地产项目建安成本控制的10个关键词！

【关键词一】可售比

可售比=可售面积/总建筑面积。

可售面积：包括住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积，不包括户内

赠送面积；不可售面积：地下室（含夹层）、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。

控制可售比，一是提高地上的可售面积，减少配套用房面积，二是降低地下储藏和车库的面积。即使同一体量的项目，不同可售比直接影响着实际的建安成本，决定了项目的售价。设计控制主要表现在：适当赠送面积，控制地下车位公摊等。

经验统计：提高1个百分点，建安造价节约55元/平米。

【关键词二】含钢量/含混凝土量

① 标准层、地下工程含钢量/含混凝土量：

目前住宅项目从多层到百米以内高层的地上含钢量基本控制在35kg/m2~55kg/m2左右，假如钢筋的成本为4500元/t，那么标准层含钢量的成本在158元~250元左右，约占到建安成本的10%~15%。标准层增加1kg/m2 ，约增加成本4~6元/m2（与钢材成本波动有关系，建安成本参下表所示）。

② 普通住宅地下室含钢量：

指标约70~150kg/m2左右，其成本的区间在300元~675元/m2，占地下建安成本的15%~30%左右；普通住宅地下室含砼量指标约0.8m3/m2~1.9m3/m2左右（地下层数越多，含砼量越低），其成本的区间在500元~1300元/m2（含模板费用），占地下建安成本的15%~40%左右，地下工程

钢筋增加1kg/m2 ，增加地下室成本4~5元/m2，标准层砼增加0.01m3/m2，增加成本6~7元/m2。

③车库含钢量/含混凝土量：

3.1：防抗力等级：

融创：人防按核六级考虑，常六级减20kg/㎡，核五级增加30kg/㎡；

中梁：人防区按核六考虑，常六减20Kg/㎡；核五增加30Kg/㎡；

阳光城：人防区按核六考虑，常六减20Kg/㎡，砼减0.15m³/㎡；核五增加30Kg/㎡，砼增加0.25m³/㎡；

3.2： 柱网形式

《阳光城集团住宅产品适配标准（V1.0版-2017年）》

3.3 ：车库层数、覆土厚度、层高等

覆土增加0.2米，钢含量增加3-5kg/㎡，增加0.3-0.5米，钢含量增加5-7kg/㎡；层高每增加0.1m，含钢量增加2~3KG/m2；

地下车库区每调增10cm高度，钢筋相应调增2kg/㎡，砼相应调增0.02m³/㎡；非车库区每调增10cm高度，钢筋相应调增3kg/㎡，砼相应调增0.03m³/㎡；

【关键词三】建筑层高

标准层层高：

据标杆房企测算，住宅标注层层高每增加每增加0.1m，含钢量限额可增加1kg/

㎡；混凝土含量限额可增加0.01m³/㎡；层高每增加10cm，相应建安成本增加约1~2% ，约20~40元/m2。

【关键词四】窗地比

①标准层窗地比

一般房企的窗地比限制为0.16~0.31（建筑高度越高，取值越小），以目前三玻双中空铝合金窗570元/m2测算，外窗成本约91~177元/m2，假设高层建安成本为2400元/m2，外窗成本占比约4%~7.5%；若以铝合金耐火窗来测算，其单方成本比同配置节能窗贵200元，此时外窗成本占比约5%~8.5%。窗地比每增加0.01，地上单平米成本增加6~7元/m2；

定义：外立面展开面积与成本计量面积之比。个人觉得此系数与外立面系数和体形系数有异曲同工之处，即限制外墙展开面积，约束节能设计成本，降低建安成本。

据华润地产的统计数据，大部分地产住宅的标准层窗地比约0.95~2.3之间，其成本区间约450~1150元/m2左右。

如以100m2户型测算，窗地比每减少1m2，成本可降低5元/m2左右。

↑2019年南京市建筑门窗幕墙行业第四季度指导价↑

【关键词五】软硬景比

无论从投入产出比还是业主敏感度，景观成本都是值得的投入的成本，但是前提依然是符合定位需求，满足“成本的不均衡投入策略”，影响景观成本最主要的因素是：景观展示区的规模及单方造价，大区的软硬景比例及单方造价，以及苗木的配置和建造措施。

【案例】来源：米斯特黄

分级管控软硬景比例和成本限额

现状成本：

硬景单方造价(874元/m2)X43%+软景单方造价(250元m2)X57%=518元/m2 ；

优化成本：

硬景单方造价(874元/m2)X30%+软景单方造价(250元/m2)X70%=437元/m2；

按容积率3.5的高层项目，可以优化单方成本15元/m2。

控制泳池、大乔木数量、石材的使用等，均可以约束景观单方造价。

【关键词六】外立面率/立面材质

外立面率指扣除窗门洞外立面装饰面积与地上计容面积比率，一方面外立面率与体形系数相关联，另一方面外立面率与建筑风格（或者建筑装饰线条）有很大关系。

序号

项目类型

外立面率

备注

1

普通住宅（刚需）

1.15~1.25

高层住宅

2

中档住宅（首改）

1.2~1.3

高层住宅

3

中档住宅（再改）

1.25~1.4

高层住宅

4

豪宅

1.4~1.5

多层为主

↑【来源：中正信造价咨询】↑

【关键词七】装配式建筑

（1）《装配式建筑工程投资估算指标》（征求意见稿）

装配率：单体建筑室外地坪以上的主体结构、围护墙和内隔墙、装修和设备管线等采用预制部品部件的综合比例。

装配式混凝土建筑与传统建筑经济指标对比分析

装配式钢结构建筑与传统建筑经济指标对比分析

工业化内装增量成本单项参考指标

（2）金科《金科股份全成本限额手册》

（3）保利置业《住宅产品建造标准》住宅装配式成本增量

分析口径：1、影响预制率大小（%）=测算对象相应构件预制混凝土量（m³）/测算对象混凝土总量（m³）；2、建筑面积单方成本增量（元/㎡）=测算对象相应构件装配式做法建面单方（元/㎡）-测算对象相应构件传统做法建面单方（元/㎡）。因样本量有限，具有一定局限性，仅做参考。

【关键词八】建筑防水

（点击衔接进入）

【关键词九】地坪漆

来源：中梁地产招采平台

常用地库地坪对比表

地坪工艺

功能性

装饰性

工程成本

硬度/耐磨性

防滑性

耐久度

光泽度

色彩

项目适配

（元）

金刚砂+固化剂

莫氏硬度6 -7 级/磨耗比2 20%

良好

2 5 年

釉面高光

较少选择

低端

24-28

无溶剂环氧砂浆

铅笔硬度2 H/ 0 .03 g

良好

5年

高光

丰富多样

中低端

2 6-36

聚氨酯超耐磨

铅笔硬度 4H/ 0 .02 g

优良

1 0 年

哑光

丰富多样

中高端

4 5-55

【关键词十】海绵城市/绿色建筑/充电桩/抗震支架

（一 ）海绵城市增量预估：《海绵城市建设技术指南----低影响雨水开发系统构建》

低影响开发设施

单位造价估算

透水铺装

60-200（元/m2）

绿色屋顶

100-300（元/m2）

狭义下沉式绿地

40-50（元/m2）

生物滞留设施

150-800（元/m2）

湿塘

400-600（元/m2）

雨水湿地

500-700（元/m2）

蓄水池

800-1200（元/m3）

调节塘

200-400（元/m3）

植草沟

30-200（元/m）

人工土壤渗滤

800-1200（元/m2）

此项措施成本增量参考指标：40~50 元/平米（按项目用地面积进行计算）。

（二） 绿色建筑增量预估：

不同绿色建筑标准的成本增量参考指标：

① 一星可不考虑成本增量；

② 二星成本增量 60 元/平米（按建筑面积进行计算）；

③ 三星成本增量 150 元/平米（按建筑面积进行计算）。

（三）充电桩成本增量：来源金科

（四）抗震支架：其他地产测算数据

塔楼不考虑抗震支架的情况下，抗震支架大概单方造价水平：按照地下室建筑建筑面积核算，含税单方造价大概12~20元/㎡；按照整个项目建筑面积核算，含税单方造价大概3~8元/㎡。

来源：胖栋有话说（id：RealEstateDesigner），本文已获授权，对原作者表示感谢！