拿到，现有人推荐深圳回迁房，房价低，只有周边二手房一半，但需全款，现有自有资金300左右，请问回迁房适合投资吗？还是等房票再上车，假如回迁房适合投资，哪个区域更好，现有龙华南木輋二万三一平，龙岗四联排榜村二万三一平，龙岗区沙背沥一万六一平以及宝安区宝凌路五万左右一平等几个项目供选择？

答：回迁房的问题我以前说过，没有房票又有闲置资金的可以买，但要注意两个问题。 一是拆迁周期，不确定性很大，有的看似快拆完了最后几户有可能拖上十年，资金每年的占用成本要计算； 二是风险问题，尽量和开发商直签，不过即使和开发商签约，买回迁房仍属于半地下交易，拿到红本之前都会存在风险。 这两个风险没有人会帮你信用背书，必须自己承担，只能说世上没有无缘无故的便宜。

会员提问：五哥您好，计划首付160-170万左右，总价500万左右，考虑三房，刚需首套自住，目前在关注大运这个板块，请问在一路向西的大背景下，大运板块是否值得入手，另外之前有关注星河时代这个盘，请问这个盘学位怎么样，较阳光天健城等四大神盘相比如何？在总价相当的情况下，是否有其他楼盘推荐？谢谢！

答：您好，感谢大额赞赏！ 不能买龙岗已经成为一种政治正确，不推荐龙岗这个区域原因在于： 1.产业薄弱，高收入人群少 2.二手房存量大 3.距离主要CBD距离较远（主要集中在南山、福田） 第一高楼最快也要到2024年，大学城对房价的影响也微乎其微，因为大学生是不买房的，住宿舍的，地铁开通后对房价的涨幅也很有限，因为未来的中心依旧会是福田南山前海，特别是前海，对企业的吸附力很大，多中心格局规划虽好，但资源有限。 如果想买龙岗不跑输，推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语 对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城 绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座 从小区来看，星河时代的综合指数最高，双拼房不好转手但是自用性价比高。 未来多条地铁交汇，旁边商业举步可达，学校虽然不会加分，但是也不会减分，大运为龙岗体制内人群竞相购置之地，生源肯定没有问题。 有这么一句鸡汤，身边有些人看似走在你的前面，也有些人走在后面，但其实我们每个人都有自己的TIME ZONE，我们都在自己的时区里成长，是不是有点像我们的房价呢？壹城中心一边倒不能买的声音还言犹在耳，今时今日它的房价已经起来了，而且涨得毫不输人。太古城涨的时候，华润城还是个小弟，而今也悄然跟上去了。深圳湾爆发的时候，宝中表现还差强人意，如今也借机崛起了。都说只能买西部的时候，上塘的500万也不知不觉变600万了，所以其实我们需要甄别的是产品坑，一些没有底层逻辑支撑的户型以及一些过气的老旧盘片区。 事实上，放在一个五年的周期里，大部分的房子，价格差并没有那么大。 一定要买适合我们的，一双鞋子我们穿得越舒服，我们越能走更远的路，房子亦是如此。

会员提问：五哥好，你觉得龙岗喜悦里怎么样？升值空间大吗？谢谢

答：喜悦里住家还不错，地铁口，有摩尔城和海航城两个商业，赠送比较多，投资的话就要考虑综合因素了，投资周期，可控资金量……前段时间有个89的四房，355卖掉了。